저는 시장 예측을 잘 안 하는 편이긴한데,
집값의 행보에 대해 궁금해하는 분들이 많아 앞으로의 대응 방안에 도움이 될까해서
제 생각을 좀 들고왔습니다.
결론부터 말씀드리면 저는 서울 아파트 시장은 올해 강보합세 내지 상승장으로 예상합니다.
두 가지 근거로 말씀드리면
1. 지금의 조세 정책 방향은 큰 도움이 되지 못합니다.
양도세 중과가 부동산 시장 안정에 도움이 안 된다는 사실은 다수의 연구자료에서 나와있습니다.
당장 구글 학술자료 검색으로 양도세 중과가 부동산 시장에 미치는 영향이라고 검색해도 쉽게 찾을 수 있습니다.
내용을 요약하면
'양도소득세 중과는 조세를 매수자에게 전가시키거나 조세부담으로 인해 매각을 보류하는 동결효과로 주택 가격의 상승 결과'입니다.
쉽게 풀어쓰면
양도세가 많이 나오는 만큼 호가를 높게 불러 집 살 사람에게 내가 낼 양도세를 전가시키거나, 우선 버티고 매물을 잠궈 거래가 일어나지 않는다는 겁니다.
연구자료가 아니더라도 우리는 이미 이 정책이 어떤 결과를 불러왔는지 가까운 과거 사례가 있습니다.
다만 최근 여론조사에서 양도세 중과가 주택 시장 안정에 도움이 될 것 같다는 결과가 나온게 참 당황스럽네요.
양도세 중과가 야기하는 주택 시장 상승장을 부정하시는 분은 그에 맞는 근거나 자료를 제시해주시면 고맙겠습니다.
이재명의 양도세 중과는 문재인의 양도세 중과와 다르다는 논리는 저에게 종교적 맹신으로 보입니다.
보유세 문제도 마찬가지입니다.
이미 다른 나라 사례에서 보는 것처럼 보유세 증가는 그 피해가 여실히 임차인에게 돌아갑니다.
그 어떤 임대인이 늘어난 보유세를 그대로 다 맞고 싶어할까요? 최대한 부담을 분산하고 싶어하지 않겠습니까?
보유세 늘어난다고 집 던지고 싶은 분들은 다주택자 중에서도 소수입니다.
여담으로 보유세 3% 찌라시 말씀들 하시는데 조세 형평성, 국민 공감대, 정치적 판단을 생각할 때 많이 무리라고 생각합니다.
2. 공급이 씨가 말랐습니다.
그 놈의 공급 공급하는거 질리도록 말씀드려서 죄송한데 어쩔 수 없습니다.
수요 공급으로 가격이 형성되는게 제일 기초인데 아직 서울 아파트 시장은 수요가 높은 반면 공급이 너무 부족합니다.
지금 정부에서 발표하는 공급 플랜이 시장에서 환영받지 못하는 이유는
i) 이해관계가 풀리지 않은 지역을 발표
ii) 확실하지 않은 공급 추진입니다.
물론 정부 발표 자료이기 때문에 큰 방향성을 제시할 수 밖에 없는 한계점이 있는건 이해하나,
최근 발표한 자료에서 어떤 주소지는 300세대 공급한다는 내용을 보고 '아 이제 나라에서 발표할 수 있는 공급은 한계가 있구나'를 여실히 드러냈다고 봅니다.
개인적으로 마지막 똥꼬쇼처럼 보인건 저만의 느낌이었을까요...
올해 뿐 아니라 향후 몇년 동안의 공급 가뭄은 가격 상승 압박을 유지하기 충분합니다.
이 때 무주택자분들이 말씀하시는 하락 논리들도 같이 보겠습니다.
1. 이재명의 부동산 정책은 다르다. 이재명은 한 다면 한다.
이건 너무 감성적인 주장입니다...
예전에도 말씀드렸다시피 문재인 정권 때와 큰 방향은 동일합니다. 다만 규제 순서와 강도에 차이가 있을 뿐입니다.
문재인 정권 때와 차이가 있다면
문 정권 때는 계단식으로 시장의 반응을 보면서 정책을 추가했다가, 다시 뺐다가 등등 시장에 혼란을 더 키워 집값을 불안정하게 만들었다면
현 정권은 처음부터 강한 규제와 압박으로 시장 분위기를 차갑게 만들어 거래량을 낮춰 시장이 안정돼보이는 효과를 만드는게 있다고 생각합니다.
핵심은 시장이 안정된게 아니라 안정돼보인다는겁니다.
문재인 정권 때도 부동산 정책 발표하고 한 두달 간은 주택매매시장 소비심리 지수가 급격히 떨어지기도 했습니다.
그런데 그 이후 규제가 익숙해진 시장은 다시 상승했었죠.
이재명 정권의 다른 점은 여기서 나타나는데 아예 시작부터 레버리지(대출/전세갭투자)를 강하게 규제했기 때문에 무주택자 서민들이 집을 구매할 수 있는 기회가 이 전보다 많이 사라졌다는겁니다.
즉, 정책이 발표되고 그 정책이 익숙해질 때 즈음 다시 거래량이 활발해질 원동력을 막은거라고 보시면 됩니다.
그래서 현금 가진 분들만 집을 살 수 있는 환경이 조성되고 상급지가 중하급지보다 온기가 유지되는 양극화 시장이 굳혀지는겁니다.
2. 상급지 매물이 많이 나오는데 이건 하락의 시작이다.
중하급지 말고도 강남구를 비롯한 상급지의 매도 물량들이 최근 증가하고 있는건 사실입니다.
그런데 그 매도 물량을 무주택자가 받아줘야 한다는게 지금 대통령의 생각입니다.
(그래서 무주택자분들은 지금이 기회라고 볼 수도 있습니다.)
문제는 매물이 많이 나와도 대출 규제로 거래가 활발하지 못할 뿐더러, 토허제 구역에서 5월 9일 안에 1주택 갈아타기를 시도하는 것도 시간상 너무 촉박합니다.
이건 제 예상인데, 지금 시장 분위기상 새로 나오는 매물들의 호가들이 유의미하게 떨어지기는 어렵다고 생각합니다.
20억이 19억으로 나오는 급매 정도는 예상할 수 있지만 12억으로 떨어지는 말도 안 되는 상황은 안 일어날겁니다.
정부에서는 앞으로 대출 규제를 지금보다 더욱 강하게 미는 분위기입니다.
제가 올해를 강보합세로 보는 이유 중에 하나가 대출 규제인데 지금보다 더 대출을 옥죄면 시장 분위기가 차가워 질 것 같기 때문입니다.
하지만 거래를 잘 안 하게 될 뿐, 다시 말씀드리지만 시장이 안정되는 건 아닙니다.
요즘따라 하락론자 목소리가 커지고, 무주택자분들이 유주택자를 훈계하는 분위기가 강한 것 같습니다.
제가 이 분위기를 가장 최근에 느꼈던게 23년 연말, 24년 연초였는데요.
당시 분위기가 주택시장 하락기 이후 반등했을 때 '데드캣 바운스다. 실수요자가 부족하기 때문에 앞으로 다시 더 하락할거다.'라고 하락론자들이 설파했던게 정확하게 기억이 납니다.
그런데 24년 시장은 봄부터 실수요자 중심의 갈아타기를 중심으로 본격적인 상승장/양극화 시장이 펼쳐졌습니다.
유튜브나 TV방송토론에 나오는 소위 전문가로 불리는 하락론자는 달라진게 없는데 그 분들의 이야기를 따르는 사람들도 학습되는게 없나봅니다.
'고장난 시계도 하루에 두 번은 맞는다'라는 논리로 정말 올지 모르는 하락을 대비하는 것도 맞는 자세라고 보는데요,
하루 1440분 중 2분만 맞고 1438분이 틀린거라면 그 틀린 1438분에 더 집중해야하는 관점도 가져야한다고 봅니다.
잠실 엘스 84타입이 24년 4월에 24억이었는데요, 올해 2월 실거래가 찍힌게 35억 코앞입니다. |
