요즘 금융당국이 다주택자 대출을 들여다보겠다고 나서면서 시장이 또 술렁이고 있다.
단순히 은행 여신 데이터만 보는 게 아니라,
국세청이랑 행정안전부 행정 DB까지 연계해서
사실상 모든 다주택자의 보유 현황을 샅샅이 보겠다는 거다.
주택 보유 지역, 유형, 임대 여부, 임대소득, 실제 거주지까지 다!!!!
아놔...이거 진짜 공산주의 아니냐?...
이재명 대통령이 다주택·임대사업자 대출 만기 연장 문제를 강하게 비판한 이후 분위기가 더 강해졌다.
이제는 누가 몇 채 갖고 있고, 어디 살고 있고,
임대는 얼마나 벌고 있는지까지 정밀하게 파악하겠다는거다.
그런데 여기서 한 번 생각해볼 필요가 있다.
5대 은행 기준 주거용 임대사업자 대출 잔액이 약 13조원대인데,
그중 아파트 담보는 7%대다. 서울 아파트로 좁히면 4% 남짓이다.
서울 아파트 담보 대출을 전액 회수한다고 가정해도
단순 계산상 시장에 나올 수 있는 매물은 약 1600가구 수준이다.
서울 전체 아파트가 190만가구인데, 0.08%다.
이 정도 물량으로 가격을 흔들 수 있을까? 솔직히 쉽지 않다.
결국 금융당국도 이 숫자를 알고 있을 거다.
그래서 임대사업자만이 아니라 일반 다주택자까지 범위를 넓혀서 보는 것 같다.
행정 DB까지 활용하는 이유도 그 때문일 거다.
내가 보기엔 이번 조치의 핵심은 물량 자체보다 심리다.
정부가 마음먹으면 다 보고 있다는 메시지를 시장에 던지는 거다.
다주택자 입장에서는 괜히 신경 쓰인다.
대출 만기 연장 막히는 거 아니야? 세무조사 들어오는 거 아니야? 이런 생각이 들 수밖에 없다.
그러면 일부는 선제적으로 매도를 고민할 수 있다.
하지만 여기에도 현실적인 문제가 있다.
다주택자라고 해서 다 레버리지에 몰려 있는 건 아니다.
이미 상당수는 고정금리, 장기 분할상환이고, 현금 흐름 관리해가며 버티는 사람도 많다.
대출이 있다고 해서 곧바로 급매로 던질 상황은 아니라는 거다.
다주택자를 전방위적으로 들여다보겠다는 건 분명 강한 시그널이다.
특히 행정 DB까지 연계한다는 건 예전과는 결이 다르다.
정책 의지는 확실해 보인다.
하지만 숫자로 보면 당장 시장을 뒤흔들 만큼의 물량은 아니다.
그래서 나는 이번 이슈를 가격 급락의 시작이라기보다는 심리전의 강화로 본다.
사실 지금 모든게 심리전이다.
대통령이 직접 SNS로 매일 같이 다주택자 조지는것도
다주택자와의 심리전과 부동산 시장 심리전에서도 이기기 위해서다.
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결국 시장은 수요와 유동성, 그리고 심리가 함께 움직인다.
대출 회수 카드 하나로 서울 190만가구 시장을 흔들긴 쉽지 않다.
다만, 투자자들 멘탈을 건드리는 데는 충분하다.
앞으로 관전 포인트는 두 가지다.
첫째, 실제로 대출 만기 연장이 얼마나 제한되느냐.
둘째, 세금이나 추가 규제가 따라오느냐.
정책은 항상 의도와 결과가 같지 않다.
이번에도 마찬가지일 가능성이 크다.
감정적으로 겁부터 먹을 상황은 아니지않나 싶다.
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