재건축 일반분양 1평당 수익률은 어떻게 계산할까요?
기부채납은 상황마다 비율이 다르니, 기부채납은 먼저 제외한걸로 계산한다고 가정하구요.
가령 33평 용적률 200%인데, 400%용적률로 재건축하면 33평 1세대 소유한 조합원은 추가로 33평의 일반분양이 가능합니다.
하지만, 기부채납이 20%라고 하면, 33-6.6평=26.4평이 실제로 일반분양 가능하죠.
이 26.4평의 수익률을 계산하는 겁니다.
분양가는 6천만원이라고 가정하죠.
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건축비는 보수적으로 1500만원이라고 가정하고, 사업비는30%라고 잡습니다.
그러면 1500x1.3=1950만원입니다.
그런데 6000만원-1950만원으로 하면 안됩니다.
건축비는 지하주차장부터 모든 면적을 고려해야하며 33평기준으로 54평정도로 봐야합니다.
그러면 실제로 일반분양 1평은 건축비 기준으로는54/33=1.64평으로 봐야합니다.
1950 x 1.64 = 약 3200만원
그러면 최종적으로 6000-3200=2800만원
1평당 2800만원이 남습니다.
그런데, 일반적으로 일반분양 1평당 조합원 수익이 1000-2000만원이라는 말이 많습니다.
어떻게 이런현상이 생기는건가요?
조금 다른관점에서 생각해보죠.
33평소유주가 400%로 재건축할때, 자기배정안받고 일반분양으로 돌려서 수익을 모두챙긴다고 해보죠.
그러면 132평에 대해 일반분양을 하는거고 (기부채납없다고 가정) 일반분양수익이1000-2000만원이라면..
13.2~26.4억의 이득이 생긴다는 겁니다.
이게 맞는건가요?
재건축아파트 가격보면 절대로 이렇지 않은데요....
압구정같이 엄청나게 비싼동네는 재건축수익률이 훨씬 더높은건가요?
재건축 일반분양 평당수익률이 훨씬높아야 현재 가격이 말이되는데요...
1000-2000기준은 도대체 어디서 나온건가요? |
