매주 수도권 아파트 가격 동향을 살펴보고 있다.
2월 3주는 설날 연휴로 넘어가고,
2월 4주 시작해 보겠다.
결론부터 말하면,
매수자는 없는데 가격은 오르고 있다?
참 재밌는 시장이다.
보통 매수자가 없으면, 가격이 내려가야 하는데 오히려 오르고 있는 상황이다.
그것도 아주 많이!
아래 수도권 아파트 매매가격지수를 보면 서울 수도권은 그래프가 전주 대비 확 상승하는 걸 볼 수 있다.
아니 5월 9일까지 매물이 많이 나와서 가격이 조금은 떨어질 줄 알았는데 전혀 아니다?
오히려 상승하고 있다니?
아래 서울 지역별 아파트 매매가격 변동률을 보면 강남, 서초를 제외하고 전부 시뻘겋다.
맞다.
서울은 불장이라는 거다.
특히나 강동구, 동대문구, 성북구, 관악구, 강서구의 상승이 눈에 띈다.
이들 지역들의 특징은 15억 이하 아파트가 많다는 거다.
대출이 거의 안 되기 때문에 중가 지역을 중심으로 매수세가 이어지고 있는 거 같다.
아래 서울 구별 상승률을 보면 확실한 상승장이라는 걸 알 수 있다.
지금은 진짜 명확한 부동산 '상승장'이다.
경기도는 어떨까?
서울과 마찬가지로 입지가 좋은 곳은 계속해서 오르고 있다.
내가 운영하는 신혼부부 짜계치재테크 단톡방에서도 얘기가 많이 나오고 있는 지역들,
용인 수지, 하남, 구리, 안양 동안구, 구성남.
역시나 사람들의 입에 많이 오르내리는 이유가 있다.
경기도는 입지가 좋은 곳과 안 좋은 곳의 온도 차이가 극명하다.
때문에 경기도에 내 집 마련을 하려는 사람들은 옥석 가리기가 너무 중요하다.
(서울은 뭐 역세권에 500세대 이상 대단지만 골라도 크게 실패할 일이 없다.)
자, 이제 재밌는 데이터를 하나 보여드리겠다.
바로 매수우위지수다.
서울, 경기 모두 급락했다.
이 그래프가 의미하는 바는 100 이하이면 매도자가 매수자보다 많다는 거다.
즉, 지금 매수자가 별로 없다는 건데...
가격은 왜 상승할까?
이게 바로 통계의 오류다.
통계로는 분명 집값이 떨어져야 하는데 현장은 전혀 그렇지 않은 거다.
우선 현장에는 매물 자체가 별로 없다.
5월 9일까지 다주택자 매물이 나오기는 하겠지만,
실수요를 채우기에는 역부족이다.
수도권 공급은 역대급 절벽 수준이다.
개인적으로 5월 9일 전까지가 골든타임이라고 본다.
이렇게 사람들이 우왕좌왕할 때,
즉 사야 돼?
말아야 돼?
라고 혼란스러워할 때 매수해야 한다고 본다.
나중에 사람들이 결심을 하게 되면,
결국 안 좋은 매물을 비싸게 주고 사게 될 가능성이 높다.
그렇게 되면 고점에 물릴 확률이 올라간다.
결국 중요한 건,
좋은 물건을 싸게 사는 거다.
워런 버핏은 말했다.
투자의 3원칙,
1. 절대로 잃지 마라,
2. 절대로 잃지 마라,
3. 절대로 일지 마라.
잃지 않으려면 싸게 사야 한다.
부동산 시장에서 싸게 사려면 남들이 아무도 관심을 안 가질 때 매수해야 한다.
하지만 지금은 그런 시장이 아니다.
이런 상승장에는 '약간의 혼란'을 기회로 삼아야 한다.
나는 지금이 그 혼란이라고 본다.
5월 9일 이후의 시장은 어떻게 흘러가게 될까?
솔직히 모르겠다.
근데 역사는 반복된다.
(아니 인간이 반복한다.)
우리는 이 게임을 해봤어요.
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