몇주 전부터 인터넷을 뜨겁게 달군 2025년 부동산 급지 정보입니다. 이런게 인터넷에 돌아다니고 사람들에게 회자가 되는 걸로 봐선 활황기이긴 활황기인가봅니다. 침체기땐 관심도 없습니다. 매매가 기준으로 구성/정렬이 되어있는데, 전통적인 강남을 기준으로 1급지가 형성되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 다소 물음표가 있는 지역도 몇 군데 있으나, 전반적으로는 큰 이견이 없다는 느낌입니다. 현재 2025년 1~2급지의 특징을 몇가지로 정리해볼 수 있는데, 한강주변일 것. (a.k.a 한강벨트) 중심업무 및 중심상업지구 주변일 것. (CBD, GBD, YBD 등) 지하철 및 광역교통망이 우수한 곳일 것. 전통적으로 집값에 긍정적인 요인을 주는 주요 요인으로는, 지하철(교통), 학군지, 직주근접 이렇게 구성되어 있었습니다. (이외에도 많습니다만 주요요인임) 이 주요요소들 중 학군지는 아직까진 집값에 영향을 주는 주요 요인 중 하나이지만, 요즘들어 그 힘을 점점 잃어가는 느낌이 듭니다. 그 대신 교통망과 직주근접의 힘이 더 강해지고 있다는 느낌이고, "한강" 이라는 키워드가 강력하게 부상하고 있는 느낌입니다. 목동 신시가지 구역과 노원 중계 은행사거리 대표적인 곳으로는 목동과 노원입니다. 위 두 곳은 전통적인 학군지로 유명한 곳입니다. (목동의 오목교역~목동역 라인, 노원의 은행사거리) 예전같았으면 목동은 1급지, 노원 은행사거리 부분은 2급지로도 충분했으나, 그 동력을 서서히 잃어가는 느낌입니다. 아무래도 다른 학군지에 비해 교통이 불편하고 상업/업무지구와는 거리가 있으며, 아파트가 점점 늙어가고 있기 때문이 아닌가 생각이 듭니다. 목동 7단지와 목동 3단지의 가격 차 (그래도 목동은 아직 견제하다) 실제로 목동 주요 학군지라면 파리공원과 그 일대였던 1~3단지가 주요단지였으나, 오목교역과 가까운 7단지가 점점 그 대장자리를 꿰차고 있는 느낌입니다. 그래도 목동은 전통적인 강력한 학군지이며, 여의도/마곡 접근성이 뛰어나기 때문에 서울 서쪽 업무지구로 출퇴근하며 학군에 신경쓰고자 하는 사람들에게는 최고의 선택지가 아닐까 합니다. 중계 은행사거리는 힘을 못받는 느낌... (전세가는 여전히 강세) 그 반례로는 마포, 청량리, 노량진(흑석) 입니다. 위 3곳은 전통적인 학군지는 아닙니다. 하지만 예전에 빌라촌이었던 구역이 재개발로 인하여 뉴타운으로 탈바꿈하고 있는 곳입니다. 아직까진 전통적인 학군지에 비할 바는 아니지만, 점점 소득이 높은 사람들이 몰려들기 때문에 학군지로써 점점 그 요소들을 갖추고 있다는 느낌이 드는 곳입니다. 대신 이 구역들의 특징으로는, 주요 업무지구/상업지구와 가까우며, 교통이 편리하다는 점입니다. 노량진은 한강을 끼고 있으며, 5호선과 9호선으로 YBD, GBD로 접근이 우수합니다. 여의도 집값이 너무 비싸서 매수를 선뜻 하지 못하는 분들에게는 최고의 차선책이 아닐까 생각이 듭니다. 붉은색의 롯데캐슬, 한양수자인그라시엘 등 초고층 아파트/주상복합 부분 청량리는 서울 동북쪽의 전통적인 교통거점이었습니다. 또한 청량리역세권 개발사업 및 집창촌 재개발로 인하여 완전히 탈바꿈한 곳입니다. 청량리역 주변의 전농동 및 청량리동, 제기동 재개발이 활발히 진행되고 있습니다. 청량리역은 3.5개의 지하철역이 존재하며(분당선은 0.5개선으로 함) 청량리역으로부터 1호선을 타면 CBD로의 접근이 우수하며, 회기역방향으로는 이문뉴타운, GTX-C가 예정된 광운대역으로의 접근성이 우수합니다. 또한 KTX(강원선), ITX도 이용하기 편리합니다. 아현뉴타운 : 좌(2005년), 우(2024년) 마포(아현)는 위치상으로는 뛰어납니다. 서울역과 가깝고, 2/5호선 이용이 편리하고, CBD, YBD와 딱 붙어있는 아주 좋은 곳입니다. 대학가도 붙어있고, 여의도, 광화문 등의 주요 관광지와도 가까워서 가족들과 나들이하기에도 딱 좋은... 그러나 한 가지 단점은 언덕+빌라촌 이었다는 점이었습니다. 아현동 일대의 재개발을 통하여, 새 아파트가 들어섬과 동시에 도로도 넓혀지고 주변 인프라가 정리되면서 새로운 주요급지로 부상하게 되었습니다. 이에 따라 학원가도 발달하게 되었습니다. 아직까지 학군지라는 것은 거주부동산을 볼 때 주요 요소 중 하나인 것은 확실합니다. 하지만 아마도 저출산때문일까요...? 대부분의 사람들이 결혼을 하고 육아를 하고, 교육에 관심이 있었던 10년전의 상황과는 달리, 이제는 출산율이 1보다 적은 0.6~0.7명을 기록하고 있기에, 다소 학군지에 대한 관심도가 떨어진 이유이지 않을까 조심스레 추측해봅니다. 그래서 요즘 상급지에서 학군지의 영향요소가 점점 약해진다는 느낌이 듭니다. 대신 (광역)교통망, 주변 인프라, 직주근접이 주요 요인으로 부각되고 있는 느낌입니다. 이러한 유행도 언젠가는 뒤집힐 수 있겠죠. 10년이면 강산이 바뀐다는데요. 위 글의 원본과 관련 글들은 아래 블로그에서도 확인할 수 있습니다. https://blog.naver.com/impine88/224035642937
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