✅ 은마아파트 사업성과 분담금 상가변수와 공공기여 ✅ 최근 공개·보도된 자료와(49층·5,893세대, 신통기획 시즌2, 공공 물량 규모) 설문지 분담금 수치 등을 참고로 은마아파트의 사업성·분담금·상가·공공기여에 대해 설명해 보려고 해. 개인의 분석이고 내가 은마아파트 조합원이 아니므로 그냥 참고만 해줘 수치는 ‘보도·공식자료 분담금 설문조사 기준’이며, 인허가·입찰·금리 변화에 따라 달라질 수 있어. 1) 개요: “상징 단지의 속도전, 그러나 수지는 긴장” 서울시는 대치 은마 재건축에 ‘신속통합기획 시즌2’를 첫 적용해 최고 49층, 총 5,893세대 계획을 공식화했고, 2030 착공·2034 준공 로드맵을 밝히며 속도를 내고 있어. ‘역세권 용적률 특례(300%→331.9%)’가 적용되고 공영주차장·도서관 등 기반시설 계획도 병행되는 중이야. (미디어허브 서울) 이 가운데 공공임대·공공분양 등 공공 물량이 1,100세대 안팎으로 잡히며, 일반분양은 대략 400세대 수준이라는 보도가 있어. 공공물량이 늘수록 조합원 체감 수지는 긴장되고 있어. (매일경제) 2) 사업성의 본질: “세 가지 잔고—원가, 수입, 시간” 원가(사업비): 공사비(자재·인건비·특화) + 금융비용(PF·이주비 이자·보증료) + 철거·이설·평가·용역 + 기반시설(공공기여)로 구성됩니다. 최근 고금리·공사비 상승은 대형 정비사업의 상수로, 공사비 외 사업비가 공사비의 30~50%까지 커질 수 있어(은마급 스케일·장기 프로젝트 특성). 수입(현금흐름): 조합원분양 + 일반분양 +(상가 분양/임대 수입). 여기서 공공 임대·분양은 수입 감소 요인으로 작용(일반분양 대체·원가부담 상승). 시간(속도): 신통기획 시즌2로 인허가 구간은 빨라졌지만, 시공입찰·금융약정·분양승인(HUG)·상가 협의가 병목이면 금리 비용 누적으로 사업성에 압박을 주고 있어. (한국경제) 3) 분담금의 메커니즘: “권리가액 vs. 조합원가” 조합원 분담금 = (신청 평형의 조합원 분양가) – (권리가액) 이야. 권리가액은 종전자산(감정평가)×비례율로 정해지고, 조합원 분양가는 사업비·분양가상한·일반분양가·상가 수입 등 전체 수지 균형점에서 결정된다. 최근 설문·보도에서는 84㎡(국평) 보유자가 84㎡ 동일배정 시 약 1.8억대 납부, 대형 업사이징 시 5~12억대, 펜트하우스(286㎡)는 수십억대 납부로 추정된 바 있어. (예: 31평 소유 기준 84㎡ +4.7억, 96㎡ +8.4억, 286㎡ +97.3억 등) (뉴시스) ★ 포인트: 공사비·금리·공공기여·상가전환 물량·일반분양가 심사(상한제/HUG)가 바뀌면 조합원가도 함께 움직여. 그래서 개인 분담금은 권리가액 업데이트와 평형 선택(업사이징 총량)에 민감해. 4) 상가 변수: “400여 지분, 200~300세대 전환설의 의미” 단지 내 상가 지분이 400여 개에 이르고, 지분 배정에 따라 아파트 200~300세대 전환 가능성이 제기되는 중이야. 이는 곧 일반분양 물량 감소 → 분양수입 축소 → 조합원 평당가 상승 압력으로 연결된다. 전환 총량 상한과 전환 단가 원칙(가능하면 일반가에 근접)을 선제 확정해야, ‘상가→아파트’로 인한 수지 악화를 통제할 수 있어. (다음) 더욱이 오프라인 상권 구조 변화로 상가 분양·임대 리스크가 커졌고 과도한 상가 연면적은 공실·수익성 비우호 요인이 될 수 있어, 대치역 전면 핵심 노출 구간 집중 + 총량 최적화 + 앵커 테넌트 선확보(LOI)가 필요해 보여 (최근 강남권에서도 상가 미분양이 비례율·입주 정산에 악영향을 준 사례들이 지적된다.) 5) 공공기여와 소셜믹스: “공정·속도·수지의 균형점” 서울시 역세권 특례로 늘어난 용적률을 대가로 공공주택(임대·분양)·기반시설(공영주차장·도서관 등) 제공이 수반된다. 공공기여는 도시 전체 효용을 키우는 장치지만, 조합원 입장에선 일반분양 축소·원가 상승으로 체감 분담금 증가를 낳아. 이 때문에 “적정 공공기여”—즉, 도시·주거 복지와 사업수지의 균형설계—가 핵심 과제로 부상중이야. (한국경제) 6) 현실적 제언: “세 가지 안전장치” ✅ 상가 리스크 관리 3종 전환 세대수 상한(예: ≤200세대) 명문화 전환 단가 룰: 최소 조합원가, 가급적 일반가에 근접 면적 총량 최적화 + 앵커 테넌트 LOI + 책임임대(부분) ✅ 평형대 업사이징 총량관리 30평대 소유자의 40~50평 과다 신청은 일반분양 잠식으로 평당가를 밀어 올리게 된다. 중대형 상한·가점·라인·층 프리미엄 차등으로 총량을 관리해야 해. ✅ 시점 통일 재산정 권리가액(감정)·분양가(상한/HUG)·원가(입찰·PF) 기준월 통일 후 민감도 표를 분기마다 갱신. “숫자 싸움”이 아니라 시간·리스크 싸움임을 전제로, 속도(금리비용)도 KPI로 관리해야 한다. 맺음말 은마 재건축은 “상징 단지의 속도”와 “수지의 균형” 사이의 섬세한 줄타기라고 볼 수 있어. 공공기여로 도시는 이익을 얻고 특례로 공급도 늘지만, 그 부담이 상가 전환과 업사이징 수요를 통해 조합원 분담금으로 귀결될 가능성이 크다. 따라서 전환 상한·단가 원칙, 업사이징 총량관리, 기준월 통일 재산정을 조기에 못박는 것이, 은마의 브랜드와 주민 체감 분담금을 동시에 지키는 가장 현실적인 해법으로 보여. (다음) https://n.news.naver.com/article/003/0013555013 https://n.news.naver.com/article/003/0013555013※ 아래 사진은 은마아파트 평형 설문조사 내용으로 보도자료와 은마아파트 관한 뉴스와 자료들을 모아서 분석했으니 중층 재건축과 역세권특례에 관심있는 사람은 분석해 보면 좋을 것 같아. ✅ 은마 재건축 조합원 추가분담금(요약) 전제(현재 가정) 분양가 가정: 약 7,500만/평 펜트하우스: 일반 단가의 약 1.3배 권리가액(추정): 31평≈21.5억, 34평≈24.4억 31평 소유자 기준 59㎡: –2.9억(환급) 76㎡: +2.3억 84㎡: +4.7억 96㎡: +8.4억 109㎡: +12.2억 / 118㎡: +15.1억 / 128㎡: +17.9억 143㎡ 펜트: +37.4억 / 286㎡ 펜트: +97.3억(예상) 34평 소유자 기준 59㎡: –5.7억 76㎡: –0.6억 84㎡: +1.8억 96㎡: +5.6억 109㎡: +9.4억 / 118㎡: +12.3억 / 128㎡: +15.0억 143㎡ 펜트: +34.5억 / 286㎡ 펜트: +94.5억(예상)
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