우선 해운대 선도지구에 선정된 2구역 축하해~~
좋은 스타트로 빠른 사업시행인가까지 달려보자!!!!
또한 부산시와 잘 협의해서 공공기여를 최대한 낮춰 사업성을 올릴 수 있는 진전이 생겼으면 해.
해운대에 그린시티에 대한 공부는 내가 적은 아래 게시글들을 읽으며 공부를 해서 스스로 계산해 보고 부린이를 벗어나 보자.
️ 선도지구지정과 재건축 사업성 ️
선도지구 지정 = 행정지원·절차패스(속도)야.
물론 제일 빨리 달리면 좋을수도, 2차가 더 좋을수도, 3차가 더 좋을수도 있어.
이유는 아래 내가 적은 게시글들(표)을 읽다보면 이해하기 될거야.
재건축 사업성 = 돈이 남느냐와는 원천적으로 다른 차원이야.
그래서 무(無)상관에 가깝다고 봐야 해.
️선도지구가 해주는 것(속도·절차)
인허가 동시·패스트트랙, 협의 창구 일원화
기반시설(도로·학교 등) 계획 조정 지원
의사결정이 빨라지는 것이지, 수익이 생기는 건 아님.
️사업성은 무엇이 결정하나(수익·비용)
수입 측: 일반분양 가능 물량(= 여유대지/용적률/평형구성), 분양가(상한·시장수요), 분양속도
비용 측: 공사비(직·간접비), 금융비용(이주·PF), 기부채납/임대의무, 각종 세금·부담금
구조 변수: 평균 대지지분과 기존 용적률, 층수·동배치 제약, 정비범위(통합/분리)
거버넌스: 동의율, 평형배분 원칙, 여유대지 정산 룰(유·불리의 승복)
️헷갈리기 쉬운 오해 정리
선도지구면 분담금 낮다? 아님. 분담금은 수지표(분양수입총사업비)로 결정.
선도지구면 분양가 많이 받는다? 아님. 시장수요가 핵심.
️주민/조합이 지금 확인해야 할 체크리스트
일반분양 가용면적: (상향 가능 용적률 × 대지면적) 조합원 배정 면적
평형전략: 중·대형 축소/소형 확대로 가구 수 극대화 가능한가(여유대지 정산 규칙 포함)
내가 쓴글 중 평균대지지분과 여유대지지분과 사업성 등에 설명해두었어.
공사비 시나리오: 900/1,000/1,100만/1,200만/평 민감도 + 간접비(설계·감정·금융·제세) 30~35% 반영
분양가 가정: 상한·인근 실거래·수요(84 중심), 미분양 리스크 평가
기부채납·임대 의무: 상향 인센티브의 대가가 얼마인지 수치화
자금 흐름표: 이주비·중도금·PF 이자 포함한 월별 캐시플로우
마무리 결론
선도지구 = 문 빨리 열어줌
사업성 = 문 안에 들어가 돈이 남느냐
두 개는 별개로 가구 수(일반분양) × 분양가 총사업비로 냉정하게 봐야해.
결국 선도지구가 되더라도 분담금이 나와야 재건축 진행 여부를 구역 주민들이 찬반해서
재건축 조합이 구성이 되거나 신탁사를 결정하게 될거야.
선도지구가 되면 부동산원에서 추정분담금을 계산해 줄거니 그때까지 기다려보자.
실제 내가 몇 단지들을 분담금 시뮬레이션을 돌렸을때
사업성 차이가 아파트 단지별로 분담금이 몇배까지 차이가 났어.
분담금은 예민한 문제라 부동산원 추정분담금이 어느 구역을 대표로 만들경우 그에 기반해서 분담금 시뮬레이션을 더 정교하게 만들 수 있을 것 같아.
어느정도 추정분담금이 나왔어도 댓글에 말도 안되는 분담금을 떠들어도 반박하지 않는 것은
현재의 시뮬레이션으로 대형을 사서 국평을 받을 경우 사업성 좋은 아파트일경우(현재 시세가 높고 여유대지지분이 크고 역세권이라 분양가도 높이 받을 수 있는 곳) 환급을 받을 수도 있고
사업성 떨어지는 아파트(시세낮고 여유대지지분 없고 역에서 멀 경우)는 대형으로 국평을 받아도 분담금을 내야해.
그리도 내년에 주민제안방식이 되면 예비신탁사 또는 추진위가 추정분담금을 주민들에게 제시하여 동의를 받는 것이 맞다고 봐.
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