지난 1월 말을 기점으로,
다주택 양도세 중과세 유예 종료 관련하여
지역/단지를 막론하고,
이른바 상급지 주요 단지에
급매로 불리우는 매물이 꽤나 출현하고 있다.
(계약일 기준으로)
2026년 5월 9일 이전까지,
이른바 강남권 진입을 노리는 분들은
머리 터지게 고민하는 사이에
벌써 한 달이 훌쩍 지나갔다.
물론,
기회는 아직 남아있다.
보편적인 1주택 갈아타기는
선매도&후매수라고는 말하지만,
당일 동시 진행 혹은
길어야 하루에서 이틀 정도의 시간 텀을 두고서
갈아타기를 진행하는 경우가 대부분이다.
하지만 필자의 경우는,
이를 악물고서,
하락을 기대하며 급매물을 낚아채고자
지난 2024년 초
개포자이프레지던스 선매도(계약일)부터
신반포2차 후매수(약정일)까지
무려 3개월 동안
사실상 무주택 포지션으로 버티기를 해보았던
꽤나 극단적인 경험을 해보았다.
물론,
결과는 성공이었다.
관련 해석 보기: https://m.blog.naver.com/sevenbucks/223953377031
https://m.blog.naver.com/sevenbucks/223953377031
흔히들,
세상사 운칠기삼이라 한다.
운칠은 하늘에 맡기되,
기삼을 극대화하고 싶은 분들에게
필요한 세 가지 기술은 다음과 같다.
첫 번째 기술,
사전에 스탑로스를 설정하자.
흔히들,
주식 매매에 있어서 손절 기준을
사전에 설정해야한다고 말한다.
부동산 급매를 기다리는 입장에서도
사전에 손절 기준을 설정해야하는 것은
마찬가지이다.
필자가 실제로 활용했던
스탑로스 전략은 다음과 같다.
숏포지션 손절 기준(스탑로스)은
반포자이 비로얄 25평이
예산한계선에 닿는 순간이며
숏포지션 익절 기준은
아크로리버파크 한강뷰 25평이
예산한계선에 닿는 순간이었다.
익절 그리고 손절 기준에
절대적인 정답은 없다.
그저,
아리팍 한강뷰 25평은 놓치더라도,
반포자이 25평까지는 놓치기 싫다는
사전에 나름의 구체적인 기준을 설정하고서
실제로 그 기준을 철저하게 준수했을 뿐이다.
결과론적으로,
숏포지션 손절 기준(반포자이 비로얄 25평)에
예산한계선이 도달하기 전에
신반포2차 25평을 매수했으며,
그때 당시부터 지금까지,
숏포지션 익절 기준(아리팍 한강뷰 25평)은
단 한 차례도 기회가 주어지지 않았다.
두 번째 기술,
시장 지표를 설정하고 면밀하게 주시하자.
당시 필자의 경우,
반포자이 국평을 시장 지표로 활용했다.
반포권역의 준신축 대단지 아파트이며,
비교적 거래량이 많기 때문이었다.
당시 반포자이 국평 비로얄
30억원 저항선 붕괴를 기다렸지만,
새로운 급매는
빠르게 소진되는 패턴이 반복됨을 보며
추가적인 조정을 바라는 것은
헛된 희망이라는 냉정한 판단을 내릴 수 있었다.
단순히,
급매물 시세 및 갯수 뿐만이 아닌
해당 급매물이 얼마나 빠르게 소진(=거래)되는지를
일일히 트랙킹하는 것이 무엇보다 중요하다.
직전 거래 대비,
꽤나 조정된 급매물이 출현했음에도
해당 급매가 빠르게 소진(=거래)되지 않는다면
조금은 더 기다려볼 수 있다.
세 번째 기술,
보다 적극적으로 데이터를 확보하자.
강남권역 뿐만이 아닌
서울 전역이 토허제이다보니
최초 약정일로부터
국토부 실거래 등재일까지의 시차는
최대 2달 가량이다.
따라서,
국토부 실거래가 공개시스템만으로는
시장의 디테일한 흐름을 적시에 파악할 수 없다.
그 대안으로,
중개사들로부터 실거래내역을 미리 확보하여
유료로 제공하는 업자들을 활용할 수 있다.
물론,
업자들의 데이터만을
100% 신뢰할 수는 없으며
이런 곳에서까지
비용을 지불할 의향이 없다면
개인이 적극적으로 손품, 발품을 팔면 된다.
(필자는 유료 업자 데이터 & 직접 손품/발품 모두를 병행했다)
매번 오프라인 상담을 어렵더라도,
연락을 꾸준히 이어간다면
중개사 입장에서도
매수 유력 고객으로 점차 여기고서
실시간으로,
거래 내역 및 매물 현황을 공유할 것이다.
참고로 중개사는,
매도자 혹은 매수자 그 누구의 편도 아니며
어떻게든간에 거래가 성사되기만을 바랄 뿐이다.
따라서,
중개사와의 연막작전 혹은 기싸움은
그 어떤 도움도 될 수 없는 불필요한 행위이다.
그 대신에,
최대 가용 예산 및 실현가능한 자금 스케쥴을
사전에 중개사에게 오픈하는 접근법이
해당 중개사를 통해서
매력적인 급매물을 전달받고서
거래까지 성사될 가능성을 높여준다.
마지막으로,
(계약일 기준)
2026년 5월 9일까지,
꼭 매도해야만하는 소유주들중에서
아직까지도 매물을 내놓지 않은 자들은
극소수의 강심장 몇 명 뿐이지 않을까 싶다.
따라서,
5월 9일이후로도 조정 혹은 하락 국면을
기대하고 있는 것이 아니라면
늦어도 3월까지는
결단을 내리는 것을 추천한다.
최신축 입주장 월세 물건을
임차인으로서 몇 차례 경험한 바,
(매매 시장과 성격은 다르지만)
최신축 입주장 전/월세 시장의 경우,
입주기간 초기에
가장 저렴한(= 급한) 매물이 쏟아지며
입주기간 말미에 임박할수록
여유있는 소유주들의 전/월세 매물만 남아
더 싸게, 더 싸게를 기대했던 자들에게
아쉬움만을 남겨준 경우가 대부분이었다.
물론 정부에게는,
보유세 인상 카드가 남아있으며
마침 다음 주,
아파트 공시가격을 발표할 예정이라 한다.
어찌 보면,
다주택 양도세 중과 시행만으로는
판세를 뒤집기에는 역부족이라는 정부의 판단을
읽어낼 수 있는 대목이지 않나 싶다.
이와는 별개로,
보유세 인상은 중장기적으로 피할 수 없는
사회적 방향성이라 생각한다.
그러한 과도기에서
이탈하는 자와 새롭게 진입하는 자가 생기는 것은
자연스러운 모습일 뿐이다.
이른바 상급지에 살고 싶다면,
보유세 인상을 걱정할 시간에
보유세 인상을 감당할 체력을
어떻게 하면 키울 수 있을지에 대해
시간을 투자하는 편이 합리적이다.
이러한 과도기 속에서,
능력있는 젊은 세대들로
이웃이 채워지길 바랄 뿐이다.
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