https://blog.naver.com/jongtac21/224190359201부의 시선은 여전히 다주택자라는
그림자에 꽂혀 있다.
그들이 집을 움켜쥐어
공급이 사라지고
가격이 폭등했다는 서사는
단순하고 매혹적이다.
그러나 이는 주택의 물리적 존재와
가격 형성 메커니즘을 분리하지 못한 채
결과와 과정을 뒤섞은 단순화에 가깝다.
누군가 여러 채를 산다고 해서
주택이 사라지는 것은 아니다.
인간은 동시에 수십 개의
침실을 점유할 수 없기에
추가로 매수된 주택은
결국 임대 시장으로 흘러든다.
이 지점만 보면 다주택자는
임대 공급을 늘리는
완충 장치처럼 보일 수 있다.
하지만 한국 시장은 전세라는
금융 레버리지 구조 위에서 작동한다.
다주택자의 매수는
임대 공급 증가이면서
동시에 전세를 담보로 한
추가 매수 능력의 확장이기도 하다.
전세가가 높을수록
자기자본 부담은 줄고
매수 수요는 증폭된다.
이때 임대 증가가
전세가를 낮추기보다
상승 기대와 결합된
투자 수요가 전세와
매매 가격을 함께 밀어 올린다.
즉 다주택자의 매수는
소유권 이전이 아니라
세 가지 효과를 동시에 낳는다.
매매 시장에서는 매물을 흡수해
재고를 줄이고
금융 시장에서는
레버리지 수요를 확대하며
심리 시장에서는 상승 신호를 강화한다.
이 세 층위가 겹칠 때
가격은 물리적 공급과
무관하게 상승 압력을 받는다.
반대로 공급이 충분해지고
금융이 수축하면 구조는 역전된다.
임대 물량 경쟁으로 전세가가 약해지고
하부 지지선이 무너지면
매매가도 결국 조정을 겪는다.
이 국면에서 다주택자는
원인이 아니라 단순 참여자로 희석된다.
결국 가격을 움직이는 것은
집단의 도덕성이 아니라
공급,금융,기대라는
세 흐름의 합성이다.
시장은 비난으로 바뀌지 않는다.
구조를 읽는 자만이
방향을 놓치지 않는다. |
