1. 들어가면서 a. 용산국제업무지구 개발 재시동 10년 넘게 멈춰 있었던 용산국제업무지구 개발이 2025년 11월 27일 기공식을 열며 활기를 띄고 있다. 용산국제업무지구는 최고 100층 높이의 복합지구를 짓는 프로젝트로 서울 도심의 마지막 유휴지로 꼽히는 용산정비창 일대를 최대용적률 1500%를 적용해 초고층 빌딩, 상업 및 업무지역, 주거지역 등으로 바꾸는 프로젝트이다. 용산국제업무지구 기공식에 따라 사람들이 가장 관심을 많이 가지는 지역은 용산정비창 부지와 맞닿아 있는 서부이촌동(이촌2동)일대이다. 이 지역은 한강변과 맞닿은 곳에 용적률 350%이상 초고용적률로 지어진 아파트 및 중산시범과 같은 서울시에서 토지를 소유하고 있는 아파트 등으로 이루어져 있다. 얼핏 보면 상당히 용적률이 높은 지역이지만 용산국제업무지구 개발과 함께 준주거지역 등으로 종상향되어 법적상한용적률의 상향(약 500%) 등을 기대하며 재건축에 대한 관심도 높아지고 있고, 이에 비례해 매매가격도 상승하는 모습을 보인다. 이 글에서는 용산국제업무지구의 기공식을 기념해 용산국제업무지구 인근에 위치한 주요 아파트들에 대해 살펴보고, 이들의 미래 모습을 예상해 보겠다. 2. 인사이트 a. 국제업무지구 인근단지 1) 현대한강 현대한강은 1997년에 입주한 516세대의 아파트이다. 한강변에 붙어있는 지역으로 최대용적률이 383%로 상당히 높은 편이지만 최근 인근에 위치한 동아그린(1999년 입주, 499세대)와 함께 최대용적률 500%를 적용받아 통합재건축을 추진한다는 이야기가 언급되고 있다. 얼핏 생각해보면, 용적률 383%, 384%의 아파트가 최대용적률 500%를 적용받더라도 일반분양이 없는 것은 물론, 임대주택에 대한 건설비 등을 모두 지불한다는 전제 하에 동평형을 배정받을 것으로 예상된다. 개략 공사비 + 사업비를 계약면적 기준 평당 1,500만원 정도로 가정시 기존 23평에서 25평 배정시 약 9.5억원, 31평에서 34평 배정시 약 11.5억원 정도의 추가분담금이 예상되어 물리적으로 재건축은 사실상 어려울 것으로 보이나 인플레이션과 아파트가격상승은 불가능을 가능케 하는 힘이 있다. 현재 가격은 아래와 같다. * 23평 : 매매가 20~21억원 * 31평 : 매매가 25~27억원 2) 동아그린 동아그린은 1999년에 입주한 499세대의 아파트이다. 현대한강과 비슷한 384%의 용적률을 보이고 있어 재건축이 사실상 불가능할 것으로 보이지만 현대한강과 통합재건축을 추진할 경우 대지면적이 약 7,600평 정도이며 인근에 위치한 도로, 상가건물, 국.공유지 등을 매입할 경우 약 9,000평 정도의 토지면적을 보여 재건축진행시 사업성이 다소 개선될 여지는 있다. 현재 가격은 아래와 같다. * 18평 : 매매가 18억원 * 33평 : 매매가 23억원 * 43평 : 매매가 26억원 3) 이촌대림 이촌대림은 1994년에 입주한 638세대의 아파트이다. 용적률이 397%로 상당히 높으며, 기존 아파트의 공급면적 또한 전용면적 대비 적은 편(전용 59형 22평, 전용 84형 29평)이다. 북한강성원(2001년 입주, 340세대)과 통합재건축을 추진하지만 인근에 위치한 이촌1구역 등과 통합해 정비사업이 이루어지지 않은 한 사업성이 크게 나아지긴 어려울 것으로 보인다. 재건축시 예상추가분담금은 현대한강.동아그린 일대와 비슷하다. 단지 북쪽 이촌종합상가 인근 유휴토지 등을 정비구역에 편입시 사업성이 다소 나아질 가능성도 있다. 22평 -> 25평(전용59형) 배정 약 9.5억원, 29평 -> 35평(전용 84형) 배정 약 11.5억원 정도의 추가분담금이 발생할 것으로 예상된다. 현재 가격은 아래와 같다. * 22평 : 매매가 20.5억원 * 29평 : 매매가 28억원 * 38평 : 매매가 30~32억원 4) 북한강성원 북한강성원은 2001년에 입주한 340세대의 아파트이다. 용적률이 376%로 상당히 높은 편이며, 27평(전용 59형) 단일평형으로 이루어져 있다. 하지만 전용면적 대비 공급면적이 큰 편이라 이촌대림에 비해 대지지분이 상대적으로 큰 편이다.(27평 기준 대지지분 약 6평으로 이촌대림 29평(약 7.3평)과 그리 크게 차이나지 않는다.) 가격은 다음과 같다. * 27평 : 매매가 20~23억원 5) 중산시범 중산시범은 1970년에 입주한 228세대의 아파트이다. 토지는 서울시 소유로 현재 아파트사람들에게 토지불하작업이 진행되고 있으며 토지불하금액은 12평(전용 39형) 2.5억원, 15평(전용 49형) 4.5억원, 18평(전용 59형)기준 약 5.2억원 정도이다.(2025년 기준금액) 기존 아파트가 12평, 15평, 18평으로 이루어져 재건축이 이루어질 경우 17평(전용 39형), 22평(전용 49형), 26평(전용 59형) 정도로 지어지거나 용적률상향이 이루어질 경우 21평(전용 49형), 26평(전용 59형), 31평(전용 74형) 등으로 평형배정이 이루어질 것으로 기대된다. 하지만 예상 추가분담금은 토지불하비용 이외 기존 전용면적(전용 39형 ~59형) 유지시 5~7억원, 용적률 500% 상향을 적용받아 기존 전용면적 대비 전용면적(전용 49형~전용 84형)이 커질 경우 7~9.5억원 정도의 추가분담금이 발생할 것으로 예상된다. 가격은 아래와 같다. * 12평 : 매매가 9.5억원 * 18평 : 매매가 15억원 3. 결론 a. 2011년과 달라진 점은 ? 지금부터 약 14년 전이었던 2011년 10월 용산국제업무지구의 기공식이 이루어진 바 있다. 용산국제업무지구사업은 2006년부터 언급되어 계획이 구체화된 2008년~2009년 경 크게 이슈화되었지만 2011년 기공식 이후 사실상 14년째 개점휴업상태에 머물고 있다. 최근 수 년 간 용산국제업무지구 개발에 대한 밑그림이 그려졌으며, 인허가 등의 부분도 어느정도 결정되어 2025년 11월 다시 기공식이 이루어졌지만 정치권에서는 이 일대 부지에 좀 더 많은 주택을 짓고 싶어하고 서울시에서는 글로벌 중심지구로 개발하고자 하는 생각이 큰 등 여러 기관에서 동상이몽의 모습을 보이고 있다. 2025년 11월 기공식 역시 정치적 이슈(2026년 지방선거 등)에 다소 소모되어 진행된 느낌도 든다. 이러한 모습을 보면, 용산국제업무지구의 개발은 단기적 이슈보다는 중.장기적으로 바라봐야 할 이슈가 아닐까 생각된다. 그리고 용산국제업무지구 인근 아파트들의 경우도 이와 비슷한 금액으로 매수할 만한 아파트들을 살펴보고 매수를 결정해야 되지 않을까 생각된다. 시간이 불확실하며 공사비 등 비용은 증가할 것이기에 기회비용이 예상보다 커질 수 도 있다. 위 글은 아래 기사를 참조로 작성하였습니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000042218 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/224092838287
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