금호23구역은 지하철 3호선 금호역 반경 약 500m 이내에 구역 전체가 포함되는 역세권 지역으로, 남측으로는 한강을 조망할 수 있는 입지를 갖추고 있다. 또한 금호동 일대에서는 비교적 드물게 평지에 가까운 지형을 형성하고 있으며, 금호초등학교를 품고 있는 초품아 단지라는 점도 특징이다.
게다가 동호대교를 건너면 바로 압구정동과 마주하는 위치로, 입지적인 잠재력은 매우 높은 곳으로 평가된다. 다만 구역 내 주택의 노후도가 90%를 넘고 골목길이 좁아 주차와 보행 환경이 열악해 주거환경 개선이 시급한 지역으로 꼽힌다.
이러한 이유로 재개발 필요성이 꾸준히 제기되었으며, 대상지는 2010년 정비구역으로 지정되었다. 그러나 이후 사업 추진 과정에서 갈등이 발생하면서 2013년 정비구역에서 해제된 바 있다.
이후 2021년 3월 정부가 추진한 공공재개발 1차 공모에서 후보지로 선정되며 다시 정비사업이 추진되기 시작했다. 공공재개발은 8·4 부동산 대책에서 제시된 공급 방식으로, 장기간 정체된 정비사업지에 공공이 참여해 사업을 추진하는 대신 각종 인센티브를 제공하는 제도다.
다만 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량의 최대 40%를 임대주택으로 공급해야 하는 구조이기 때문에, 금호23구역 역시 사업 추진 과정에서 사업 전면 백지화를 요구하는 일부 주민 반발로 난항을 겪기도 했다.
그럼에도 불구하고 공공재개발 후보지로 선정된 이후 사유지 토지등소유자 347명 가운데 209명이 동의해 약 60.2%의 동의율을 확보하면서 정비계획 입안 제안 요건을 충족했고, 정비구역 지정을 앞둔 단계까지 사업이 진전됐었다. 이러한 상황에서 성동구는 2024년 2월부터 3월까지 공공재개발 추진 여부에 대한 주민 의견조사를 실시했다.
이는 사업 추진에 대한 주민들의 명확한 의사를 확인하기 위한 절차였다. 공공재개발의 경우 정비구역 지정 이후 1년(최대 2년) 이내에 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 확보해 서울주택도시공사를 사업시행자로 지정하지 못할 경우 정비구역 지정 자체가 해제될 수 있기 때문이다.
24년 주민의견 조사에서는 총 346명 중 309명이 참여했는데, 30.3%에 해당하는 105명이 반대표를 던졌다.
이후 '25년 9월~10월 공공재개발 사업 추진 여부에 대한 재조사 결과에서도 30.7%가 반대하며, 결국 공공재개발 후보지에서 해제되었다.
현재 금호23구역은 지난 2월 26일 성동구청으로부터 연번이 부여된 동의서를 발급받아, 신속통합기획 재개발 후보지 선정을 위한 주민 동의서 징구를 본격적으로 시작했다.
다만 구역 내에서는 민간도심복합개발 방식으로 사업을 추진하려는 움직임도 동시에 존재하고 있어, 향후 어떤 개발 방식으로 사업을 추진할지에 대해서는 아직 명확한 정리가 이뤄지지 않은 상황이다.
이제 금호23구역의 후보지 선정 가능성에 대해 알아보자.
신속통합기획 재개발 후보지 선정은 정량적 점수와 정책적 요건을 검토해 결정된다.
정량적 지표는 사업 추진 가능성을 가늠하는 핵심 요소인데, [정비맵]을 활용하면 해당 구역의 정량적 점수를 한눈에 확인할 수 있어 후보지 경쟁력을 보다 직관적으로 파악할 수 있다.
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정비맵 사용 메뉴얼
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https://blog.naver.com/jicademy/224187158201정비맵의 [구역 검토] 기능을 통해 분석하니, 대상지의 노후도는 93.4%, 노후 연면적 비율은 82.6%로 나타났다. 또한 과소필지 비율은 54.7%, 주택접도율은 69.2%, 호수밀도는 73.8호/ha, 반지하 비율은 65.4%로 조사됐다.
이는 주택접도율을 제외한 모든 항목이 정량 요건에 직접적으로 부합하는 수준으로, 전반적으로 정비 필요성이 높은 지역으로 평가된다.
이를 종합해서 평가 기준에 따라 점수화할 경우 총점은 무려 93점에 해당하는데, 구역의 노후화가 심해 정비사업이 시급한 지역임을 한 눈에 보여주는 수치이다.
최근 2년간 신속통합기획 후보지로 선정된 주요 사업지들의 평균 점수가 약 71점 수준임을 감안하면, 정량적 평가 점수로 보는 금호23구역의 후보지 선정 가능성은 매우 높다.
현재 금호23구역의 사업면적은 3만 706㎡(역9,288평)이며, 예상 토지등소유자는 약330명이다. 행정 자료에 의해 파악된 토지등소유자수는 약348명이지만, 과소필지 등 분양신청에 부합하지 않는 토지등소유자를 예상하여 330명으로 계산하였다.
금호23구역의 사업면적과 조합원 수를 기준으로 예상 세대수를 추정해보자.
종상향없이 기존 2종일반주거지역을 유지하는 것을 전제로 할 경우, 일반분양 비율은 약54% 수준이며, 3종일반주거지역으로 종상향이 이루어진다고 가정하며 일반분양 비율은 약81%수준으로 산출된다.
금호23구역은 종상향이 이루어지지 않더라도 일정 수준의 사업성이 확보되는 구조다. 여기에 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향이 이루어질 경우 일반분양 비율이 약 81%까지 높아져, 사업성 측면에서 상당히 우수한 사업지로 평가할 수 있다.
하지만, 우수한 입지와 신속통합기획 재개발 선정 가능성, 우수한 사업성이 예상되는 금호23구역이지만, 몇 가지 리스크 역시 존재한다.
유의해야 할 리스크와 매물분석은 아래에서 살펴보자.
https://blog.naver.com/jicademy/224210324586 |
