아무리 전세가 시대적 소명을 다했다고 해도
전세가와 매매가의 관계를 이해하지 못하면 부동산을 제대로 이해할 수 없습니다.
전세는 거주가치를 나타내는 지표임과 동시에
매수 대기수요자이기 때문입니다.
에너지 축적: 집값은 정체인데 전세가가 오름, 혹은 매매가 상승속도에 비해 전세가가 빠르게 오름.
상승 촉발: 전세가 불쏘시개가 되어 매매가 상승 시작
상승 과열: 매매가가 전세가를 따돌리고 폭등 (이때 전세가율이 급락합니다)
조정기: 매매가 하락 또는 정체, 전세가 서서히 회복
(하락하며, 매수 분위기가 얼어붙어 전세수요가 늘어나며 다시 전세가율이 올라갑니다.
전세가율이 오르며 어느정도 임계치가 차면 다시 상승하는 것의 반복입니다)
이렇게 4가지 싸이클을 겪으며, 집값이 움직이기 때문입니다.
현재는 어디에 있을까요? 저는 에너지 축적단계라고 봅니다.
정부는 그걸 알고 있기에 전세라는 장작에
물을 끼얹어 보려는 움직임입니다.
1. 전세와 매매의 양(+)의 상관관계
생각보다 전세가율(전세가/매매가)이 집값의 상관관계가 큽니다.
전세와 전세가율은 집값의 선행지표가 됩니다.
이게 전세가율과 매매가의 상관관계인데
전세가율이 올라갈때 힘을 응축했다가 그 힘을 해소하며 전세가율이 떨어집니다.
2016년을 기점으로 전세가율이 빠르게 떨어지며 폭등을 하게 됩니다.
전세자가 집값대비 70%~많게는 80%정도로 들어와 있으니
여차하면 살 수 있는 포지션인거죠. 선택적 전세자입니다.
한가지 주의하셔야 할 점은 전세가율은 선행지표이기 때문에
한박자 빠르게 가는걸 볼 수 있습니다.
2. 왜 전세를 살면 안될까?
시장을 예측하려는 게 아닙니다.
전세가 씨가말라 전세가가 폭등하고 있습니다.
전세가율이 올라가고 있는 상황에서 전세자가 어떤 포지션에 놓여지게 되는지 생각해봐야 합니다.
(1)시기적으로 내가 운좋게 전세를 싸게 들어왔다면?
싸게 들어왔기에 2년이 지나고 나니, 비슷한 가격대에 움직일 만한 물건이 없습니다.
자연스럽게 계약 연장을 하게 됩니다. 복비와 이사비 정신적 육체적 스트레스도 무시할 수 없으니까요.
2년 지나고 나서 매수 하면 되지? 배우자를 설득하기 정말 어려울 겁니다.
매수한다면 급지와 집상태가 한~~참 떨어지게 될거니까요.
전세가 오르지 않는다고 치더라도 내가 싸게 들어왔기에 비슷한 수준으로 이사가 어렵습니다. .
좋은 시기에 좋은 가격대로 들어온 사람중에 그 마약같은 전세를 끊어내고 매수로 돌아온 사람을 보지 못했습니다.
결과적으로 이건 그들에게 악마의 속삭임이 됩니다. 4년뒤의 결과는 뻔하죠. 반전세, 월세로 전락
(2)전세를 비싸게 들어왔다면?
전세 거주자는 숏에 베팅한 투자자입니다. (집값이 하락할 것이라는 것에 투자)
아이러니하게도 나는 숏에 베팅했지만 내가 상승의 불쏘시개가 됐다고 생각하시면 됩니다.
전세를 비싸게 들어왔다면 전세가 높아지고 있고, 전세가율이 높아지고 있는 상황에 올라탔다고 보시면 됩니다.
그러니까 비싸게 들어왔겠죠?
전세가 한바퀴 끝나고 두바퀴 끝나면 전세가율이 오를데로 오르다가
그 에너지를 분출하며 상승하는 한 싸이클 정도 됩니다.
여기서 생각이 있으신 분들은 전세를 올려서 구해놓고 나갈테니 내보내달라고 사정해 보지만,
대부분의 주인들은 전세를 또 줄 생각이 없습니다.
토허제 때문에 전세자가 없어야만 집을 팔 수가 있으니까요.
(3)결론은, 싸게 들어오나 비싸게 들어오나 당신은 얻어 맞는 것 말고는 할 수 있는 게 없다.
전세는 돈이 묶이는 것 뿐만 아니라, 나의 시간까지 저당잡히는 것입니다.
내가 원하는 타이밍에 매수할 수 없고, 시장 상황을 볼 수 도 없습니다.
봐서도 안됩니다. 마음만 복잡하니까요.
그냥 시장 상황에 끌려다니는 수 밖에 없습니다.
싸게 샀으면 다음 선택지가 없고,
비싸게 샀으면 필히 매수가가 올라가 있을 겁니다.
그게 증오로 변해 퐁락이로 돌변하는 것이지요.
4년이라는 시간은 가정에서 개인 인생에서 굉장히 중요한 시간입니다.
갓난아기가 유치원에 가고, 유치원생이 초딩에, 중딩이 고딩에
이렇게 한 싸이클을 도는 시간입니다.
전세는 마약입니다.
내 생활 수준을 착각하게 만들고, 나의 생활을 여유롭게 만듭니다.
하급지에서 주택담보대출에 허덕이며 꾸역꾸역 아껴가며 빚을 갚아나가야 할 그 소중한 신혼기간이
인테리어 잘된 상급지 구축에서 여유있게 살며, 내가 상급지 주민으로 착각이 들게 되고
엄청나게 저렴한 주거비로 내 삶의 수준을 착각하게 하는 마약.
현재는 어떨까요?
전세가율은 숫자 자체보다도 추이가 더 중요합니다.
2023년 (바닥 다지기): 2022년 말부터 시작된 역전세난의 여파로 전세가율이 50% 초반까지 떨어졌습니다. 전세 시장이 극도로 위축되었으나 하반기부터 서서히 안정을 찾기 시작한 해입니다.
2024년 (에너지 응축): 전세 사기 여파와 아파트 선호 현상으로 전세 수요가 몰렸습니다. 전세 가격이 매매 가격보다 가파르게 오르며 전세가율이 54%대까지 상승, 매매 시장으로의 수요 전환을 이끌어낸 기폭제가 되었습니다.
2025년 (매매가 추월): 2024년에 축적된 에너지가 매매가 폭등으로 이어졌습니다. 서울 주요 지역 아파트 가격이 크게 오르면서, 전세가가 올랐음에도 불구하고 비율(전세가율)은 오히려 50% 수준으로 하향 조정되었습니다. 매매가 상승 속도가 더 빨랐기 때문입니다.
2026년 (현재): 매매가는 2025년의 급등 이후 관망세로 돌아섰으나, 전세 시장은 공급 부족으로 인해 여전히 강보합세를 보이고 있습니다. 이로 인해 서울 전세가율은 다시 51% 선을 회복하려는 움직임을 보이고 있습니다.
현명한 투자하시길 바랍니다! |
