청량리8구역은 동북권 교통 허브로 거듭날 청량리역까지 도보 약 5분이면 이동할 수 있는 뛰어난 입지적 장점을 갖춘 곳이다. 청량리역은 현재 수도권 전철 1호선, 경원선, 수인분당선, 경춘선, 경의중앙선이 지나가는 교통 요충지이며, 앞으로 GTX-B와 GTX-C, 면목선, 강북횡단선 등 광역·도심 철도 노선이 확정되거나 계획되어 있어 향후 수도권 동북권을 대표하는 교통 중심지로 자리매김할 가능성이 높다.
자연환경 또한 우수하다. 대상지 북측에는 홍릉근린공원이 위치해 쾌적한 녹지 환경을 제공하며, 남동측의 전곡마을마당공원과 남측의 간데베공원, 북서측의 개운산으로 이어지는 녹지축이 형성되어 있다.
교육환경 역시 양호하다. 인근에는 삼육초등학교, 청량중학교, 청량고등학교, 정화고등학교 등이 위치해 있으며, 주변으로 고려대학교, 경희대학교, 서울시립대학교 등 주요 대학들이 밀집해 있어 학군과 교육 인프라가 우수한 지역이다.
생활 인프라도 풍부하다. 청량리역 일대에는 롯데백화점 청량리점을 비롯해 청량리시장, 경동시장, 서울약령시 등 전통 상권이 형성되어 있어 다양한 상업시설을 편리하게 이용할 수 있다. 또한 인근에 고려대학교 안암병원과 경희대학교의료원 등 대형 의료시설이 위치해 있어 의료 인프라 역시 잘 갖춰진 지역이다.
전체적으로 청량리8구역은 광역 교통망, 풍부한 녹지 환경, 준수한 교육 인프라, 편리한 생활시설을 모두 갖춘 입지로 평가할 수 있다.
청량리8구역은 정비구역 지정 입안 제안에 필요한 동의율을 충족해 2010년 11월 25일 정비구역으로 지정되었지만, 이후 부동산 시장 침체 등의 영향으로 사업 진행이 한동안 지지부진한 모습을 보였다.
그러나 2018년 조합설립인가를 받은 이후 사업이 다시 속도를 내기 시작했으며, 2023년에는 롯데건설을 공동사업시행자로 선정하고 KT 부지를 제척하면서 사업이 본격적으로 추진됐다. 이후 지난해 관리처분인가를 받으며 사업이 중요한 분기점을 통과했다.
현재는 서울특별시의 지원 정책인 사업성 보정계수와 법적 상한용적률을 적용해 정비계획 변경과 이주를 동시에 진행하는 투트랙 방식으로 사업이 추진되고 있다. 이에 따라 기존 610세대로 계획됐던 사업 규모가 730세대로 확대되는 정비계획 변경이 추진되며 사업성이 크게 개선된 상황이다. 이와 관련된 정비계획 변경안은 현재 주민공람 절차가 진행 중이며, 공람 기간은 오는 3월 16일까지다.
한편 청량리8구역은 지난 2월 25일부터 5월 24일까지 약 3개월간의 이주 기간에 들어간 상태다. 다만 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 관리처분인가를 받은 정비사업 구역의 경우 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다. 예외적으로 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우, 또는 해외나 지방으로 이주하는 경우 등에 한해 조합원 지위 양도가 가능하다.
이러한 규제로 인해 현재 청량리8구역의 매물은 매우 희소한 상황이며, 실제 거래되는 매물의 프리미엄은 약 6억 원 수준에서 형성되고 있다.
대상지의 전체 사업면적은 29,001㎡이다. 이 가운데 도로와 공원 등 정비기반시설로 계획된 면적은 4,550.4㎡이며, KT 대토부지와 문화·청소년수련시설 부지를 제외한 공동주택 및 부대복리시설이 들어설 획지 면적은 23,279.8㎡로 계획되어 있다.
정비계획에 따르면 청량리8구역은 총 730세대 규모의 공동주택 단지로 조성될 예정이다. 이 가운데 공공임대주택은 168세대가 공급된다.
평형 구성은 전용 36㎡, 44㎡, 59㎡, 84㎡, 114㎡, 150㎡P 등으로 소형부터 중형, 대형까지 다양한 타입으로 계획되어 있다. 세대 비율을 살펴보면 전용 60㎡ 이하의 소형 주택이 336세대(약 46%)로 가장 큰 비중을 차지하며, 전용 60~85㎡의 중형 평형이 337세대(약 46.2%)로 비슷한 수준을 이룬다. 전용 85㎡ 초과 대형 평형은 57세대(약 7.8%)로 상대적으로 적은 비중으로 계획되어 있다.
전체적으로 볼 때 청량리8구역은 중·소형 위주의 실수요 중심 단지로 조성될 예정이다.
청량리8구역의 실거래와 매물은 아래의 '정비맵' 사이트에서 확인 할 수 있다.
다만 관리처분인가 이후의 사업장으로 조합원 지위 양도에 제한이 있어 매물을 찾기가 힘든 상황이다.
https://www.jeongbimap.com/ 정비사업 특화 플랫폼 정비맵 메뉴얼
https://blog.naver.com/jicademy/224187158201
정비계획에 따르면, 조합원 분양가는 전용 84㎡ 기준 평당 2,700만 원으로 총 분양가는 약 9억 2000만 원으로 산정되었다. 전용 59㎡의 경우 평당 2,900만 원으로 분양가는 7억 1400만 원이다.
일반분양가는 전용 84㎡ 기준 약 12억5000만 원(평당 3680만 원)이며, 전용 59㎡는 약 9억 7000만 원(평당 4000만 원)이다. 조합원 분양가는 일반분양가 대비 약74% 수준으로 형성되어 있다.
임대주택은 재개발 의무임대·기부채납임대·법적상한 용적률에 따른 임대로 구분된다. 우선 서울시 고시 제2022-493호에 따라 재개발 세대수의 15%이상에 해당하는 97세대(36㎡ 57세대, 44㎡ 40세대)를 의무임대주택으로 공급한다. 또한, 도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항에 따라 법적상한용적률로 초과된 용적률의 50% 이상인 43세대(59㎡ 36세대, 84㎡ 7세대)를 건축한다.
평형별 조합원분양가 및 추정 비례율과 비례율 현실화에 대한 내용은 아래에서 살펴보자.
https://blog.naver.com/jicademy/224213936236 |
