안녕하세요. 강남부자연구소는 현장에서 수많은 정비사업의 성패를 지켜봐습니다.
최근 발표된 데이터는 우리에게 준엄한 경고를 보내고 있습니다. 서울 아파트 10채 중 9채가 재건축·재개발로 공급되는 상황에서, 공사비 상승과 규제로 사업이 멈춘다는 것은 곧 '서울의 주택 공급 중단'을 의미합니다. 35년 사업가의 경험을 담아, 서울의 미래를 위한 5가지 제언을 드립니다.
1. 정비사업은 '선택'이 아닌 '생존'의 문제다
서울 아파트의 60% 이상이 준공 20년을 넘겼고, 도봉구나 노원구 같은 곳은 90%가 노후화되었습니다. 30년 전 국민소득 8천 달러 시대에 지어진 아파트에 살면서 3만 6천 달러 시대의 삶의 질을 기대할 수는 없습니다. 녹물, 주차난, 낡은 배관은 단순한 불편을 넘어 시민의 안전과 직결됩니다.
서울은 이미 포화 상태입니다. 3기 신도시가 경기도에 지어지고 있지만, 서울 도심의 직장과 인프라를 원하는 수요를 대체하기엔 역부족입니다. 결국 '도심 내 공급'이 유일한 해법이며, 그 핵심 축은 정비사업일 수밖에 없습니다. 정비사업이 멈추면 서울은 서서히 활력을 잃고 낡아가는 '노인 도시'가 될 것입니다.
2. 공사비 1,000만 원 시대, '수익성' 패러다임을 바꿔야 한다
가장 우려되는 대목은 공사비입니다. 3년 전 평당 480만 원 하던 공사비가 이제 1,000만 원을 육박합니다. 강남권은 분담금 10억 원을 내더라도 미래 가치 상승을 기대하며 버티지만, 비강남권은 사업 자체가 불가능한 상황에 놓여 있습니다.
여기서 정부와 서울시의 '용적률 인센티브'와 '사업성 보정계수' 적용이 빛을 발해야 합니다. 사업성이 낮은 지역에 용적률을 더 과감하게 풀어주어, 조합원의 분담금 부담을 낮추고 일반 분양 물량을 늘려줘야 합니다. 수익이 나지 않는 곳에 '공공성'만 강조하며 기부채납을 과하게 요구하는 관행은 이제 멈춰야 합니다. 사업이 가야 집이 생기고, 집이 생겨야 시장이 안정됩니다.
3. 무주택 실수요자와 취약계층을 위한 '상생의 사다리'
많은 이들이 재건축을 '가진 자들의 잔치'로 오해하곤 합니다. 하지만 통계는 정반대를 말합니다. 정비사업 물량의 33.5%가 일반 분양으로 나와 무주택자들의 보금자리가 됩니다. 특히 재개발 사업은 전체 가구의 최대 20%를 임대주택으로 공급합니다.
즉, 정비사업이 중단되면 가장 먼저 타격을 입는 것은 집이 가장 절실한 무주택자와 사회적 약자들입니다. 민간 주도의 재건축이 활성화되어야 공공이 매입해 서민에게 공급하는 임대주택도 늘어납니다. 정비사업을 단순히 사유재산의 가치 증식으로만 볼 것이 아니라, 도시 전체의 주거 복지 시스템으로 이해해야 하는 이유입니다.
4. 런던의 사례에서 배우는 '규제 완화'의 골든타임
영국 런던의 신규 주택 착공이 목표치의 5%에 불과하다는 사실은 우리에게 시사하는 바가 큽니다. 건설 원가 상승과 과도한 안전 규제가 맞물리면 공급은 순식간에 마비됩니다. 서울 역시 중대재해처벌법, 층간소음 규제 강화 등으로 공사 기간이 과거 36개월에서 40개월 이상으로 늘어났습니다.
기간이 늘어나면 금융 비용은 기하급수적으로 증가합니다. 인허가 절차를 간소화하는 '신속통합기획' 같은 제도를 더욱 확대하고, 착공 전 규제 심사 기간을 획기적으로 단축해야 합니다. 런던처럼 공급 절벽에 부딪힌 뒤에 대책을 세우면 이미 늦습니다. 지금이 바로 규제의 족쇄를 풀 골든타임입니다.
5. 미래 세대를 위한 '스마트 도시'로의 전환
우리가 지금 짓는 아파트는 향후 50년을 갈 건물입니다. 2026년 현재의 소비자는 단순한 주거 공간을 넘어 로봇 배송, 전기차 충전 인프라, 고도화된 커뮤니티 시설을 원합니다. 정비사업은 단순히 헌 집을 새 집으로 바꾸는 것이 아니라, 서울이라는 도시를 AI와 스마트 기술이 접목된 첨단 도시로 업그레이드하는 과정입니다.
부동산의 가치는 결국 그 땅이 제공하는 '미래의 삶'에 달려 있습니다. 정비사업의 속도를 높여 서울 곳곳에 스마트 주거 단지가 들어선다면, 대한민국 전체의 국가 경쟁력 또한 동반 상승할 것입니다.
결론: "서울의 신진대사를 멈추지 마라, 지금이 주거 혁신의 마지막 골든타임이다"
지금 서울은 거대한 전환점에 서 있습니다. 단순히 아파트 몇 채를 더 짓느냐의 문제가 아닙니다. 낡은 도시의 껍질을 벗고 미래로 나아가느냐, 아니면 이대로 노후화의 늪에 빠지느냐를 결정짓는 '공급의 전쟁' 중입니다.
우리가 정비사업의 속도전에 사활을 걸어야 하는 최종적인 이유는 명확합니다.
첫째, '공급 절벽'은 이미 시작되었습니다
서울의 일반분양 물량이 급감하고 있습니다. 인허가부터 완공까지 10년이 걸리는 정비사업의 특성상, 지금 멈추면 5~10년 뒤 서울의 신축 아파트는 '부르는 게 값'이 되는 초희귀 매물이 될 것입니다. 가격 안정을 원한다면, 역설적으로 규제를 풀어 공급의 물꼬를 트는 것이 유일한 해결책입니다.
둘째, 민관 협력의 '새로운 패러다임'이 절실합니다
정부와 서울시가 용적률 상향과 보정계수 도입으로 화답하고 있는 것은 고무적입니다. 하지만 현장에서는 여전히 공사비 갈등과 과도한 기부채납이 발목을 잡고 있습니다. 공공은 민간의 수익성을 인정해주고, 민간은 투명한 사업 관리로 화답해야 합니다. '속도가 곧 수익'입니다. 갈등으로 시간을 끄는 비용보다 조금 더 양보해서 사업을 끝내는 것이 모두에게 이득입니다.
셋째, 정비사업은 서울의 '국가 경쟁력'입니다
런던과 같은 글로벌 도시들이 공급 부족으로 몸살을 앓을 때, 서울이 과감한 정비사업으로 스마트 주거 인프라를 구축한다면 서울의 가치는 세계 최고 수준으로 도약할 것입니다. 우리가 짓는 것은 콘크리트 덩어리가 아니라, 대한민국 심장부의 미래 지도입니다.
지금의 위기는 누군가에게는 서울 입성의 마지막 골든타임이 될 것입니다. 정비사업이 원활히 돌아갈 때 중산층의 주거 사다리가 복원되고 서민의 임대주택도 확보됩니다.
강남부자연구소는 실전 데이터와 현장의 날선 감각으로 여러분의 길잡이가 되겠습니다. 서울의 미래는 밝습니다. 단, 우리가 멈추지 않고 움직일 때만 말입니다.
강남부자연구소 소장 조현호 배상 |
