안녕하세요? 추석 이후에 9월달 부동산 상승률이 나와봐야 알겠지만, 9월 상승률.. 특히 9월 셋째주에 이어, 9월 넷째주 상승률이 어마어마한 것 같습니다. 한번 같이 보시죠. 1. 9월 넷째주 상승률이 어마어마 하네요. 9월 29일에 KB부동산에 나온 9월 넷째주 주간 상승률을 보시면요. (아실은 10월 7일 현재, 9월 22일까지만 나와있고, 9월29일까지 자료가 업데이트가 아직 안되어 있네요.) 주간 단위 1% 이상 상승(년간 52% 상승)은 2020년, 2021년 폭등장에서나 볼 수 있었는데, 저번주에 무려 다섯 군데나 나왔네요. 그동안 마포구와 성동구가 많이 올랐는데, 광진구가 상대적으로 덜 올랐잖아요. 그래서 그런지 주간 단위로 광진구가 무려 1.41%(1년 환산시 73.32%)로 폭등 상황이구요. 강동구도 1.36%(1년 환산시 70.72%)로 역시 폭등상황입니다. 분당구 주간단위 1.35%(1년 환산시 70.2%), 성동구1.27%(1년 환산시 66.04%), 과천시도 1.03%(1년 환산시 53.56%)로 역시 1프로 이상 폭등장이 펼쳐지고 있습니다. 상승률이 높은 추세만 보면 최상급지로 탑승을 놓친 부류가 중상급지~중급지 (광진구,강동구,분당구,성동구,과천시)라도 등기를 치려고 하는지, 이쪽에서 폭등장이 펼쳐지고 있는 것 같습니다. 전문직, 대기업 쌍끌이의 손발을 잘라버리는 '6억 대출 제한'의 여파인지, 항상 세무조사를 걱정하는 사업하는 분들의 '30억 이상 아파트 매매시 자금출처 전수조사'라는 엄포 때문인지 최상급지인 '서초구'와 '용산구'는 요즘 좀 쉬어가는 분위기며, 그래도 개룡남 중산층의 로망인 송파구는 주간단위로 0.87% 상승으로 열심히들 송파구라도 입성하는 분위기입니다. 전세가를 보면 송파구가 주간단위로 0.77% 상승이라는 압도적인 전세가 상승이 인상적이며, 강동구도 0.48%, 광진구 0.34% 상승이 눈에 띄네요. 2. 추석 이후에 규제책이 나올까요? 저는 어떤식으로든 규제책이 조만간 나올꺼라 봅니다. 지금 추석 전에 패닉바잉도 사실 어떤 대책이 나올지 모르니, 또다른 규제 이전에 사거나 미리 이동하려는 수요들이 몰리는 거라고 보여지구요. 그럼 어떤 규제책이 나올까요? 2.1.투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 전면 확대 2025년 10월 현재 투기지역(기획재정부장관 지정), 투기과열지구(국토교통부장관 지정), 조정대상지역(국토교통부장관 지정)은 그냥 SKYS로 외우면 됩니다. 서초, 강남, 용산, 송파입니다. 2022년 미국의 금리인상 및 PF발 금융위기로 부동산이 얼어붙었잖아요. 둔촌주공(올림픽파크포레온)이 분양되던 2023년 1월 5일에 부동산 경기 침체 해결을 위해 서초, 강남, 송파, 용산을 제외한 나머지 서울 21개구를 조정대상지역에서 해제를 했죠. 그게 아직까지 그대로 있구요. 아마도 현재 상승률이 큰 지역일수록 다시 묶일 가능성이 큽니다. 2.2. 국토교통부 장관이 직접 토허제 지역 지정 토허제는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 118조]를 보면 시•도지사의 고유권한이구요. 국토교통부 장관은 투기적 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 대하여 관할 시•도지사와 협의하여 토지거래허가구역을 지정할 수 있다고 나와있습니다. 사실 현재 문제되는 지역은 서울 한강벨트라서, 사실상 서울시장의 고유권한인데요. 오세훈 서울시장은 "더 이상의 토허제 추가지정은 없다."라며 선빵을 날렸습니다. https://naver.me/xpBQkWAT이제 토허제 지정은 국토교통부 장관에게 공이 넘어갔는데요. 문제는 교통교통부 장관이 토허제 지역을 정할 때에는 해당 지역의 관할 시도지사와 협의를 하고 지정해야 합니다. 협의라는 말은 '도울 협'에 '의논할 의'이고, 말 그대로 둘 이상의 다수의 사람이 협력하고 의논한다는 뜻인데요. Chat-GPT에 물어보니 현재까지 토허제 지역을 정할 때 해당 시도지사가 반대했는데, 국토교통부 장관이 일방적으로 정한 경우는 없다고 하네요. 만약 이번에 국토교통부 장관이 마포구나, 성동구, 광진구, 강동구등 토지거래허가지역을 추가로 지정하면 추후에 풍선효과가 볼만하겠습니다. 2.3. 주택구입 담보대출한도 6억->4억으로 감소, 부동산 대출 총량제 강화 그 다음은 대출한도를 현행보다 더 줄이는 방법이 있겠네요. 항간에 들리는 소문은 6.27대책 때 6억 제한에서 이번에는 더욱 강화해서 아예 4억으로 줄인다는겁니다. 이에 따른 나비효과는 있다가 설명드리구요. 또한 조만간 한은에서 금리인하가 예정되어있으니, '부동산 대출 총량제' 역시 더욱더 강화될 것 같습니다. 왜냐면 국내 경기가 사실 좋지 않고, 미국도 금리를 낮추는 추세라서 우리나라도 금리를 계속 낮추는게 맞긴 한데요. 이러면 부동산 대출이 폭발적으로 늘어서 부동산이 또 폭등할 우려가 있죠. 부동산 대출 총량제는 부동산 담보대출의 총량을 규제하는건데요. 이러면 정해진 대출 총량을 서로 받으려고 하니, 담보대출 금리는 올라가게 됩니다. 만약 부동산 담보 대출 총량한도를 전년도 대비 3%로 줄이면, 대출은 받으려고 하고, 대출 승인액은 정해져있으니 그만큼 대출이율이 높아지겠죠? 물론 이 경우 사업자대출을 주택 구입용으로 쓰다가 발각되는 케이스도 많아져서 추후에 뉴스에 많이 나오겠네요. (현행 사업자 대출을 주택 구입목적으로 쓰다가 발각되면, 대출은 전격 회수됩니다.) 2.4. 마지막은 세율 인상인데요. 아마도 선택적 세율 인상으로 갈 것 같습니다. 이건 이재명 정부와 현재 다수당인 민주당도 고민을 하겠죠. 왜냐면 여태껏 세금을 인상해서 결말이 잘 된 정권이 없습니다. 모든 혁명은 과도한 세금으로부터 나왔죠. 프랑스대혁명, 미국의 독립혁명, 동학농민혁명 등... 세계사를 조금만 공부해보면 알죠. 세금은 아주 민감한 문제라서, 잘못하면 정권이 날라갑니다. 그런데, 제가 보는 이재명 대통령은 머리가 아주 비상하게 좋습니다. 이번에 2차 민생지원금도 보세요. 상위 10%를 제외하고 하위 90%를 주는건 저는 정치공학적인 의도가 있다고 생각하는데요. 이재명계 민주당은 90%한테서만 표만 받더라도 내년 지방선거에서 압승을 할테고, 이러한 추세로 갈라치기를 하면 최소 20년은 정권을 유지할 수 있다는 판단이 있지 않겠습니까? 그래서 보유세를 일괄적으로 올리는 것이 아니라 '상위 10프로'만 올리는 스탠스를 취할 수도 있습니다. 또한 재산세를 낼때 공정시장가액비율을 올릴 수 있는데요. 이게 문재인 대통령 시절 80프로에서 95프로까지 올린다고 했다가 유주택자들에게 공분을 사고 정권을 내준 적이 있죠. 이후 윤석열 대통령때에 다시 공정시장가액비율을 80%에서 60%로 내려서 현재의 재산세를 내고 있는데요. 한번 낮춘 재산세를 다시 올리는건 고양이 목에 방울달기입니다. 한번 뭘 줬다 뺏는것도 그렇구요. 현재 프랑스의 사태를 보시면 답이 나옵니다. 공정시장가액비율은 대통령령으로 60%~100%로 변경할 수는 있지만, 지역별 차등 적용은 불가능합니다. 전국이 동일하게 적용받죠. 그래서 다수당인 민주당은 명목은 공정시장가액비율을 인구감소지역은 낮추고, 부동산 과열지역은 올린다는 명목으로 지역별로 차등화로 지방세 법을 개정할 수도 있습니다. 왜냐, 이러면 정치 공학적으로 표를 더 많이 얻을 수 있거든요. 국민들 또한 부자들보고 재산세를 1000만원에서 2000만원으로 올리는건 찬성하면서도, 정작 자기들 재산세 30만원 내던걸 50만원내는건 못참는 법이라서요. 친이계 민주당 지도부들이 바보가 아닌한 문재인때 정권을 내준 공정시장가액비율을 일괄적으로 올리지는 않을거라 생각됩니다. 3. 추석이후 규제책 이후 나비효과 만약 부동산담보대출한도가 4억으로 줄게 되고, 주택담보대출 총량제를 강화해서 전년도 대비 3프로 인상으로 묶어버리면요. 아마도 부동산 담보대출 금리 이율은 4.5%~4.8%가 넘어가게 될겁니다. 그러면 12억 이상 아파트 보유자들은 기존의 대출이 전혀 없더라도, 추가로 4억원을 대출받아서 옮기는 것이 크게 의미가 없어집니다. 왜냐면 12억 아파트 보유자들이 기존 아파트를 매도하고, 16억을 산다고 쳐도 취등록세만 5280만원이구요. 부동산 매도, 매수 수수료 및 이사비용, 각종 제반 비용을 더하면 인테리어 비용을 제외해도 일단 옮기면서 1억정도를 버리고 시작하는 셈이 되니깐요. 따라서 12억대 아파트 보유자부터 중상급지로 이동이 막히기 때문에, 이 구간에서 정체가 생길거에요. 2025년 10월 7일 현재 서울 아파트 평균 매매 가격이 15억 574만원으로 15억원을 돌파했는데요. 주담대 4억원 제한은 중급지 이상의 거래를 막아버리는 형국이 됩니다. 그러나 7억~8억대 주택 보유자분들은 4억 풀대출로 열심히 10억~12억으로 옮기고자 할테니 아마도 이제는 10억~12억대의 아파트들이 품귀현상으로 이 가격대 아파트나 지역들이 오르지 않을까 생각이 듭니다. 또한 보유세 인상 카드가 나올지 모르겠지만, 만약 선택적 상급지 보유세 인상카드가 나오면, 그에 맞춰서 상급지 월세가격을 밀어올리는 결과를 낳을 것 같구요. 그럼 상급지에서 전•월세를 살던 분들이 거주비용이 부담되겠죠? 거주비용 부담으로 한급지 내려오면 중급지 전세가가 오를 수 있구요. 연쇄반응을 일으켜 중하급지까지 전월세가 오를 수 있겠네요. 이상으로 추석연휴 이후에 예상되는 대책을 생각해봤는데요. 조만간 국토부 발표가 있을테니 한번 보십시다. 그리고 중요한 건 예상보다 대응이니깐요. 어떤 식으로 대응할건지를 생각해놔야겠죠? 읽어주셔서 감사하구요. 편안한 밤 되시길 바랍니다.
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