안녕하세요.
요즘 부동산 시장이 굉장히 혼란스럽습니다.
최근 발표되는 실거래가 동향이나 시장 지표들을 살펴보면, 같은 부동산 시장 안에서도 극명한 온도 차가 나타나고 있습니다. 강남3구, 용산구 등 상급지는 숨 고르기를 하고 있고, 그 외 지역은 상승흐름을 이어가고 있습니다.
집을 막 사려고 했던 무주택자분들, 그리고 갈아타기를 하려했던 1주택자 분들은 이런 시장에서 결정이 매우 어려우실텐데요.
오늘은 이 혼란스러운 시장 속에서 '우리는 집을 언제 사야하는가?'라는 질문에 답해보려고 합니다.
최근 부동산시장은 지역별로 극명한 온도차가 나타나고 있습니다.
1. 서울, 수도권 대표 상급지
먼저 대한민국의 대표적인 상급지인 강남 3구와 용산구의 흐름을 보겠습니다.
최근 이 지역들은 5월 9일 데드라인 전 다주택자 매물 출회와 맞물리며 가격이 소폭 조정을 받는 모습이 나타나고 있습니다. 강남 3구, 용산구, 과천시가 소폭 조정을 받은 모습입니다.
이 지역들은 서울을 대표하는 고가 주택 시장으로 기본적으로 나오는 매물들이 가격이 2~3억원 조정되었다 하더라도 일반인들이 접근하기에 부담스러운 가격대입니다. 따라서 공급 대비 수요 부족으로 일시적인 숨 고르기 구간에 들어간 것입니다.
2. 서울, 수도권 그 외 지역
하지만 흥미로운 점은 다른 지역들입니다. 강남3구, 용산구 등의 지역들을 제외한 지역들 역시 다주택자 매물이 분명히 나오고 있음에도 불구하고 가격은 오히려 우상향 흐름을 이어가고 있습니다. 수원 영통, 하남시, 안양 동안구는 한 주에만 0.4% 이상이 상승하였습니다.
이유는 단순합니다. 수요가 여전히 강하기 때문입니다. 특히 무주택자들 사이에서는 지금 아니면 서울·수도권 내 집 마련은 영영 어려워질지도 모른다는 심리가 강하게 작용하고 있습니다.
이러한 절박한 심리가 시장에 새롭게 유입되는 매수 수요를 만들고 그 수요가 매물을 흡수하며 가격을 밀어 올리고 있는 것입니다.
이 시점에서 우리는 결국 하나의 질문과 마주하게 됩니다.
집은 대체 언제 사야 할까?
오늘은 이 질문에 대해 현실적인 기준과 전략을 이야기해 보려고 합니다.
집을 매수하려는 주체는 크게 두 부류로 나눠볼 수 있습니다. (다주택자는 "똘똘한 한 채"로 이야기되는 현 정책 기조상 집을 새롭게 매수하려는 수요가 매우 적어 제외하였습니다.)
- 무주택자
- 1주택자
이 두 포지션은 아파트 매수에 대한 전략이 완전히 달라야합니다.
시간은 당신을 기다려주지 않는다.
결론부터 말씀드리겠습니다. 어느 정도 시드머니가 있다면 시장 타이밍을 재지 말고 집을 사는 것이 맞습니다.
자본주의 시스템에서 실물 자산인 주택은 대표적인 인플레이션 헷지 자산입니다. 화폐가치가 계속 희석되는 환경에서 현금을 들고 기다리는 것은 결국 자산 격차를 더 벌리는 결과로 이어질 가능성이 높습니다.
따라서, 가능한 한 빨리 서울 수도권 내 괜찮은 지역에 '내 이름으로 된 등기'를 확보하는 것이 중요합니다.
최소 얼마의 시드가 필요할까?
현재 수도권 시장을 기준으로 보면 한 가지 현실적인 기준이 있습니다.
6억 원 이하 아파트의 구조적 한계로인해 이 가격대의 아파트들은 대체로
- 상승장에서는 가장 늦게 오르고
- 하락장에서는 가장 먼저 흔들리는
구조적인 약점을 가지고 있습니다.
따라서 의미 있는 자산 상승 흐름을 따라가기 위해서는 최소 6억 원대 아파트 진입이 가능한 시드가 필요합니다.
예를 들어보겠습니다.
무주택 실수요자의 경우 주택담보대출 LTV가 최대 70%까지 가능합니다.
즉, 6억 × 30% = 1.8억
최소 1.8억 원 정도의 순자산이 있어야 현실적인 매수 전략이 만들어집니다.
아이러니한 부동산의 구조
부동산 시장에는 흥미로운 역설이 하나 있습니다.
아파트는 비쌀수록 오히려 하락 리스크가 낮아지는 경우가 많습니다.
이유는 단순합니다.
상급지의 비싼 아파트일수록
- 수요가 탄탄하고
- 거래가 꾸준하며
- 하방 경직성이 강하기 때문입니다.
반대로 시드가 부족해 외곽의 저가 아파트를 선택하게 되면 시장 변동이 올 때 가장 먼저 흔들릴 가능성이 높습니다.
그래서 저는 개인적으로 6억 원 정도가 수도권 진입의 마지노선이라고 생각합니다.
행동할 수 있다면 지금 움직여야 한다
만약 현재 순자산이 약 1.8억 원 정도 확보되어 있다면 이제 필요한 것은 분석이 아니라 행동입니다.
퇴근 후 시간, 주말 시간 등 여유시간 모두를 활용해서
- 여러 지역
- 여러 단지
- 다양한 매물
을 직접 발로 뛰며 확인해야 합니다.
좋은 매물은 오래 기다려주지 않습니다.
조건이 갖춰졌다면 망설이지 말고 등기를 치는 것이 중요합니다.
+) 단, 제가 6억원이라고 말씀드렸다고 6억원짜리를 사지 마시고, 확보한 시드 내에서 최고로 좋은 매물을 잡으시기바랍니다. 가령, 5억원의 시드가 확보되어 있다면, 6억원을 추가로 대출받아 11억원대의 매물을 보시기바랍니다.
기억하십시오. 아파트는 비쌀수록 안전하고 수익이 좋습니다.
그렇다면 순자산이 1.8억 원이 되지 않는 무주택자는 어떻게 해야 할까요?
선택지는 크게 두 가지입니다.
자금 조달을 통해 진입하기
부모님이나 가족의 도움을 통해 6억 원대 매수 자금을 맞출 수 있다면 일정 수준의 이자 비용을 부담하더라도 진입을 고려할 수 있습니다. 장기적으로 보면 부동산 상승이 그 비용을 상쇄할 가능성이 있기 때문입니다.
대체 자산을 통해 시드를 키우기
만약 자금 조달이 어렵다면 전략을 바꿔야 합니다. 현금을 들고 기다리는 것은 가장 비효율적인 선택일 수 있습니다.
인플레이션은 보이지 않는 세금처럼 현금 가치를 계속 갉아먹기 때문입니다.
따라서 부동산을 당장 살 수 없다면
- 미국주식
- 미국ETF
- 금
- 채권
등의 대체 자산을 통해 자산의 성장 엔진을 켜 두어야 합니다.
저축률을 바꾸지 않으면 인생이 안 바뀐다
시드를 만드는 과정에서 가장 중요한 것은 결국 저축률입니다.
상황에 따라 기준은 달라질 수 있습니다.
부모님과 함께 거주한다면
- 월급의 70~80%
자취를 하고 있다면
- 최소 50~60%
는 저축과 투자로 월급에서 선 배분하는 것이 필요합니다.
결국 평범한 직장인이 자산을 만드는 공식은 단순합니다.
저축을 통해 시드를 만들고, 그 시드로 우량 자산을 취득하는 것
이것이 가장 현실적인 경로입니다.
현실적인 조언
+) 계획을 세워보시기바랍니다. 언제까지 얼마의 시드를 모아서 어떠한 자산을 취득하겠다. 이런 계획이 있어야 목표를 세울 수 있고, 월에 얼마를 저축해야겠다는 계산이 서게 됩니다.
또한, 변동성이 너무 큰 시장은 피하시기바랍니다. 예를 들어, 파생상품인 레버리지나 하락에 베팅하는 인버스 및 곱버스 상품 등은 피하십시오. 레버리지는 장기투자에 매우 불리하며, 횡보장에서는 자산이 녹아내리는 경험을 하게 됩니다. 그리고, 대체로 주식시장의 역사를 살펴보면 하락장보다는 상승장의 비중이 압도적으로 큽니다. 우리는 돈 벌 수 있는 확률을 높여야하기 때문에 하락에 베팅하는 상품은 돈 벌 수 있는 확률이 더 낮겠죠?
마지막으로 현재 집을 보유하고 있는 1주택자입니다.
이 경우 핵심은 하나입니다. 갈아탈 수 있다면 즉 더 좋은 자산을 취득할 수 있다면 언제든 갈아타라.
부동산은 결국 입지 싸움이기 때문입니다. 하락장에서는 상급지가 방어를 잘하고 상승장에서는 상급지가 더 크게 상승합니다.
단, 갈아타기 시 반드시 지켜야 할 기준이 있습니다.
제가 존경하는 송희구 작가님이 제시한 기준으로,
새롭게 취득하는 자산가액은 최소 현재 자산의 1.5배 이상이 되어야 합니다.
- 현재 집이 10억 원이라면 목표는 최소 15억 원
- 현재 자산이 20억 원이라면 30억 원 이상
정도의 체급 상승이 있어야 갈아타기의 의미가 생깁니다.
애매한 갈아타기는 손해다
집을 사고파는 과정에서는
- 취득세
- 양도세
- 중개수수료
- 이사비
- 인테리어 비용
등 상당한 거래 비용이 발생합니다.
따라서 1.5배 이상의 가치 점프가 없다면, 갈아타기로 인해 얻는 자산가치의 상승 등의 이익보다 기회비용을 포함한 지출되는 비용이 더 커서 결국 갈아타기 선택이 더 손해일 가능성이 높습니다.
1주택자의 갈아타기는 1.5배 이상 가치점프와 같이 확실한 급지 상승 이 있을 때만 실행하는 것이 바람직합니다.
부동산 시장은 늘 상승과 하락을 반복하며 사람들의 마음을 흔듭니다. 그리고, 현재는 각종 규제들이 쏟아지며, 대통령 SNS를 통한 부동산시장 공포 분위기 조장으로 주택 유무를 막론하고 사람들은 혼란스러워하고 있습니다.
하지만 긴 시간의 흐름으로 보면 핵심 입지의 자산은 결국 우상향 흐름을 만들어 왔습니다.
또한, 일시적인 세금이 시장에 혼란과 조정을 줄 수는 있어도 자산가치에는 아무런 영향을 주지 못하므로, 자산 취득은 언제나 옳은 선택입니다.
무주택자는 관찰자가 아니라 참여자가 되어야 합니다.
1주택자는 현재 자산을 더 강한 입지로 옮겨 심는 전략을 고민해야 합니다.
투자에서 가장 중요한 것은 흔들리지 않는 기준 그리고 실행력입니다. 각자의 포지션에서 최선을 다해 좋은 자산을 취득하고, 시장의 흐름에 올라타시기바랍니다.
부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.
저는 부동산, 주식, 공모주 등을 투자하는 직장인 투자자로, 블로그를 운영하고 있으니 많이들 놀러와주세요!
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