✅ 부산 상승장이 오니 재재팔이들이 나타났다. 그때도 나타난 **이 지금도 이런 재재만 사지말라고 약을 치며 본인 재재 사라고 유도중이다. 재재물건지마다 소유 오픈톡방 재재꾼들까지 댓글 동원되어 나타난다. 띄우고 싶은 재개발 물건 질문하고 답하고 티카타카로 혹세무민 중이다. 아래 링크글은 2019년 12월에 내가 작성한 글이다. 그때도 이 재재팔이들이 쓸고 간 몇 년 뒤 하락장에서 울부 짖을 부린이들을 위해 글을 썼다. 여기서 성공한 것들과 조합청산한 이후 정확한 이익금을 계산해 봤을까? 본인도 후달려서 재재팔이 실컷해서 2022년에 현금화 해놓고 아직도 정리 못한 재재들 설겆이 작업중이다. 솔직히 2022년 여름까지 부동산 투자 수익은 소가 뒷 걸음질쳐도 쥐잡은 시대다. 그 시대 돈번 사람이 고등어 사고 파는 방식을 아직도 적용하고 있나? 이런 재재팔이들은 오픈톡방에서 공유하고 이번장에 정리할려고 혈안이 되어 있다. 제발 자산 100억 이상 현금 10억 동원가능한 자가 아니면 재개발 재건축을 위한 물건은 손도 대지 말자. 특히 재개발은... 앞으로 남고 뒤로 밑지는 경우가 다수다. 그래서 부린이는 불나방처럼 헛소문에 뛰어든다. 재건축은 감정평가가 나오면 일반분양분과 일반분양가가 책정되면 분담금이 추정가능하지만 재개발 조합분양가? 그게 확정도 아니고 실제 투자금도 아니다. 일반분양 리스크 PF 리스크 투기꾼이라도 계산 잘 못한다. 그래서 재재팔이들이 고등어사고팔듯이 하는거다. 그냥 한탕하고 나를려고 하는거다. 물론 건축비가 500~600만원대 이하일때는 재재해서 남았지만 그런 시대는 끝났다. ✅ 그냥 간단히만 봐도 2025년이후 재개발은 아니다. 현재 상승장에서의 가격으로 사서 내가 얼마나 이득을 볼 수 있는지 계산해 봐라. 가격: 공사비·사업비 인상분이 조합원 분양가로 전가될 소지가 크고(원가상승→분담금 상승), 일반분양가가 높아지면 완판 리스크가 동반된다. 공사비 급등과 분쟁의 상시화 범천1-1 구역처럼 70% 내외 증액 요구 사례가 나오며(540→926만/평), 조합-시공사 갈등이 장기화. 이에 부산도시공사 공사비 검증이 처음 가동됐지만, 권고 성격 한계 지적도 병존. 부산경남대표방송 KNN 뉴스+1 기간: PF 심사 강화·분양 흡수 불확실성으로 인가→착공→분양→준공 사이클이 길어지면 기회비용과 금융비가 커진다. 비즈니스포스트+1 리스크: 미분양·재고 환경, 인구 감소, 금리의 하방 제한성은 하방 위험을 높이고, 상방은 특정 입지로만 집중되는 비대칭을 만들고 있다. 국가데이터처+1 조합 운영·분쟁 : 조합장 고발, 운영실태 점검에서의 다수 위반 적발, 해임·직무정지 관련 법원 다툼 공지 등 내부 리스크가 상존—일정·비용·신뢰에 악영향. 부산경남대표방송 KNN 뉴스+1 그냥 자산 5~16억 정도(부채제외)의 부린이는 실거주 한채를 잘 사서 가족과 행복하게 살고 지금 재재 가진 원주민들끼리 으샤으샤해서 잘 사업해서 마무리하도록 하자. 과거에 저렴할때 산 사람들은 성공의 서사를 쓸 수도 있다. 지금 장에 사서는 어렵다. 본인이 선택한 것들에 대해 남에게 폭탄 넘기지 말고 그렇게 좋은 물건들 대대손손 물려주자. 순자산 100억 이상되면 뭐 잃어도 해볼만 하다. 재미삼아 해보고 경험도 쌓으면 된다. ✅ 삼익비치 16평의 분담금 리스크 주의 삼익비치 17평도 실제는 16평이고 삼익사업시행인가내용을 보면 최소평형이 26평이다. 중층재건축의 핵심은 평형축소다. 특히 2019년 이후 건축비의 상승으로 더욱 심화되었다. 하지만 1대1 재건축으로 평형축소가 아닌 평형확대를 기준으로 잡았다. 34평이 34평 가는데도 분담금이 최소 8억을 잡는데(그것도 건축비를 평당900만원으로 말도 안되는 금액으로 잡아서) 16평이 10평 늘려가면 분담금이 얼마일지 계산이 되나? 59층 하이엔드면 공사비 최소 1350만원은 든다. 많이 들면 평당 1500만원 들고 현재 회자되는 평당 900만원은 30층 이하로 지어야 한다. 나는 삼익비치 좋게 본다. 자산가들이 현재 삼익비치 40평대 이상 54평정도 살 수 있는 사람이 분담금 몇십억 내는 것은 괜찮지만 뱁새가 황새 따라가려 하다 보면 경매로 넘어간다. 이제 최초 사업시행인가 시점 감평가가 정해졌기 때문에 입주할 조합원들은 재산세만 올라가니 굳이 시세가 오르지 않아도 무방하다. 다만 매도하려는 사람들은 현재의 감평가와 분담금로 인해 시장에서 인정하는 가격으로 거래중이지만 16평은 리스크가 크다는 것을 알아야 한다. ✅ 마무리 내 자산과 현재 상황과 유사시의 경우까지 생각해서 투자하자. 가족과의 행복을 위한 실거주 1채를 세팅하고 급행열차 역이 들어설 1,2호선 라인의 초역세원 정도만 투자로 하자. 결국 초세역세권은 서울이나 부산이나 분담금을 낮춰주기 위해 공공기여를 줄일 수 밖에 없는 방향으로 간다. https://cafe.naver.com/kmhking/599014 https://cafe.naver.com/kmhking/599014
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