https://www.notion.so/27c6e342c94a80bf920addde22b7f4ae?source=copy_link0. 개요 재건축 관점에서 올림픽훼밀리타운(올훼)을 논할 때, 빠지지 않고 등장하는 키워드가 있다. 바로 ‘고도제한’이다. 해당 키워드는 때로는 사업성의 발목을 잡는 족쇄처럼, 때로는 미래 가치를 불투명하게 만드는 안개처럼 여겨지며 막연한 불안감을 심어주곤 한다. 1) 과연 올훼의 고도제한은 정말로 사업의 본질을 훼손하는 결정적 한계일까? 2) 서울공항 비행안전구역 완화 소식은 올훼에 어떤 영향을 가질까? 본 내용은 막연한 소문과 단편적인 정보를 넘어, 올훼의 고도제한 이슈 A to Z를 완벽하게 정리하고, 이를 통해 올훼 재건축의 본질적 가치와 미래를 냉철하게 분석하고 전달하고자 한다. 1. 팩트체크 올훼의 고도제한은 공군 서울기지(K-16)에서 시작된다. ① 법적 근거: 군사기지 및 군사시설 보호법 올훼는 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 비행안전구역 제2구역(전술항공작전기지)으로 지정되었다. 간단히 군용 항공기의 안전한 이착륙과 작전 수행을 위해 국방부 장관이 건축물의 높이를 제한하는 구역이다. 민항(김포·인천) 중심의 일반 고도제한과는 결을 달리하는 군 작전·안보 목적 규제라고 볼 수 있다. 올림픽훼밀리타운 비행안전 제 2구역 ② 제한 높이 계산 비행안전구역의 높이 제한은 지표면이 아닌 해수면을 기준으로 한 절대고도(해발)로 결정된다. *절대고도: 허용 상한을 해수면 기준으로 표기 토지이용계획 열람 및 브이월드 데이터에 따르면, 올림픽훼밀리타운의 고도제한은 해발 최저 86.34m - 최고 98.84m이다. 여기에 올훼 부지의 평균 해발고도가 약 15m라는 점을 감안 한다면, 실건축 가능 높이는 아래와 같이 계산할 수 있다. 실건축 가능 높이 = (허용 절대고도) − (대지의 해발고도) 실건축 가능 높이 = (98.84m) - (약 15m) = 실제 건축 가능 높이(약 83m) 따라서, 층당 높이를 프리미엄 아파트 기준인 2.85m~3m로 적용하면, 최대 26~27층이라는 계산이 나오게 된다. 헬리오시티의 경우 기부채납으로 최종 285%의 용적률을 얻어냈지만, 고도제한 2구역과 6구역에 걸리며, 고도제한 6구역에 해당되는 1-2단지만 약 30층대로 구성된 것을 볼 수 있다. ③ 롯데월드타워와 활주로 변경의 역사 2009년 정부는 서울공항 동쪽 활주로의 ‘3도 서편 이격’ 등 조정안을 통해 초고층(롯데월드타워)과의 공역 충돌을 회피하는 방안을 검토·승인했고, 이후 2013년 전후로 비행경로 조정이 이루어졌다. 이 과정이 송파(올훼 포함) 일대 고도제한 일부 완화(정합화)로 이어졌다. 2. 고도제한과 사업성 관점 결론부터 말하자면: 현 제도·전략 하에서 고도제한은 올훼 재건축 사업성의 ‘결정적 한계’가 아니다. 일반적으로 ‘고층 = 높은 사업성’이라는 단순 등식으로 접근하지만, 이는 대규모 단지 재건축의 핵심 메커니즘을 정확히 파악해야한다. ① 진짜 병목은 ‘층수’가 아닌 ‘용적률 300%’ 재건축 사업성의 핵심은 주어진 대지에 얼마나 많은 총 건축 연면적을 확보할 수 있는지를 나타내는 ‘용적률’이다. 올훼는‘제3종 일반주거지역’으로, 법적 상한 용적률이 300%로 고정되어 있다. 쾌적한 단지를 위한 건폐율(대지와 건물 바닥면적 비율)'과 '동간 이격 거리' 규제를 준수하며 용적률을 채우다 보면 허용된 층수가 50층이라 할지라도 그 높이에 도달하기 전에 제한된 용적률이 먼저 소진된다. 헬리오시티가 중소형 평형 위주(84%)로 9,510세대를 고밀도로 채웠음에도 용적률 285%의 한계로 인해 모든 고도 높이를 활용할 수 없었다는 점을 예로들 수 있다. 용적률이 물의 총량이면, 층수는 그 물을 담는 컵의 높이일 뿐 컵의 높이가 높다고 해서 물의 총량이 늘어나지는 않는다. ② 올훼: 프리미엄 중대형 단지 올훼 재건축 정비계획 상 평형 비율을 살펴보면 전용 99㎡ 이상 중대형 비중이 높고(약 절반) ‘프리미엄 대단지’ 지향이다. 이 전략에서는 사실상 용적률 300%를 충족하는 데 20-중후반 층수면 충분하고, 또한 무리한 초고층화는 사업 타당성 대비 효익이 제한적이다. 만약 올림픽훼밀리타운이 분담금을 줄이기 위해 헬리오시티처럼 세대수를 7,500세대 이상으로 늘리고 소형 평형 위주로 짓는다면 고도제한이 문제가 될 수도 있다. 하지만 현재의 '고품격 중대형 단지' 전략하에서는 '제3종 일반주거지역'의 용적률 300% 한도가 더 큰 규제 조건으로 작용하게 된다. 물론, 고도제한이 완화된다면 동일 용적률 하에서 층수를 높이면서 건폐율을 낮춰 지상 공간을 더 확보하거나 조망 세대 수를 늘리는 설계가 가능할 수는 있다. 하지만 이는 제한적인 이점이며, 그 대가로 고층 설계에 대한 막대한 추가 공사비(평당 최대 1.5배), 강화되는 소방법 초고층 건물의 실용적 단점(승강기 대기 시간 증가 등)을 고려하면 전체 사업성의 관점에서는 결코 합리적인 선택이 아니라고 생각한다. 3. 최신 동향 2025년 9월 29일, 국방부는 서울공항 인근 총 여의도 면적 1.1배에 달하는 비행안전구역 규제 완화 조치를 발표했다. 이 뉴스는 시장, 특히 1기 신도시 재건축이 진행 중인 성남시에 큰 파장을 일으켰고, 올림픽훼밀리타운에 대한 기대감으로 이어지기도 했지만 실질적 내용을 냉정하고 파악할 필요가 있다. ① 본질: 이번 조치의 핵심은? ‘2013년 롯데월드타워 신축’으로 거슬러 올라간다. 당시 롯데타워 신축으로 서울공항의 북쪽 즉, 송파 방향 활주로 각도가 변경되었고, 이에 따라 당시 올림픽훼밀리타운을 포함한 북쪽 방향 지역의 고도제한이 일부 재산정되었다. 상식적으로 이때 활주로의 남북 대칭점에 해당하는 남쪽 성남 방향 역시 동일한 시점에 완화되었어야 했지만 이 조치는 10년 넘게 누락되었고, 이번에 성남시가 재건축을 추진하며 이 ‘비대칭’ 문제를 강력히 요구하여 뒤늦게 ‘정상화’되었다. ② 올림픽훼밀리는? 그렇다면 이 조치가 올훼에 미치는 영향이 있을까? 아쉽지만 이번 성남시만 해당되는 2개 완화조치는 올훼에 적용되지 않는다. 1) 롯데타워 활주로 변경'에 따른 고도제한 완화(기반영) 2) '지형지물'을 고려한 높이 기준 완화 (해당 없음) *올훼는 평지에 위치하고 있어 '차폐'를 해 줄 만한 기존 장애물이 없으므로, 규정 완화의 혜택은 없다. 4. 고도제한이 완화된다면? 그래도 만약에라도 고도제한이 실제 완화되거나 해제된다면, 어떤 긍정적 효과를 볼 수 있을까? 1. 사업성 극대화 현재 올훼는 '제3종 일반주거지역(용적률 300%)'이다. 하지만 1, 2단지 쪽은 가락시장역(3, 8호선)과 문정역(8호선)에 인접한 전형적인 역세권이다. 서울시의 '역세권 활성화' 등 정책을 활용하면, 공공기여 제공 대가로 '준주거지역' 등으로 종상향을 통해 1-2단지 부근 용적률을 400~500%까지 끌어올릴 수 있는 잠재력이 있다고 본다. 이는 고도제한 완하 시 일반분양을 늘려 분담금을 낮출 가장 강력한 카드로 쓰일 수 있다고 본다. 2. 건폐율 감소 효과 고도제한 완화의 가장 직접적인 효과는 '건폐율 감소'이다. 동일 세대수를 확보한다는 가정하에 평균 층수를 10층 높일 경우, 시뮬레이션상 건폐율은 약 3.43%p 감소할 수 있을 것으로 보여진다. 즉 11,490㎡(약 3,475평)의 땅을 건물 대신 녹지나 커뮤니티 시설로 활용할 수 있게 된다는 의미이다. 3. 다채로운 설계안 건축 설계 관점에서 고도제한 완화는 ‘자유도’를 부여한다. 모든 동의 높이가 비슷한 획일적인 디자인에서 벗어나 40층 이상의 랜드마크 타워와 20층대의 중저층 동을 조화롭게 배치하여 역동적인 스카이라인 창출이 가능하다. 또한, 높낮이가 다른 건물을 전략적으로 배치함으로써 시각적으로 열린 공간인 ‘통경축’을 확보하고, 동간 그림자로 인한 ‘일조권’ 침해를 최소화하는 등 단지 전체의 쾌적성을 극대화할 수 있다. 5. 결론 "올훼 고도제한 이슈를 어떻게 바라봐야 할까?" 재건축 사업에서 시간은 곧 돈이다. 따라서, 고도제한의 문제는 향후 규제 변경안에 따라 중간중간 유연하게 대응하는 자세가 필요하다. 이번 규제 완화가 올훼에 준 가장 큰 수확은, 서울공항을 기준으로 ‘남(성남)-북(송파)’의 규제는 ‘대칭적’으로 적용되어야 한다는 원칙의 확인이다. 만약 향후 성남시가 추가적인 규제 완화 (예: 비행안전 2구역의 직접적인 각도 완화)를 요구하고 관철할 경우, 우리 역시 ‘대칭 원칙’을 근거로 동일한 수준의 완화를 요구할 수 있는 논리적 명분이 생긴다. 마지막으로, 고도제한이 곧 “사업성이 크게 떨어진다”는 단순한 등식으로 이어져서는 안 된다. 재건축의 본질적 가치는 단순한 층수 경쟁이 아니라, 용적률·상품 구성·설계 품질·주거 환경 개선 등 종합적 요소 속에서 평가되어야 한다. 즉, 고도제한은 한계이자 잠재 변수이며 오히려 완화 시 잠재적 호재 요소인 +a다. 올훼의 사업성은 여전히 충분히 견고하다.
|