1. 서울 아파트 21개월째(1년 9개월) 상승 '외곽 지역'의 무서운 반격
가장 먼저 주목해야 할 지표는 서울 아파트 매매가격의 꺾이지 않는 상승세입니다. 2월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.34% 상승하며, 무려 21개월 연속 오름세를 기록했습니다.
여기서 부동산 실무를 공부하는 우리가 예리하게 파악해야 할 것은 '상승의 질(Quality)'입니다. 과거 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동)이 시장을 리드했다면, 이번 달 상승률 최상위권은 뜻밖의 지역들이 차지했습니다.
관악구 (2.68% 상승): 2020년 7월(2.08%) 이후 무려 5년 7개월 만에 2%대라는 경이적인 폭등을 기록.
강서구 (2.48% 상승): 2021년 9월(2.85%) 이후 최고치.
그 외 서대문구(2.45%), 마포구(1.78%), 영등포구(1.72%), 성동구(1.69%), 구로구(1.51%) 순으로 상승 주도.
보도된 기사에서는 이 흐름을 묶어 '강북권 강세'라고 표현했습니다만, 실무적인 상권 분석 관점에서는 이를 '비강남 중저가 외곽 지역의 키 맞추기(갭 메우기) 장세'로 해석하는 것이 훨씬 정확합니다. 도심 핵심지의 아파트 가격이 일반 실수요자가 범접할 수 없는 수준까지 치솟으면서, 구매력을 갖춘 3040 세대와 투자 자본이 상대적으로 가격 진입 장벽이 낮고 직주근접성이 뛰어난 서남권(관악, 강서, 영등포, 구로)과 서북권(서대문, 마포)으로 폭포수처럼 흘러들어간 결과입니다.
2. 경기 남부권의 뜨거운 열기 인덕원 출퇴근러가 체감하는 팩트
수도권의 흐름 역시 매섭습니다. 경기 지역 아파트 매매가격은 0.54% 상승하며 지난해 8월 이후 9개월 연속 붉은 기둥을 세웠고, 인천 역시 0.09% 상승하며 4개월째 오름세를 이어갔습니다. (인천 동구 0.34%, 연수구 0.31% 상승 주도).
특히 제 시선을 사로잡은 것은 제가 매일 출퇴근하는 회사가 위치한 안양 동안구의 강세입니다. 경기의 지역별 상승률을 보면 광명(2.56%)에 이어 안양 동안구(2.54%)가 경기권 전체 2위를 차지했습니다. 이어 성남 분당구(2.39%), 용인 수지구(2.36%), 성남 중원구(2.20%), 하남(2.10%) 등 철저하게 경기권 규제지역과 핵심 교통 호재가 집중된 남부권 일대가 폭발적인 강세를 보였습니다.
현업에서 정비사업 마케팅을 하며 모니터링해 보면, 안양 동안구(인덕원·평촌 일대)는 월곶판교선, 인덕원동탄선, GTX-C 노선 등 매머드급 교통 호재가 가시화되고 1기 신도시 재건축 선도지구 지정이라는 거대한 이벤트가 맞물려 있는 곳입니다. 단순히 호가가 오르는 것이 아니라, 재건축을 통한 '자산 가치 퀀텀 점프'를 노리는 투자 수요가 현장 매물을 빠르게 소화하고 있다는 것을 이 2.54%라는 수치가 적나라하게 대변하고 있습니다.
3. 매매가를 밀어 올리는 진정한 배후 '전세 폭등'의 나비효과
그렇다면 외곽 지역과 경기 핵심지의 매매가가 이토록 가파르게 오르는 근본적인 원동력은 무엇일까요? 공인중개사 부동산학개론에서 배우는 가장 기본적인 원리, 바로 '전세가격의 상승'에 그 해답이 있습니다.
2월 전국 아파트 전세가격은 0.37% 오르며 12개월째 상승 중이고, 서울 아파트 전세가격은 0.59% 오르며 무려 31개월 연속 상승이라는 진기록을 세우고 있습니다. 서울 전세 상승률을 지역별로 뜯어보면 시장의 민낯이 보입니다. 노원구(1.31%), 도봉구(1.10%), 동대문구(1.08%), 관악구(0.87%), 마포구(0.82%), 성북구(0.76%), 은평구(0.76%) 등 이른바 '노도동'을 필두로 한 진짜 강북권과 외곽 지역의 전세가 강세가 매우 두드러집니다.
이는 시장에 던지는 매우 강력한 시그널입니다. 아파트 공급 부족과 임대차 3법의 여파로 전셋값이 미친 듯이 치솟자, 전세금에 조금만 보태면 차라리 집을 살 수 있는 중저가 지역(노원, 도봉, 관악 등)의 세입자들이 '차라리 집을 사버리자'라며 매수세로 돌아서는 이른바 '전세의 매매 전환(Push Effect)'이 본격화된 것입니다. 앞서 관악구와 강서구의 매매가가 폭등한 것 역시 이 전세가율 상승이 튼튼한 지지선 역할을 해주었기에 가능한 현상입니다.
실전 투자의 나침반 : '전세가율'이 가리키는 곳을 선점하라
데이터를 분석하는 바이럴 마케터이자 미래의 중개법인 CEO로서, 오늘 KB부동산 2월 데이터를 통해 도출한 실전 투자 인사이트는 명확합니다.
단기적으로 서울 아파트 시장의 온기는 강남 하이엔드 시장에서 시작해 이제 관악, 강서, 노도동 등 중저가 외곽 지역으로 완벽하게 확산(Spill-over) 되었습니다. 매매가와 전세가가 21개월, 31개월째 동반 상승하고 있다는 것은 시장에 '조정'을 기대하며 전세로 머물던 대기 수요자들이 극도의 피로감을 느끼고 추격 매수에 나서고 있다는 뜻입니다.
따라서 향후 실무 현장에서 매수자에게 컨설팅을 제공할 때는, 단순히 호재가 있는 곳을 짚어주는 것을 넘어 '전세가율이 급격히 오르면서 갭(Gap)이 줄어들고 있는 비강남권과 경기 남부 핵심지(안양, 분당, 광명 등)'의 급매물을 선제적으로 브리핑하는 것이 최상의 전략이 될 것입니다.
매일 쏟아지는 기사 속 숫자들은 그저 활자에 불과하지만, 그 이면에 숨겨진 대중의 심리와 자본의 이동을 꿰뚫어 보는 자만이 부동산 시장이라는 거대한 체스판에서 승리할 수 있습니다. 스물일곱의 치열한 공부는 내일도 계속됩니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005484797
https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005484797 |
