이 글은 그저
제 개인적인 생각을 메모할 겸
쓰는 아주 개인적이고 주관적인 글입니다.
저는 아주 주관적인 사람이고
제 의견이나 답변이 정답도 아닙니다.
그래도 매매 관련 문의사항 등이 있으면
문의 주시면 친절히 답을 드리겠습니다.
그러나 저는 닉네임부터 선택은본인몫입니다.
제 답변도, 제 글도
맹목적으로 받아들이지마시고
각자 알아서 걸러서 들으시길 바랍니다.
닉네임부터 선택은본인몫입니다.
제 의견하고 안 맞으시는 분들은
제 글 차단하시면 됩니다.
부산의 랜드마크인
마린시티 제니스는 2011년 준공 이후
2014년 용호동 w 분양할 때까지도
일부 미분양이었다.
월드마크센텀도 2010년 준공될 때까지
대형평형대 미분양이라
10% 할인분양을 했었다.
여러 단톡방이나 유투브 등을 보면
다들 너무 가즈아만 하는 거 같아서
균형잡힌 시각을 주기 위해
이 글을 쓴다.
우선 나는 과거글에서도 밝혓듯이
르엘 리버파크 센텀
104타입 보유자이고 실입주할 예정이며
누구보다 부산 하이엔드 분양권이라는 곳들이
잘 되기를 바라는 사람 중 하나이다.
사실 르엘이든 남천써밋이든
청약기간이나 줍줍이 기간에
많이들 문의를 주셨지만
르엘 154타입이나
남천써밋 142타입들은
감히 내가 해라마라 조언을 드릴 영역이
아니라고 판단해서
내가 그걸 상담할 능력이 안 된다고 답을 했다.
그럼에도 타 단톡방들이나 유투버를 보면
부동산 자산 검증도 안 된 분들이
르엘 125타입 154타입 미분양들
남천써밋 142타입 이상 미분양들을
상담해주는 모습이 굉장히 인상적이었다.
순자산 20억, 10억도 안 되어 보이는 분들이
20~50억 짜리를 상담해주고 있는 게 아닌가
어쨋든 mgm 때문인지 몰라도
르엘이든 남천써밋이든
예상보다 빠르게 미분양이 소진되어오고있다.
제목에 하이엔드 분양권이라 했지만
드파인 광안이나 서면 써밋이나 블랑 써밋은
굳이 이 글의 대상은 아니다.
어쨋든 글의 서두에도 썼듯이
하이엔드 대형 아파트들은
입주장까지도 안심할 수 없다.
물론 더블유나 엘시티처럼
더블유가 분양햇던 2014년부터 준공된 2018년
엘시티가 분양햇던 2015년부터 준공된 2019년
까지 부산에서 좀 괜찮다하는 아파트는
거의 50%~100% 상승햇던
과거와 같은 대상승장이오면
입주장에 큰 문제 없이 넘어갈 수도 있을 것이다.
2029~2030년까지
그런 상승장이 온다면
르엘이든 남천써밋이든 당연히
입주장에 문제가 없을 것이다.
우선 르엘 센텀보다는 남천 써밋이
조금 더 위험해보인다.
르엘이 더 좋은 아파트라는 뜻이 아니다.
남천써밋이 르엘보다
분양가가 많이 비싸다.
르엘이 더 우위 아파트라는 게 아니라
분양가가 달라서 이미 출발선이 다르다.
직접 20억 30억 40억 구간으로
나눠서 세어보았다.
남천써밋(2029.07.)
총 835세대
20억~30억 395세대
30억~40억 155세대
40억 이상 119세대(펜트 6세대 미포함)
-> 남천 써밋은 총 물량의 80.8%가
분양가가 20억 이상이며,
전체 물량의 1/3 이상이 30억 이상이다.
르엘센텀(2030.05.)
총 2070세대
20억~30억 1320세대
30억~40억 110세대
40억 이상 없음(펜트 6세대 미포함)
-> 르엘 센텀은 총 물량의 69.4%가 20억 이상,
20~30억 구간대가 대다수이고
30억 이상은 총 물량위 5.6% 정도이다.
40억 이상은 펜트를 제외하면 아예 없다.
더샵센텀파크 1차(2005년 준공)
23년 이후 20억 이상 실거래는 14건이다.
더샵센텀파크는 역대 30억 이상 실거래 0건이다.
(역대 최고 실거래가 26억)
용호동 더블유(2018년 준공)
23년 이후 20~30억 실거래는 69건이다.
23년 이후 30억 이상 실거래는 17건이다.
더블유 역대 40억 이상 실거래는 0건이다.
(역대 최고 실거래가 38억)
더비치푸르지오써밋(2023년 12월 준공)
일반분양 이전 가격은 찾기가 어렵고
23.10월 이후 20억 이상 실거래 0건이다.
남천자이(2023년 1월 준공)
마찬가지로 일반분양 이전 가격은 찾기 어렵고
23.01월 이후 20억 이상 실거래 4건이다.
(당연히 30억 이상 없다. 25억 이상도 없다.)
위를 보면 알 수 있듯이
남천써밋이 르엘센텀보다 많이 비싸다.
이 글은
남천써밋과 르엘을
직접 비교하는 글이 아니다.
남천써밋(41층, 835세대)은
더블유(69층, 1488세대)
대연써밋(43층, 1384세대)
남천자이(36층, 913세대)와 비교하고
르엘(67층, 2070세대)은
센텀파크(51층, 2752세대)와 비교하는 글이다.
더샵센텀파크가 과거 불장
모두 포함하여 역대 30억 이상 실거래가
1건도 없는데
르엘 센텀은
30억 이상 분양가인 집이 116세대가 있다.
(그럼에도 나는 센텀파크가
21년차 구축이라는 점과
르엘이 67층, 센팍이 51층이라는 점에
보정치를 주었기 때문에 르엘을 선택하였다.)
나는 남천 써밋이 하이엔드라고 하지만
10년 더 신축인 점 빼고는
하드웨어(층수, 건폐율), 조망을 따졌을 때
더블유보다 나은 아파트인지 모르겠다.
동급이라고 쳐도
더블유 과거 불장 포함 역대 실거래를
전부 다 봐도 40억 이상 실거래가 1건도 없는데
남천 써밋은 40억 이상 분양가인 집이
125세대가 있다.
참고로
엘시티나 센텀주복 마린주복에 계신
30억 40억 이상 찍어주시는 분들이
르엘센텀으로 갈 지, 남천써밋으로 갈 지
둘 다 안 갈 지는
전수조사 하지않는 이상 아무도 모른다.
당장 현재 상태에서
주변 시세만 살펴보자.
자꾸 사람들은
닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지 구분을 못 한다.
고분양가가 주변 시세를 끌어줄 수도 있지만
항상 그런 것은 아니다.
오히려 주변 아파트가 올라줘야
입주장에 무너지지가 않는다.
그리고 분양권 보유자 분들 중에
상당수는 기존 집을 팔아야
잔금이 마련이 될 거 같은데
예를 들면
남천써밋 르엘센텀 30억 이상 분양가
잔금을 내기 위해서는
적어도 기존 집 20억 하는 집을
팔아야하는 분들이 꽤나 될텐데
부산 전체
20억 이상 실거래량을 보면
이 점도 리스크라고 본다.
넉넉하게 남천써밋 르엘센텀
30억 이상 240여세대 중에
50% 정도가 기존 20억 집 팔고
넘어와야되는 상황이라면
두 아파트 입주장에
다른 아파트들에서
20억 이상 실거래가
50개씩은 이루어져야되는데
그게 쉬울지....
르엘센텀이든 남천써밋이든
25~30억 이상 집들이
입주장에 무너진다고 해서
르엘센텀 남천써밋
20억 이하 세대들이
그렇게 큰 타격을 받을거라고는
생각하진 않는다.
그렇게 생각해서
나도 104를 분양 받은 거기도 하다.
모두가 장미빛 미래를 바라고
르엘 센텀을 보유한 내가
가장 장밋빛 미래를 바란다.
수년 내로
코로나 같은 재난이 한번 더 터져서
다시 제로금리 시대가 올 수도 있고
미래는 아무도 모른다.
다만 내가 이런 글을 쓰는 이유는
입주장까지 아직 험난하다고 보는데
다들 너무 긍정적으로만 생각을 하길래
약간의 경각심은 있어야하지않나 싶어서 쓴다.
결론은 더블유 남천자이 대연써밋 센텀파크가
더 올라줘야 안심을 할 수 있게된다.
더블유 남천자이 대연써밋 센텀파크 화이팅
https://open.kakao.com/o/gmz5Qd9e
https://open.kakao.com/o/gmz5Qd9e |
