[토지야] ✅ “조분가 vs 일분가 차이”만으로 재개발을 판단하면 왜 위험한가 ✅ 어느 실전 네임드 **이 재개발을 조분가와 일분가 차이로 수익 분석을 한다. 이렇게 판단하면 수익은 극대화되고 실제 들어간 돈은 무시된다. 실제 현금 유출(총투입)을 반영하면 결과가 완전히 달라진다. 1) 총투입금액 관점이 정답이다 실제 매수가와 권리가액(감정평가액), 조합원분양가/일반분양가, 조합원 신규아파트 취등록세, 이주/중도금 이자, 옵션·설계변경, 기간·조합 리스크, 공사비·간접비·공공기여 변동성 전부 고려해야 한다. ✅ 조합원 총투입 = 실매수가 + (조합분양가-권리가액) + 이주/중도금 이자 + 옵션·설계변경 + 취득·등록세 + 기간 리스크 ✅ 일반분양자 총투입 = 일반분양가 + 중도금·잔금 이자 + 취득·등록세 + 분양 지연/미분양 리스크 2) 숫자 한 번에 이해되는 예시 가정: 매수가 6억, 권리가액 2억, 조분가 7억, 일분가 10억 분담금 = 7 − 2 = 5억 조합원 총투입(핵심만) ≈ 6 + (7-2) = 11억 (+ 이자·옵션·세금·기간리스크)보다 훨씬 더 들어간다. “조분가 7 vs 일분가 10”이라 3억 싸 보이는데, 현실은 조합원 11억(+α) vs 일반 10억(+이자·세금)의 수익 역전이다. 조합원은 마음고생만 하고 기회비용은 잃고 1억 더 비싸게 새아파트에 들어가게 된다. 조합원은 마음고생·기회비용(수년에서 수십년)을 포함해야 하고, 결과적으로 일반보다 더 비싼 진입이 될 수도 있다. 3) ‘네임드’식 단순 비교가 만드는 착시 “조분가가 싸다” → 분담금·이자·옵션·세금이 사라지지 않는다. “조합원은 좋은 동·호” → 조합원 배정은 우선순위·경쟁·추첨이 섞여서 타입·라인 인기 몰리면 원하는 동·호수 확정 아님. 어느정도 상대적으로 괜찮은 동호수를 배정받을 가능성은 있지만 일반분양 완판을 위해 조합원에게만 무조건 좋은 물건을 줄 수 있는 환경이 없어지고 있는 상황 4) 과거 성공담의 함정 2010년대 2억 매수 → 권리가액 5억 같은 케이스는 저점 매수 프리미엄이 핵심이었다. 그때 2억은 다른 투자 기회비용과 비교해야 하고, 현재의 공사비·사업비·금리 환경에 그대로 대입하기 어렵다. 이때 2억에 산 재재팔이들이 6억에 부린이들에게 떠넘기려고 하고 있다. 물론 전고점 2021년즈음에 8억에 산 사람들도 있다. 이 사람들은 투자에 실패한거다. 이런 재개발은 전세금도 제대로 안나오고 다주택에 걸린 매물은 정말 머리아프고 이자 감당하기 힘들었을거다. 그래서 이 사람들은 **의 입심에 넘어가 사고 마음고생했지만 지금은 **과 한패가 되어 일단 팔고 나오려고 하고 있다. 물론 **은 2010년대에 2~3억에 샀을거고 다 털지 못한 재재를 여전히 팔려고 혈안이 되어 있다. 이번 상승장이 재재까지 갈까? 최근 카페에 유난히 재개발 이야기를 띄우려고 노력중이다. 특히 자주 나오는 구역은 부동산에서 매도가 잘안되는 곳일 경우가 더 많다. 속지말자. 5) 재개발 체크리스트 권리가액 확정치(동·라인·층·조망 반영) 조분가/일분가 시나리오(평당가 밴드) 이자 총액(이주·중도금·PF, 기간 민감도) 옵션·설계변경·확장비 취득·등록세(조합원은 ‘건축분 과표’, 일반은 ‘분양가 과표’가 보통) 공사비+간접비(×1.33)·공공기여 변동성 청약·미분양 지표(분양성)와 잔금 DSR ✅ 마무리 조분가 vs 일분가만 보면 수익은 커지고, 실제 투입금액은 사라진다. 현금흐름표로 비교하고, (총비용) + 안전마진일 때만 들어가도 늦지 않다. 하지만 현재의 상황에서는 일반분양가가 이 모든 사업비를 상쇄하고 조합원들에게 안전마진을 보장해 줄만한 일반분양가가 고분양가야 한다. 그리고 일반분양세대분이 충분히 나오지 않는 경우가 대다수다. 이미 사업성이 있는 것은 현재 고분양가처럼 이미 매물에 다 선반영되어 있어 투자로서는 의미가 없고 그 위치에 꼭 살고 싶은 사람이 들어가기 위한 티켓 구입으로 생각하고 매수하는 것이 옳은 시대가 되었다. 지금 같은 고공사비·높은 간접비·불확실성 국면에선 총투입금액 관점이 유일한 안전장치다. 이정도의 계산을 전부 하는 사람은 현재 실전에 보이지 않는다. 이 모든 사실을 알고도 말하지 않는다. 왜? 실체를 알면 내가 가지고 있는 재ㅣ재가 팔리지 않기 때문이다. 그래서 2022년이전 방식 그대로 사람들을 현혹하는 것이다. 계산할 줄 아는 현명한 부동산 투자자가 되자!!! P.S. 현재의 부산 부동산 시장의 상승장의 기울기에 대한 이유를 분석하는 사람이 없다. 나는 알고 있지만 내가 글을 쓰면 소수만이 보니 본인들 의견인 척 올리는 것을 보면 어이가 없기도 하고 알게 되어 다행이기도 하다 싶다. 현재 상승장의 기울기가 가팔라질 시기가 오고 있다. 그때 그 반가운 뉴스와 함께 분석하도록 하겠다. .
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