논리를 디테일하게 펼치면 너무 복잡한 내용이라 그나마... 심플하게 정리시도해봤습니다.
1. 다주택자 양도세를 중과하면 혹은 더 큰 범위에서는 다주택자 대상 규제를 하면 전월세가격은 상승압박을 받을지 안받을지에 대한 논쟁이 있음. 대통령까지 참전
2. 한쪽에서는 단순히 '다주택자를 규제하면 다주택자들이 줄어들고 다주택자들이 내놓을 전월세 매물이 줄어들어 전월세가 급등한다'는 논리를 펼침
3. 다른 한쪽에서는 다주택자 매물을 매수한 무주택자들이 기존에 살던 임대주택'이 그대로 전월세 시장으로 나올 것이기 때문에 어차피 수급 불균형이 없다고 주장함. 대통령도 여기 한표
4. 개인적으로는 둘다 논리적으로 맞지는 않다고 봄. 물론 결론은 둘 중 하나일 수 밖에 없음. 하지만 결론은 둘 중 하나여도 논리는 양쪽다 동의되지 않음. 이게 그렇게 단순한게 아님. 케이스 바이 케이스이고 이번 케이스는 또 이번 케이스에 맞춰서 생각을 해보는 것이 맞음
5. 보통 양도세 중과 유예 종료 같은 것으로 빨리 매도를 하라고 하면 일시적으로 매도매물이 늘어나고 전월세매물이 줄어듦. 그러니 전월세가가 상승압력을 받음. 그런데 중과 후의 상황도 고려해야함. 중과가 시행되면 매도 매물이 감소할 것이라고 하는데 그 말인 즉슨 매도를 안하고 전월세를 계속 돌리는 집이 많아진다는 얘기라 중과시행을 안했을때 대비 전월세 매물 공급이 지속된다는 것. 그러니 단순히 중과 부활만으로는 그 이후 전월세가 상승을 단정짓기는 어려움
6. 하지만 이번엔 좀 다름. 전입유예를 준 2년 동안은 전월세 물량이 무조건 줄어들게 됨. 5월9일까지 처분될 급한 매물들은 사실 향후 2년간 매도 매물로도 나올 수도 있고 전월세 매물로도 나올 수 있는 물건들이었는데 그것을 다 단기간동안 급매로 몰아서 나오게 한 것. 그래서 단기적으로는 매매가 조정이 올 것인데 대신 그 반대급부로 5월9일 이후의 매도 매물 감소와 함께 2년간 전월세 매물 감소가 따라오게 되는 것
7. 그럼 여기에서 반대쪽 주장을 살펴보자. 다주택자들이 집을 매도하더라도 그 '다주택자 급매를 신규 매수한 무주택 세대들이 살던 집'이 다시 전월세 매물로 나오기 때문에 결국 매물도 증가하고 수급상 숫자가 맞아 전월세 시장에 영향이 없다는 주장. 이것은 일견 일리있어보임. 단순히 '다주택자가 줄어들면 전월세가격이 올라간다'는 단순 주장 정도는 이 논리로 타파할 수도 있음. 하지만 이는 그 디테일을 따져보지 않은 것
8. 이 '신규로 다주택자의 물건을 매수한 무주택자' 중에는 아파트 내집마련을 하기 전에 비아파트에 살았다가(전월세든 소유든) 매수를 하는 사람도 있고 부모님과 함께 살았을 수도 있음. 이것은 아파트 매매 시장에 완전히 '신규 수요'로 들어옴. 다시 말하면 이들이 이동을 할때 아파트 전월세 매물이 새로 나오지 않는다는 것
9. 반대로 집주인이 다주택자 중과세로 매도한다고 해서 아파트 살다가 빌라로 이사가거나 아파트에 따로 살다가 부모님 집으로 들어가는 케이스는 거의 없음. 어쩌다 존재할 수 있지만 무시해도 될 정도
10. 9번 케이스보다 8번 케이스가 명확히 많기에 밸런스가 안 맞는 것. 기적은 여기서 발생함. 비아파트 -> 아파트로 가는 수요는 있지만 아파트 -> 비아파트로 가는 수요는 거의 없고, 분가의 수요는 있지만 합가의 수요는 거의 없음
11. 게다가 위에 언급했듯이 이번 거래량은 동일기간 기준 평년보다 클 수 밖에 없음. 이러면 기존엔 아파트에 개별 세대로 살지 않던 신규수요자들의 진입도 동일 기간대비 더 많을 것이고 일시적인 전월세 상승 압력이 있을 가능성이 높음
12. 물론 보통의 상황이라면 신혼부부등의 신규 수요의 반대에는 사망 등으로 인해 자연적으로 줄어드는 수요도 발생할 것이고 그 물건도 매물로 나올 수 있음. 심지어 인구상황상 시간이 흐를 수록 이쪽은 커지고 신규수요는 줄어들면서 하방압력을 점점 줄 수도 있는 것이 사실
13. 하지만 12번 같은 경우는 단기에 몰리진 않는데 이번 신규 이동 수요는 단기에 몰리게 됨. 그리고 12번 중 서울 아파트의 경우 상당수가 '상속'이라는 수단으로 다시 잠재적 신규 수요를 창출하기도 함
14. 또한 임대사업자에게서 매도 매물을 끌어내는 정책도 전월세가 상방압력을 줄 수 밖에 없음
15. 물론 이 임대사업자를 압박하는 정책이 매매 시장에서 매물 감소 문제를 완화시킬 수 있음. 그 효과는 있지만 전월세 시장에서는 임대사업자 집에 살던 임차인은 전월세 수요자로 나오고(물론 일부는 매수를 할 수도 있지만) 임대사업자 집은 매도매물로 나오니 역시 전월세 수급에서 상방압력이 가해지게 됨. 만기 상황이나 정책 예상으로 볼때 약간의 유예(대통령 트윗에 따르면 1년이든 2년이든 점진적으로)를 줄 것 같기도 하고 당장 몇달 후 부터 영향을 줄지는 모르겠으나 내년부터는 영향을 줄 수 있을 것 같음
16. 부동산 시장이란게 엄청 복잡함. 위 내용만으로 전월세 시장을 다 예측할 수 있는 것도 아님. 향후 다른 변수들도 많음. (금리, 공급, 갱신청구권 사이클 등등등) 단기적인 영향과 장기적인 영향도 다를 수 있음. 위 내용은 현재 얘기가 많이 나오고 있는 이번 다주택 중과 유예 종료와 임대사업자 규제 등의 다주택자 매물 출회 정책이 향후 전월세 시장에 어떤 영향을 미치는지만 별도로 향후 1,2년 정도를 기준으로 살펴본 것이고 결론적으로 이번 다주택자 압박 정책은 아파트 전월세시장에 상방압력을 주는 것이 맞음
끗!
같이 보면 좋은 글
https://blog.naver.com/realme0603/224180550999https://blog.naver.com/b-research/224193783895 |
