강동구 성내동에 위치한 성내현대아파트는 반경 350m 이내에 천호역(5호선·8호선)이 자리하고 있어 잠실·종로·광화문 등 주요 도심으로의 이동이 편리하다. 또한 천호대로, 올림픽대로, 강변북로 등을 이용하기 수월해 대중교통과 차량 이동 모두에서 우수한 교통 여건을 갖춘 입지로 평가된다.
생활 인프라도 탄탄하다. 대상지 북측에는 성내동 쭈꾸미골목을 중심으로 한 근린상업시설이 형성되어 있으며, 인근 천호동에는 현대백화점, 이마트, 2001아울렛 등 대규모 상업시설이 위치해 있어 쇼핑과 문화생활을 편리하게 누릴 수 있다.
남측에는 강동구청과 강동소방서 등 공공·행정시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높다. 또한 반경 1.8km 이내에 올림픽공원이 조성되어 있으며, 광나루 한강공원도 가까워 쾌적한 공원·녹지 환경을 누릴 수 있다. 여기에 현대아산병원까지 인접해 있어 의료 인프라 역시 우수한 편이다.
성내현대 재건축사업은 기존 현대아파트 부지 1만 1,352㎡와 남서측에 연접한 단독주택 부지 8개 필지를 포함해 정비사업을 추진하는 방식으로 계획되어 있다.
대상지의 전체 사업면적은 1만 2,364㎡이다. 이 가운데 도로로 이용되는 정비기반시설 면적은 106㎡이며, 공동주택 및 부대복리시설이 들어설 획지 면적은 1만 2,258㎡로 계획되어 있다.
별도의 공원 조성 계획은 없으나, 단지 내부 공간을 활용한 녹지 및 조경 계획을 구상하고 있다. 또한 주변 지역 현황과 입지 여건을 고려해 대상지 일대 도로를 일부 확폭함으로써 차량 진출입 여건을 개선할 예정이다.
아울러 지상부에는 지하주차장 진출입로와 비상차량 동선 등 최소한의 차량 통행만 허용해, 보행 중심의 단지 환경을 조성한다는 계획이다.
총 339세대 규모로 계획된 성내현대 재건축사업에서 조합원 분양 물량은 280세대이며, 공공임대 32세대를 제외한 일반분양 물량은 27세대에 그친다. 이는 조합원 대비 일반분양 비율 약 9.6% 수준으로, 통상적인 재건축 사업과 비교해도 매우 낮은 편이다.
이처럼 일반분양 물량이 적은 이유는 기존 성내현대아파트가 이미 200%를 초과하는 용적률을 적용받고 있었기 때문이다. 여기에 세대 평균 대지지분이 낮은 구조이며, 기존 약 22평 소유주를 전용 59㎡(약 25평형 신축)로 상향 이전하는 계획이 반영되면서 일반분양 여력이 크지 않은 구조다.
이렇게 사업성 확보가 쉽지 않은 여건을 고려해, 계획 평형은 전용 59㎡와 84㎡ 두 가지로 단순화했다. 이는 추가적인 평형 다양화보다는 기존 소유주의 수요 충족과 사업성 확보에 초점을 둔 전략으로 해석된다. 현재 전용 84㎡ 소유주는 대부분 신축 84㎡를 분양받는 구조이며, 기존 59㎡ 소유주는 신축 59㎡를 배정받는 방식이다.
조합원 분양가는 전용 59㎡ 기준 11억 2,900만 원(평당 약 4,600만 원), 전용 84㎡ 기준 14억 4,300만 원(평당 약 4,160만 원)으로 책정됐다. 일반분양가는 전용 59㎡ 13억 2,800만 원(평당 약 5,400만 원), 전용 84㎡ 16억 9,800만 원(평당 약 4,900만 원) 수준이다. 조합원 분양가는 일반분양가 대비 약 85% 수준으로 형성되어 있다.
성내현대 재건축의 추정 비례율과 안전마진 등 자세한 사업성 분석은 아래에서 살펴보자.
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