[토지야] ✅ 실거래 신고는 시세가 아니다. ✅ 등기가 시세다 ✅ “누가 호가를 만들고 있나?” 가격을 보기 전에 주체부터 확인해야 한다. 일반 매수자 거래가 주도인가? → 수요가 만든 호가로 볼 수 있다. 분양대행·전매 잔여·법인 보유가 주도? → 재고 소진용 호가일 수 있음. 변동성↑, 협상 여지↑. 현장 신호 입주 초기 아파트 단지 상가에 중개업소가 과밀 (이들이 카페, 밴드, 오픈톡방 등에서 바이럴 마케팅)→ 2~3년 후 다수 퇴장, 거점 부동산중개업소(상주)만 남는 시점부터가 ‘진짜 시세’와 그 단지의 입지 가치가 드러나기 시작한다. 대단지 신축아파트에 상가에 월세로 들어와서 2~3년간 장사하고 떠나는 철새 부동산 분양 대행사와 이런 부동산 소장과 분양권 피팔이, 분양·대행·중개법인이 잔여분/전매물량을 오래 보유했다가 등기 후 몇 년간 ‘메뚜기’처럼 호가를 이끌고, 다음 단지로 이동하는 패턴으로 그들의 전형적 플레이다. ※아래는 내 실제 경험담이다. 프리미엄을 주고 분양권을 샀는데 당연히 매도자가 일반인인줄 알았다. 훗날 알고보니 부동산 소장의 남편이이었다. 소장 이름과 달랐으니 몰랐었고 대리인이 왔었다. 생각해 보니 소장 가족관계증명서를 볼 일도 없고 알 수 없었다. 그때 다운계약서를 써야만 매수가능 하다다고 하였으나 실제 계약서는 나몰래 빼돌려서 없애 버렸고 나중에 양도세를 내려고 보니 다운계약서 때문에 다주택 양도세를 물어야 하는 상황이 되어 통장 사본 입출금 내역을 전부 복사하고 소송자료 만들어서 가서 일부 받아냈다. 몇 년 뒤 부동산 사무소는 당연히 다른 새로운 아파트 단지 상가에서 하고 있었다. 내가 재수없게 철새 부동산의 친절한 척 하는 분양권 장난치는 소장에게 걸려든 것이다. 나도 이런 부린이 시절에 나의 이익이 줄어들고 뒷통수를 맞아가며 공부가 되었다. 이제는 프리미엄 주고 분양권 안산다. 그냥 다른 저평가 물건을 산다. 여담으로 저 아파트단지의 가장 로얄동 로얄층 로얄호수를 내가 샀다. 맞은편 호실은 저 아파트를 지은 메이저**아파트 부산 시공업체 사장이 분양권을 가지고 등기를 친 집이었다. 이렇게 빼서 분양대행사와 친한 부동산 소장과 시공업체 관련자들과 시행사가 좋은 물건의 분양권을 가지고 있는 경우가 많다. ✅“실거래 신고 → 취소(해제) → 시세 띄우기” 유형 이 행위는 부동산 거래신고법상 ‘거짓(허위) 거래신고’에 해당할 수 있고, 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금 처벌 대상이다. 2023년 개정으로 계약 당사자(일반인)도 형사처벌 대상에 명확히 포함되었다. 정부는 2025년 10월 서울 시내 8건을 ‘가격 띄우기 의심’으로 경찰에 수사의뢰했고, 이때도 허위 신고 후 해제 패턴이 적발 유형으로 지적됐다. 대한민국 정책브리핑 실거래가 공개시스템에는 ‘거래 해제(취소) 표기’와 등기 현황 안내가 점차 확대되어, 허위 신고→해제 패턴을 소비자가 직접 확인하는 장치도 강화 중이다. 조선일보+1 ✅ 신고·제보 창구: 한국부동산원 ‘거래질서 교란행위 신고센터’에서 허위신고·호가담합·가짜매물 등 신고 가능. 국토부는 2023년부터 집값 띄우기 특별점검을 수시로 진행해 왔다. biz.sbs.co.kr ✅ 왜 ‘신고 후 취소 시세 띄우기’가 위험한가 평균가 착시: 단 몇 건의 고가 허위신고로 평균 실거래가를 끌어올린 뒤 취소하면, 이후 호가·협상에서 허위 기준점 가격으로 작동. 형사 리스크: 매도·매수 당사자, 중개·대행 주체 모두 처벌 가능. 2023년 개정으로 일반 거래자까지 적용된 전례가 확인됨. 대한민국 정책브리핑 https://www.jaturi.kr/news/articleView.html?idxno=11545 https://www.jaturi.kr/news/articleView.html?idxno=11545
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