'규제지역 아파트' 다주택자 대출 회수 초읽기 강남 매물 쏟아지나.
2026.02.24. 오후 1:4
이재명 대통령이 다주택자에 대한 대출 규제를 강화하도록 지시하면서 금융당국이 제도 마련에 속도를 낸다. 금융당국은 수도권 규제지역 아파트를 보유한 다주택자에 대해 만기 연장을 불허하거나 대출 한도를 축소하는 등의 방안을 검토한다.
앞으로 다주택자는 신규 대출은 물론 기존 대출을 연장하는 길이 막힐 전망이다. 정부의 강력한 '핀셋규제'에 다주택자의 매물이 시장에 나오는 속도가 더 빨라질지 주목된다.
24일 금융위원회는 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행과 상호금융권 등 전 금융권을 소집해 3차 다주택자·주택임대사업자 대출 점검회의를 연다. 앞서 두 차례 회의에서 대출 규모와 만기 연장 실태를 파악하는 데 집중했다면 이번에는 세부 방식과 적용 범위를 논의한다.
핵심은 2주택 이상 보유자에 대해 수도권 규제지역을 중심으로 만기 연장을 제한하는 방안이다. 현재 규제지역 내 다주택자는 신규 주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 0%가 적용돼 사실상 대출이 차단된다. 당국은 해당 기준을 기존 대출의 만기 연장에도 동일하게 적용하거나, LTV를 단계적으로 낮추는 방안을 검토 중이다.
정부는 지난해 6·27 및 9·7 부동산 대책을 통해 수도권 규제지역 다주택자와 주택임대사업자의 신규 주담대를 LTV 0%로 묶었다. 투자·투기 목적의 자금 유입을 차단하고 기존 대출까지 같은 잣대로 관리하겠다는 취지로 풀이된다.
아울러 올해 15%에서 20%로 상향한 주택담보대출 위험가중치(RWA)를 추가로 25%까지 올리는 방안도 검토한다. 다주택자의 대출 만기 연장이 제한되면 세입자 보증금 반환이 막힐 수 있어 일정 기간 분할상환을 허용하는 보완책과 30년 초장기 고정금리 주담대에 대한 인센티브 부여 방안도 살피고 있다.
금융위 관계자는 "다주택자·임대사업자 대출 만기를 연장하는 방안을 검토 중"이라며 "구체적인 대상과 방법, 시기 등은 확정된 바 없다"고 말했다.
강남 절세 매물 늘면서 호가 이어 실거래가도 하락
정부가 오는 5월9일 다주택자의 양도소득세 중과 유예를 종료키로 한 가운데 다주택자 대출 연장마저 제한할 것으로 예고되며 서울 강남구 아파트값은 하락 초읽기에 들어갔다. 일부 단지에선 매물이 경쟁적으로 나와 호가가 억 단위로 빠지는 등 현장 분위기도 냉각되고 있다.
부동산빅데이터플랫폼 아실(아파트 실거래가)에 따르면 지난 23일 기준 서울 아파트 매물은 6만6814건으로 이 대통령이 관련 문제를 언급한 지난달 23일(5만6219건) 대비 18.8%(1만595건) 늘었다. 한 달 만에 매물이 1만건이 급증한 셈이다.
급매물이 나오면서 일부 단지에선 실거래가가 20% 넘게 내려갔다. 지난 20일 서울 강남구 대치동 대치삼성1차 59㎡는 25억5000만원에 거래됐다. 직전 거래가인 29억원(지난해 10월 2일)보다 3억5000만원 낮은 가격으로 토지거래허가 심사가 진행 중이다.
송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡는 지난 12일 23억8200만에 거래됐다. 한 달 전에 동일 면적이 31억4000만원에 팔렸던 것과 비교하면 7억6000만원 하락한 셈이다.
집주인들이 호가를 내리려 '키 낮추기' 현상도 나타났다. 강남구 압구정동 압구정신현대 183㎡는 최근 호가가 91억9000만원까지 내렸다. 지난해 12월 기록한 최고가 128억원보다 36억1000만원 낮다. 압구정현대6·7차 144㎡도 전 고점인 지난해 7월 81억원보다 11억500만원 낮은 69억9500만원에 매물이 나왔다.
부동산 전문가들은 당분간 집값 조정이 이어질 것으로 관측했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남구는 단기간 집값이 급등해 차익 실현 움직임이 보인다"며 "향후 세금 부담 등을 우려하는 매물이 나오면 조만간 상승률이 하락 전환될 가능성이 있다"고 예상했다.
다만 쌓이는 매물에 비해 실거래가 활발하진 않은 점을 고려하면 집값 조정 규모가 크진 않을 것이라는 분석도 있다. 오는 6월 지방선거 이후 보유세(재산세·종합부동산세) 개편과 장기보유특별공제 축소 등을 예상한 매물이 나오면 집값 상승세가 꺾일 것이란 분석이다.
출처 시대. |
