1. 들어가면서
a. 옆자리 동료가 집 샀다고 신고하는 시대
국세청 '부동산탈세 신고센터'가 문을 열자, 두 달 동안 300건의 육박하는 제보가 쏟아진 걸로 나타났다. 부동산가격 상승이 자산격차를 키우는 주 요인으로 작용하자 부동산 불법행위에 대한 국민적 민감도가 높아지고 신고도 늘고 있다는게 전문가들의 분석이다. 특히 탈세 신고의 경우 포상금이 최대 40억원에 달한다는 점도 신고 독려 요인으로 꼽힌다.
국세청에 따르면 탈세제보가 이루어지는 대표적인 유형은 부동산 취득 과정에서 증여세 탈루 혐의이다. 전형적인 수법으로, 증여받은 사실을 숨긴 채 증여세를 신고하지 않거나 가족 간 형식적인 차용증만 쓰고 원금.이자를 갚지 않은 경우 등이다. 특히 이와 같은 탈세제보자 중 직장동료, 지인 등 주변사람들의 신고가 이어지고 있다는 이야기까지 언급되고 있다.
b. 사람들은 비슷한 사람이 더 나은 상황이 되는것을 원치 않는다.
부동산 탈세신고의 경우 포상금을 받기 위한 목적에서 신고를 하는 경우도 있지만, 위의 사례처럼 직장동료 등의 신고를 통해 탈세신고 및 세무조사 등이 이루어지는 사례도 나타나고 있다. 이는 비슷한 시기 비슷한 직장을 다녀 급여 등 소득이 비슷한 가운데, 나보다 더 많은 자산을 가진 것으로 판단되는 것에 대한 '배아파리즘'에서 비롯된 것으로, 양동이 속에 있는 게들이 서로 주변에 있는 게들을 붙잡아 양동이밖으로 나가게 하지 못하는 '크랩 멘탈리티'와 비슷하다.
시간이 지날수록 부동산 및 자산, 소득 등에 따른 양극화는 심화될 것이기에 이러한 모습은 더욱 심화될 것이다. 그래서 '크랩 멘탈리티'를 벗어나기 위해 다른 양동이로 벗어나고자 하는 사람들이 늘어날 것이다. 그래서 약 20년이 지난 2045년 경에는 서울에서 10여 곳, 비서울에서 10개 미만의 지역이 양극화추세 속 부동산가치를 유지하며 살아남을 지역이 될 것으로 예상된다.
이 글에서는 2045년 경 서울에서 살아남을 10개 지역에 대해 이야기하겠다.
2. 2045년 서울에서 살아남을 10개 지역
2045년 서울에서 살아남을 10개 지역은 해당시점 신축아파트(입주 15년차 미만 아파트)가 밀집되어 있으며, 위치 등이 좋아 거주환경이 양호한 지역이다. 서울의 경우 재개발, 재건축을 통해 대부분의 아파트들이 공급되었으며, 2020년대 중반 이후 조합원분양가 등이 상승하여 신축-대단지아파트가 소득, 자산의 여과지 역할을 하게 되었다.
a. 압반잠
압반잠은 '압구정', '반포', '잠원'의 줄임말로서 서초구 및 강남구 내에서 한강변에 접하고 있는 아파트 밀집지역이다. 이 곳은 2010년대부터 반포.잠원동 일대에 재건축을 통해 신축아파트들이 지어지기 시작하였으며, 2030년대에도 신반포2차, 신반포4차, 반포미도 등 반포/잠원지역이, 2030년대 후반부터는 압구정 2~5특별계획구역 등 압구정지역에 신축아파트들이 들어섬에 따라 2045년에는 우리나라에서 가장 대표적인 신축 대단지 밀집지역으로 타 지역보다 월등히 높은 가격을 형성할 만한 지역이다.
b. 한남용산
한남/용산은 용산공원(미군부대 등이 있던 곳)을 중심으로 동쪽에 위치한 한남뉴타운, 남쪽에 위치한 동부이촌동 및 서빙고동 일대 지역이다. 한남뉴타운의 경우 2030년대 초반부터 2030년대 후반까지 한남3구역을 시작으로 한남5구역까지의 아파트가 재개발을 통해 입주할 예정이며, 비슷한 시기 동부이촌동의 한강맨션, 왕궁맨션, 서빙고동의 서빙고신동아 등 한강변 전면에 자리잡은 아파트들이 입주함에 따라 2045년 경에는 입주 10년차 미만 신축아파트가 다수를 이루는 지역이 될 것으로 예상된다.
c. 성수
성수는 성수전략정비구역을 비롯한 성수동1.2가 일대 지역을 의미한다. 성수전략정비구역은 1~4지구로 나뉘어 있으며, 현재 사업진행속도 및 공사기간 등을 바탕으로 입주예상시기를 추정해보면, 2030년대 후반기 정도는 되어야 입주가 가능할 것으로 예상되기에 2045년 경에는 입주 10년차 미만 신축-초고층 아파트들이 대부분을 차지하는 지역이 될 것으로 예상된다.
d. 대치
대치동은 강남구에서도 양재천 북쪽에 자리잡은 지역으로 현재는 신축아파트가 거의 없는 지역이기에 반포, 잠실 등에 비해 상대적으로 주목도가 낮은 곳이다. 하지만 현재 재건축이 한창 진행되고 있는 은마 및 대치우성쌍용, 그리고 신통기획 등을 통해 재건축이 시작되려 하는 개포우성1.2차, 대치선경1.2차, 대치미도1.2차까지 모두 2030년대 후반 혹은 2040년대 초반 경 재건축이 완료될 것으로 예상되어 2045년 경에는 강남 내에서도 압반잠(압구정-반포-잠원)과 더불어 신축아파트 밀집도가 가장 높은 지역이 될 것으로 예상된다.
e. 잠실신천
잠실신천은 2.8호선 잠실역을 중심으로 위치한 잠실동 및 신천동 일대 지역을 의미한다. 이 지역의 경우 2006~2008년 잠실주공1~4단지 및 잠실시영의 재건축을 통해 대단지 아파트(속칭 엘리트레파)가 입주하였으며, 최근(2025년 말 ~ 2026년 초) 잠실르엘, 잠실래미안아이파크가 입주하면서 중층아파트의 재건축을 통해 신축아파트 공급이 이어지는 지역이다.
2030년대 이후에도 잠실우성1.2.3차(2,680세대), 잠실장미(5,160세대), 잠실주공5단지(약 6,375세대), 아시아선수기자촌(약 3,483세대) 등 재건축을 통해 꾸준히 신축-대단지아파트의 공급이 이어지고 있으며, 2000년대 후반 입주한 엘리트레파의 경우 리모델링(넥스트-리모델링)을 통해 부분적 신축화가 될 가능서잉 높아 2045년 경 신축 및 양질의 대단지아파트가 주를 이룰 지역으로 예상된다.
f. 여의도
여의도는 1970년대 입주한 오래된 아파트가 주를 이루는 곳으로 대부분 중층아파트가 주를 이루었고 높은 용적률로 아파트가 지어져 그 동안 재건축이 적지않게 지연되었지만, 2023년 여의도지구단위계획 발표 후 재건축이 활발히 진행되고 있는 곳이다.
현재 여의도대교의 경우 조합원분양신청 후 관리처분인가총회 및 관리처분인가신청을 하였으며, 여의도한양은 사업시행인가, 시범아파트 역시 최근 사업시행인가총회를 진행함에 따라 2033년 경 부터 신축아파트들이 지어져 입주를 시작할 것으로 예상되며, 대부분의 아파트들이 2030년대 후반 ~ 2040년대 초반 재건축을 통해 신축아파트로 바뀌어 2045년 경에는 신축아파트가 대부분을 차지하는 지역이 될 것이다.
g. 올선올훼
올선올훼란 송파구 중부에 위치한 올림픽선수기자촌(재건축시 약 9,200세대), 올림픽훼밀리타운(재건축시 약 6,620세대) 및 위 2개 아파트 사이에 위치한 대단지아파트(오금현대2.3.4차 등)들을 의미한다.
올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운 모두 최근 추진위원회가 설립된 등 초기단계 재건축으로 2040년 전후 재건축이 완료될 것으로 예상되기에 2045년 경에는 이들이 모두 신축아파트로 바뀌고, 두 아파트 사이에 위치한 1980년대 초.중반 지어진 중층아파트들 또한 재건축이 완료될 것이기에 송파구 내 대표적인 신축아파트 밀집지역이 될 것으로 예상된다.
h. 목동앞단지
목동앞단지란 행정구역상 목동에 속하는 목동 1~7단지 일대를 일컫는 용어이다. 목동의 경우 1~14단지까지 14개 단지로 이루어져 있지만, 대체로 목동앞단지가 중.대형평형의 비율이 높은 편이고, 거주환경 등이 더 양호한 편이기에 재건축 진행에 따라 세대수 증가, 대형평형비율증가, 일반분양세대 증가에 따른 고급화 등이 상당히 이루어질 것으로 예상된다.
목동의 경우 서울 내에서도 서쪽으로 치우쳐 있으며 한강변과도 거리가 있어 위치적인 단점은 있지만, 현재 목동신시가지아파트가 전체적으로 재건축을 진행함에 따라 2045년 경에는 대부분의 단지들이 재건축이 완료되어 신축아파트로 바뀔 것으로 예상되기에 목동 내에서도 위치가 좋은 목동앞단지의 경우 2045년 경 소득 및 자산양극화 속에서도 살아남을 수 있을 것으로 예상된다.
i. 노량진
노량진은 1.9호선 노량진역 및 7호선 장승배기역 인근에 위치한 노량진뉴타운 및 인근에 위치한 아파트 혹은 신축아파트로 바뀔 수 있는 지역 등을 의미한다. 노량진뉴타운의 경우 2028년 말 노량진6구역(라클라체자이드파인)의 입주를 시작으로 2033년까지 1~8구역이 모두 입주를 할 것으로 예상되며, 노량진뉴타운의 입주 이후에도 노량진뉴타운 인근에 위치한 주택들의 정비사업이 이어질 것으로 예상된다.
노량진은 서울 내에서도 중심부에 위치한 곳이며, 특히 1.9호선을 통해 3대 업무지구(도심, 여의도, 강남)를 한 번에 갈 수 있는 곳이라는 장점이 있다. 여기에 2045년 경 노량진 일대는 노량진뉴타운 1~8구역 약 9,400세대 및 인근 정비사업 진행예상지역까지 합쳐 최소 1만세대 이상의 신축아파트가 밀집될 것으로 예상되어 서울 내에서도 살아남을 수 있는 지역이 될 것이다.
j. 거여마천
거여마천이란 송파구 남부에 위치한 거여동 및 마천동 일대를 의미한다. 이 지역은 2010년대 거여동 일대가 재개발이 이루어지며 2020년 및 2021년 e편한세상송파파크센트럴, 송파시그니처롯데캐슬이 입주하였으며, 이후 2030년대 초반 마천4구역(약 1,253세대), 거여새마을구역(약 1,678세대), 2030년대 중반 이후 마천3구역(약 2,800세대), 마천1구역(약 3,300세대), 2030년대 후반 마천5구역(약 2,300세대), 마천2구역(약 1,700세대) 등 도합 13,000세대 가량의 신축아파트들이 차례로 입주하고 이들지역이 모두 인접해 있어 도로망 등의 정비도 함께 이루어질 가능성이 높아 2045년 경에는 송파구 남부에서 대표적인 신축아파트 밀집지역으로 바뀔 것으로 예상된다.
서울 내 위 10개 지역들의 경우 2045년 경 출생아수 감소(연 출생아 25만명 기준) 및 우리나라의 인구 및 산업유지를 위한 해외유입인구 증가(연 출생아수에 준하는 해외인구의 유입이 이어질 것으로 예상된다.) 등을 예상하였을 때, 고소득층 한국인들이 거주하며 안정된 주거환경을 유지할 대표적인 지역이 될 것으로 예상된다.
시간이 지날수록 정부의 복지정책 및 인플레이션 등에 의해 정비사업(재개발, 재건축)이 점점 어려워지며, 구매력이 있는 사람들이 선택할 거주지는 신축-대단지로 한정됨에 따라 이 시점 신축아파트여부가 지역의 생사를 결정할 것이다.
3. 결론
a. 보유세는 상급지의 훈장이다.
2026년 3월 18일 2026년 공동주택공시가격이 발표됨에 따라 서울 내 주요 아파트들의 경우 전년대비 30% 내외로 공동주택공시가격이 상승하였으며, 이에 따른 보유세(재산세 및 종합부동산세)의 증가예정액이 발표되었다.
이에 따라 2026년 기준 보유세는 34평(전용84형)기준 래미안원베일리 2,855만원, 잠실엘스 859만원, 마포래미안푸르지오 439만원 등으로 책정되어 상급지일수록 보유세의 증가액이 현저히 높아졌으며, 이후 정부의 증세기조(공동주택공시가격의 시세반영비율상향, 공정시장가액비율 상향, 보유세율 상향 등)가 이어질 경우 약 3년 이후에는 위 금액에서 최소 1.5~2배 정도 보유세가 증가할 것으로 예상된다.(그리고 비거주1주택자의 경우 보유세 증가액은 이보다 훨씬 높을 것으로 예상된다.)
b. 살아남기 위해서는 자산, 소득이 필요하다.
2045년 서울 내 살아남을 지역에 위치한 주요 아파트가 될 서울 내 주요 재개발, 재건축구역들의 공동주택공시가격을 보면, 위와 같다. 대체로 재개발, 재건축 등 정비사업이 이루어지는 공동주택의 경우 연식 등이 상당히 오래되었기 때문에 실거주를 진행하는 것이 극히 어려워 최근 매수를 한 사람들은 토지거래허가기간(2년)정도만 채우면 실거주를 하지 않는 경우가 많으며, 오랜기간 실거주를 한 사람들의 경우 공동주택공시가격 증가에 따른 보유세 증가에 부담을 느끼어 매도를 선택하는 경우가 적지 않을 것으로 예상된다.(특히 재개발, 재건축이 완료되고 신축아파트로 바뀌는 경우 공동주택공시가격이 크게 증가함에 따라 소득, 재산이 적을 경우 이를 유지하기 더 어려워질 것으로 예상된다.)
이러한 모습을 보았을 때, 2030년대 이후 입주하는 아파트들의 경우 자산 및 소득이 많은 사람들만 계속 거주할 수 있을 것이고, 시간이 지날수록 이러한 현상은 심화되어 2045년 경에는 주거여과과정이 완료되어 살아남은 지역과 그렇지 않은 지역으로 구분이 뚜렷해질 것이다.
그래서 살아남을 지역을 매수하는 것 도 중요하지만, 매수한 집을 계속 유지할 수 있는 방법 역시 계획해야 한다.
위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다.
https://blog.naver.com/jmd0104/224220498819 |
