앞서, 안정적으로 상승하고, 거래량이 충분하다고 평가받는 대표적인 주식 투자 대상인 S&P500(최근 몇달간 KOSPI의 실적이 훌륭하지만, 과거부터 현재까지의 장기적 비교를 위해 S&P500 사용)대비 서울 부동산의 수익률을 비교해 보았다. (직전글: 부동산 “투자 자산 vs 거주 공간” Part 2: 투자자산으로써 부동산 파고들기) https://cafe.naver.com/jaegebal/6026689 [직전글에서 비교한 서울아파트 vs S&P500 레버리지 수익률 비교] - 서울아파트 에쿼티 상승률 (LTV70% 수준 대출 조달 가정) 571% (서울아파트 중위가격 상승률 241%) - S&P500 레버리지 상품 상승률 529%(TIGER) *지난 약 10년간의 수치(16년1월~25년 7월) 서울 아파트 상승률은, 한국에서 정규 상장된 S&P500 레버리지 상품의 상승률의 절반 수준에 그치지만, 대출금액의 70%(10.15규제 이후에도 금액한도는 있지만 생애최초 구매자는 LTV 70% 가능)를 대출로 조달하는 부동산의 레버리지 특성을 고려 시, 투자한 에쿼티 금액의 가치 상승률은 571%로 S&P500 레버리지 대비 40%p 높다. 하지만, 여기서 끝이 아니다. 실제 내 통장에 들어오는 돈은 필수적으로 세금을 고려해야 한다. 연봉이 2억인 사람도 보통 실수령 금액은 1억 4000만원이 안되니 말이다. 세후 수익률을 살펴보기 위한 첫 번째 한발짝으로, 과거의 10년간 상승률이 향후 10년간으로도 계속된다고 가정하고 서울아파트와 S&P500 레버리지 상품을 비교해보고자 한다. 우선 너무 복잡한 세금앞에 거부감이 들지 않도록 가장 대표적으로 매각차익에 대한 세금만 살펴보자. [주요 가정] • 부동산에 부과되는 세금의 주요한 특징을 살펴보고 투자방향성을 정하는 것이 목표 • 상기 목표에 집중하기 위해 취득세, 등기비, 보유세(재산세, 종부세)는 제외하고 매각 차익에 부과되는 양도소득세에 초점을 맞춤 • 수익성 계산이 아닌 세금의 성격을 보는 것으로 대출액, 그에 따른 금융비용, 월세/전세에 따른 비용 및 부가수익은 고려하지 않음 • 규제지역(서울아파트), 1주택, 실거주를 가정 • 주식의 경우에도 금융종합소득세, 거래세 등은 고려하지 않음 먼저, 부동산의 양도세율만 보면 세율과 세금액수가 사악하기 그지없다. [공제가 없다고 가정하고 단순히 양도세율을 적용한 서울 아파트 세금 및 세율] 하지만, 양도세율구간은 ‘과세표준’에 적용되고 과세표준은 아래의 요소들을 제외하고 산정된다. 매매차익 (-)과세대상양도차익 조정: -12억원 공제 효과 (-) 장기보유특별공제: 최대 80% 공제 (-) 일별 공제: -250만원 =과세표준 [공제 등을 반영한 서울 아파트 세금 및 세율] 2025년 10월말 현재 기준, 딱 중간정도 가격의 서울아파트를 13억주고 보유해서 앞으로 과거와 동일한 상승추이를 보일 경우, 세금제도의 변화가 없다는 가정하에 5년이 경과한 시점부터 실질 세율이 점점 낮아진다. 심지어 8년이 경과하면 시세차익의 증가분보다 세금혜택이 더 커져서 시세차익은 커짐에도 불구하고 세금의 절대액수까지 줄어든다. (단위: 백만원) 반면, 주식의 경우 해외 지수를 종하는 ETF는 매각차익의 15.4%를 배당소득세로 내야 한다. 매년 특정한도만큼 수익실현을 하고 재투자하는 방식 등으로 절세에 도움을 줄 수 있지만, 아파트처럼 몇 억원을 투자했을 때 적용되는 세율과 세금이 하락하기는 힘들다. (기본공제, ISA, 연금저축계좌 활용을 통한 비과세, 분리과세 등을 고려하더라도) 앞서 살펴본 바와 같이 서울아파트 중간정도만 샀어도 ROE가 S&P500 레버리지의 수익률보다 40%p 높았다. 이에 더해 절세 관점에서도 부동산 투자가 갖는 혜택이 크다. 게다가, 서울에서 근무하거나 서울이 주생활권이라면 이러한 수익률과 세금 측면의 매력도에 더해 나의 주거공간까지 해결할 수 있다. (매도 타이밍 결정 시 고려할 타 요소를 배제하고) 세금 고려한 수익률 관점에서 봤을 때, 서울 아파트는 1세대 1주택으로, 10년간 보유하면 확실하게 매력적인 투자처이다. 그렇다면 이제 아파트 한 채는 사기로 한 우리는 지금 사면되나? 뭘사야하나? 사면 언제까지 보유해야할까를 필연적으로 고민해야 한다. 매수-보유-매도로 이어지는 3가지 단계에서 좋은 의사결정만 하면 된다. 1. 언제 살것인가(매수 타이밍) 2. 어떤 아파트에서 거주할 것인가(좋은 아파트가 갖는 주요 요소 분석) 3. 언제 팔 것인가(매도 타이밍) 세금 구조에서 보았듯이 보유 및 실거주 기간이 1년 늘어날 때마다 과세표준이 무려 8%나 줄어든다.(보유기간 및 거주기간 1년당 각각 4% 장기보유 특별공제) 8년이상 살아야 세금이 꺾인다. 그렇다면 1) 매수타이밍을 잡고(다음 아티클 주제) 2) 약 8년정도를 실제로 실거주하면서 거주의 만족감(다다음 아티클 주제)을 누리고, 3) 적절한 시세차익을 보고 팔면(이번 시리즈 마지막 아티클 주제) 이상적이지 않은가? 그 시작, 매수타이밍은 어떻게 잡을까? 지금 아파트 사도 될까? 다음 글에서 확인해보도록 하자.
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