"조합원 분담금 7천만 원 증발!" 오세훈 용적률 폭탄에 멈췄던 재개발 시계가 돈다
역세권 아니어도 괜찮다? '간선도로 200m' 룰이 쏘아 올린 틈새시장과 11만 호 공급
"죽은 사업장도 살려낸다" 기준 용적률 30% 상향오세훈표 장기전세주택이 바꿀 정비사업 판도
분담금 낮추고 속도는 올린다
최근 치솟는 공사비와 환율 쇼크로 인해 서울 시내 수많은 재개발·재건축 현장들이 멈춰 섰습니다.
조합원들의 추가 분담금이 감당할 수 없는 수준으로 치솟았기 때문입니다.
이런 위기 속에서 오세훈 서울시장이 영등포구 신길 역세권 구역을 직접 찾아
기준 용적률 최대 30% 상향이라는 파격적인 인센티브를 발표했습니다.
이는 단순히 임대주택을 늘리겠다는 선언이 아닙니다.
용적률이라는 확실한 당근을 통해 꽉 막힌 정비사업의 수익성을 극적으로 끌어올리겠다는 서울시의 의지입니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001149053
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기준 용적률을 최대 30%까지 상향해주고, 공시지가가 낮아 사업성이 떨어지는 지역에는 최대 10%의 보정값을 추가로 얹어줍니다. 서울시 시뮬레이션에 따르면, 이 인센티브를 적용할 경우 사업성 지표인 추정비례율이 12% 오르고, 조합원 1인당 약 7,000만 원의 추가 분담금이 줄어드는 극적인 효과가 발생합니다.
기존에는 지하철역 승강장 500m 이내만 혜택을 받았지만,
이제는 폭 20m 이상 간선도로 교차지 경계에서 200m 이내도 대상지에 포함됩니다.
지하철역이 멀더라도 버스 등 교통 인프라가 좋은 도로망 주변이라면 혜택을 주겠다는 뜻으로,
서울 전역 약 239개소(약 9만 2,000세대)가 새로운 수혜지로 편입됩니다.
시간은 곧 비용입니다.
서울시는 복잡했던 사전검토와 계획검토 절차를 하나로 통합하여 사업 기간을 최소 5개월 이상 단축합니다.
또한, 까다로웠던 동의율 산정에서 국공유지를 제외하여 조합 설립과 인허가의 허들을 대폭 낮췄습니다.
이번 활성화 방안은 단순한 정책 발표를 넘어, 부동산 시장의 옥석 가리기 기준을 완전히 바꿔놓을 것입니다.
첫째, 방치되었던 '가로주택정비' 및 '소규모 재개발' 현장의 부활입니다.
신길 역세권 구역의 사례처럼, 그동안 방음벽 설치 등 기반 시설 비용 부담으로 사업성이 나오지 않아 추진이 지연되던 구역들이 이 용적률 인센티브를 무기 삼아 다시 시공사 선정과 인허가 절차에 속도를 낼 것입니다. 건설사들 역시 사업성이 개선된 이 구역들을 수주 타겟으로 새롭게 올려놓을 것입니다.
둘째, 간선도로 교차로 주변의 '재평가'입니다. 그동안 지하철역에서 멀다는 이유로 소외받았던 지역들이, 20m 이상 간선도로가 교차한다는 이유만으로 고밀도 개발이 가능한 '준역세권'으로 신분 상승을 하게 되었습니다. 이는 투자자들에게 아직 시세가 반영되지 않은 새로운 틈새시장이 열렸음을 의미합니다.
오세훈 시장의 이번 발표는 명확합니다.
"사업성을 챙겨줄 테니, 빠르게 주택을 공급하라"는 것입니다.
시장 참여자라면 이제 뻔한 역세권만 쳐다볼 때가 아닙니다. 지도를 펼치고 지하철역은 없지만 폭 20m 이상의 도로가 교차하는 구도심 사거리 일대의 노후 빌라촌이나 정비구역을 선점해야 합니다. 11만 7,000호라는 거대한 공급 폭탄의 수혜는 바로 그 도로망 위에 숨어 있습니다. |
