안녕하세요, ‘손피’거래에 대해 알아보겠습니다. ‘손피(손P)’는 분양권 거래에서 사용되는 용어로 ‘손에 쥐는 프리미엄’의 줄임말 입니다. 매도자가 원하는 순수한 프리미엄(이익)만 받고, 매도자가 부담해야 할 양도소득세 등을 매수자가 대신 부담하는 조건의 분양권 매매 거래 방식을 의미합니다.매수자가 분양권 가격 외에 매도자의 양도소득세까지 추가로 부담하게 되어, 매도자는 세금 걱정 없이 정해진 이익을 확보할 수 있습니다. 조금 지났지만 2024년 11월 7일에 기획재정부의 새로운 예규가 나오면서 손피거래의 위험이 크게 높아졌습니다. (새로운 예규 :기획재정부 조세정책과-2048 (2024.11.07.)) 새로운 예규가 나오기 전에는 매수자가 대신 납부한 양도소득세를 양도가액에 합산할 때, 최초 1회분만 합산하여 세금을 계산하는 방식이었습니다. 예를 들어보겠습니다. 분양가가 12억 원인 분양권이 17억 원에 거래된다면, 프리미엄은 5억 원이지만 이 중 양도세 부담을 매수자가 대신 내 줌으로써 매도자는 세금을 빼고 순수하게 5억 원을 손에 쥘 수 있게 됩니다. 이때 세금과 매수자와 매도자의 손익을 살펴보면 아래와 같습니다. (1년 이상 분양권을 보유했음을 가정) 매도자는 원칙대로 거래하면 1.71억원 가량을 얻게 되고, 매수자는 17억원에 매수하게 되는데, 손피거래로 매도자는 2.83억원을 얻게 되고, 매수자는 20.28억원에 매수하게 되어 실제 양도가보다 19% 가량 높게 사는 형태였습니다. 매도자는 손피거래에 따른 추가 양도세가 나오기 때문에 5억원을 손에 쥘 수 없는 것입니다. 만약 매수자가 이것까지 부담을 해주면 매도자 손피가 5억원이 되지만 매수자는 22.45억원을 부담해야하고, 결국 원래 취득하려던 17억 대비 32% 만큼 높은 가격에 취득하게 됩니다. 물론 양도세를 뒷돈으로 주고 받으면 될 듯 하지만, 양도세 금액이 크기 때문에 금융거래에서 적발될 가능성이 매우 높습니다. 이 사례만 해도 매도자는 양도세 3.28억원을 매수자에게 받아야 하는데 눈에 띄지 않기가 거의 불가능합니다. 아무튼 이러한 손피거래가 새로운 예규에 의해 어마어마하게 세금폭탄을 맞게 되는 형태로 바뀌었습니다. 아래가 바뀐 내용에 따른 세금과 매수자와 매도자의 손익입니다. 계약서에 발생하는 양도세를 모두 부담한다는 약정을 넣은 시원시원한 매수자가 나타나서 거래를 하는 경우, 우선 1차로 발생하는 양도세를 부담하고, 그 부담분만큼이 최초신고 양도가로 가산이 됩니다. 여기까지가 과거 내용이었습니다. 바뀐 예규에 따르면 매수자가 최초신고한 양도세 부담으로 늘어난 양도세를 다시 부담하겠다고 하면 2차 양도세 부담분만큼 양도가액이 또다시 증가합니다. 그러면 그 시원시원한 매수자는 또 늘어난 양도세 부담을 하고, 이것이 또 양도가를 올리고…. 결국 무한히 계속되어 양도세와 부담액이 일치하는 지점에 이르면, 양도세 부담액은 9.65억원이 됩니다. 결국 매도자는 시원시원한 매수자 덕에 손피 5억원을 챙길 수 있지만, 매도자는 그 덕에 9.65억원을 더 부담해야하고 원래 취득하려던 17억 대비 57% 를 더 부담하고 26.65억원에 사게 되는 것입니다. 이러한 상황이 되면 시원시원한 매수자는 부담을 못하겠다고 뜨겁게 바뀌게 됩니다. 결국 법정 소송으로 가게 될 게 뻔합니다. 게다가 손피거래를몰래하다가 적발되는 경우 부당과소신고 가산세가 40%입니다. 과태료 및 중개업자의 등록취소나 업무정지 등도 추가될 수 있습니다. 함께 망할 수 있는 손피거래, 주의하셔야 합니다. (*본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 상속재산의 사후관리: 事후관리..? 死후관리..! [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/251114090016514al 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
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