자양7구역은 지하철 7호선 자양역에서 도보 약 7분 거리에 있으며, 2호선·7호선 건대입구역도 이용할 수 있는 입지다. 또한 남측으로 뚝섬한강공원이 위치해 있어 준공 후 한강 조망이 가능할 것으로 기대된다.
생활 인프라 측면에서는 건대입구역 상권을 편리하게 이용할 수 있으며, 동자초·신자초·자양중·자양고가 모두 도보 5분 내에 위치해 교육 환경도 양호한 편이다. 여기에 강변북로와 올림픽대로, 잠실대교·청담대교·영동대교를 통해 강남과 잠실 등 주요 지역으로의 이동도 수월한 교통 여건을 갖추고 있다.
한편 현재 자양동 일대에서는 자양7구역을 비롯해 자양3동 227-147번지 일대, 자양4동 A구역, 다수의 모아타운 사업과 지역주택조합 사업 등 여러 정비사업이 동시에 추진되고 있다.
이처럼 다양한 정비사업이 진행되면서, 그동안 자양3동을 제외하면 주거 선호도가 상대적으로 높지 않았던 자양동 일대는 앞으로 신축 아파트가 밀집한 주거지로 변화할 가능성이 크다. 이에 따라 한강 접근성, 역세권 입지, 평지 지형, 강남 접근성 등을 두루 갖춘 지역으로서 입지 가치 또한 한층 높아질 것으로 예상된다.
자양7구역은 2006년 3월 정비예정구역으로 지정된 이후 2008년 추진위원회 승인을 받았으며, 약 10년이 지난 2018년 8월 정비구역으로 지정·고시됐다. 이후 2021년 조합설립인가를 받았지만 아직까지 사업시행인가는 받지 못한 상태다.
도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합설립인가 이후 3년 이내에 사업시행인가를 받지 못할 경우 시·도지사가 해당 구역을 직권 해제할 수 있다. 다만 주민 동의나 지자체 판단에 따라 일몰 기한을 2년 연장할 수 있는데, 자양7구역은 이러한 규정에 따라 2024년 10월 일몰 기한을 한 차례 연장했다.
연장된 일몰 기한은 2026년 10월이다. 다만 조합이 재연장을 추진하는 것과 달리, 광진구청은 과거 법제처의 재연장 불가 유권해석을 근거로 일몰 연장은 1회로 제한하는 것이 타당하다는 입장을 보여왔다. 반면 자양7구역은 2024년 시공사로 DL이앤씨를 선정하는 등 사업이 실제로 진행 중인 만큼, 서울시는 사업 추진 상황과 가능성을 종합적으로 고려해 해제 여부를 판단하는 것이 바람직하다는 입장을 보이고 있다.
한편 자양7구역은 사업시행인가 심의와 함께 정비계획 변경도 준비중이다. 지난해 총회에서 대상지 동측 도로변 약 1만 236.6㎡를 구역에 편입하기로 결정하면서 전체 사업면적은 약 5만 4,895㎡로 늘어났다. 이번 정비계획 변경안에는 면적 증가와 함께 제3종 일반주거지역으로의 종상향, 용적률 상향이 포함되어 있으며 이에 따라 계획 세대수도 기존 917가구에서 1,089가구로 확대됐다.
따라서 현재 정비계획 변경과 사업시행인가 통합 심의를 동시 준비하는 투트랙 전략으로 사업 속도를 높이고 있다.
정비계획 변경에 따른 전체 사업면적은 54,895.1㎡이다. 이 가운데 도로·공원·공공청사 등 정비기반시설 면적은 10,977.3㎡, 공동주택과 부대복리시설이 조성될 획지 면적은 43,917.8㎡로 계획되어 있다.
재건축 이후 자양7구역의 평형 구성은 전용 49㎡, 59㎡, 84㎡, 108㎡, 131㎡, 145㎡ 등으로, 소형부터 대형까지 비교적 고르게 계획되어 있다.
평형별 비중을 보면 전용 60㎡ 이하 소형은 총 252세대(임대 47세대)로 전체의 23.1%, 전용 60~85㎡ 이하 중형은 565세대(임대 123세대)로51.9%를 차지한다. 전용 85㎡ 초과 대형은 272세대로 약 25% 수준이다. 결과적으로 중형 평형이 전체의 절반 이상을 차지하는 중형 중심 단지로 계획되었으며, 소형과 대형도 일정 비율을 유지하는 구조다.
이는 기존 정비계획과 비교해 큰 변화다. 이전 계획에서는 소형 56%, 중형 38%, 대형 5.8%로 소형 중심의 단지였지만, 용적률이 기존 대비 약 50%p 증가하면서 시장 선호도가 높은 중형 평형을 확대하고, 조합원 수요와 단지 이미지 제고를 고려해 대형 평형도 전체의 약 25% 수준으로 늘리는 방향으로 조정됐다.
세대 구성을 구체적으로 보면 전용 49㎡ 37세대, 59㎡ 215세대로 소형이 구성되며, 이른바 국민평형인 전용 84㎡가 565세대로 가장 큰 비중을 차지한다. 대형 평형은 108㎡ 225세대, 131㎡ 43세대, 145㎡ 4세대로 계획되어 있다.
한편 분양 계획은 조합원 분양 433세대, 일반분양 486세대, 임대 170세대로 구성된다. 일반분양 물량이 조합원 물량 대비 약 112% 수준으로 더 많은 구조로, 일반적으로 사업성이 우수한 단지에서 나타나는 특징으로 평가된다.
자양7구역의 실거래와 매물은 아래 '정비맵'에서 확인할 수 있다.
https://www.jeongbimap.com/
한편, 정비계획에 따른 추정 비례율은 128.48%이다.
공사비와 일반분양가의 타당성 검토를 통한 사업 타당성과 매물 분석은 아래에서 자세히 살펴보자.
https://blog.naver.com/jicademy/224217316875 |
