안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능 수용협박,환지,대토,입주권,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,야적장,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 공유지분토지상담전문(지분=기획부동산 계약취소)(상속지분토지제외) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 연말인데 분위기는 좀 뒤숭숭하네요. 계엄여파가 많은 분야에 영향을 미치고 있는거 같습니다. 토지 사실 어려워 하시는 분들 많잖아요. 사실 어느 정도 알려면 거래도 몇번 해 봐야하고 공부도 필요한 것은 사실이고요. 저는 어떻게든 토지를 일반인분들이 쉽게 이해 하실 수 있을까 연구를 많이 합니다. 결론은 체계적으로 궁부하고 실전사례 반복하면 다 하실 수 있다고 생각합니다. 요즘 토지가 매도가 잘 안되긴 하지만 그래도 여전히 시장에서 나지나 나대지는 인기가 많습니다. 시장 잘 아시는 분들은 당연히 아시겠지만 건물 있는 것보다 나지나 나대지가 원래 인기가 많습니다. 제가 여기 써 드리는 글로 글 보시는 많은 분들이 한번에 이해 하시기는 어려우시겠지만 제가 알려 드리는 큰 그림으로 대략적인 내용은 말씀 드려 보겠습니다. 1. 택지지구 개발이든 역세권개발이든 도시개발 과정 공부(약 20년) 여러분들이 토지를 오래 했어도 왜 감이 없는지는 전체 큰 그림을 공부 안해서 그렇습니다. 토지를 국가 입장에서 보면 더 쉬워집니다. 국가가 토지를 어떻게 관리하고 있고 어떻게 택지지구를 만들고 있고 어디서 철도망을 만들고 있고 어디에 도로망을 왜 만들려고 하는지 알게 되면 또 쉬워집니다. 1시신도시든 2기신도시든 3기신도시든 그런 택지지구 하나 만들어지고 도시 형성되는데 20년 걸립니다. 부동산이든 아파트든 공부하신 분들은 기본적으로 부동산이 개발발표, 착공, 완공때 오른다 이 정도는 알고 계시잖아요 이것은 큰 그림으로 이렇게 말하는 것이고요. 저런 논,밭들이 어떻게 저렇게 택지지구로 바뀌는지 그 자세한 과정과 그 과정에 따라 땅값이 어떻게 바뀌는지 공부하게 되면 내가 언제 투자해서 언제 매도하면 좋겠구나가 나옵니다 자동으로 나옵니다 그래서 인생은 타이밍이고 투자도 타이밍이라는 것이지요. 2. 토지주요법령공부, 토지용어공부, 토지책 섭렵하기 그 다음 토지를 잘 이해 하시려면 토지주요법령들을 공부 하셔야 합니다. 국토계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 재건축, 재개발, 농지법, 산지법, 토지보상법 등 사실 배워야 할 법률이 많긴 하지만 제가 무료로 경기도에서 나온 것 2024 토지주요법령 이것만 공부 하시면 된다고 이야기 해 드리죠. 법을 알아야 절차를 알고 여러분들이 투자 하실 때 대처가 되고 다음 단계가 어떻게 진행되는 지 알면 불안감이 줄어들죠. 알면 안불안하죠. 이것과 더불어서 공부하셔야 될 것이 토지용어입니다. 용도지역이든 용적률이든 건폐율이든 지구단위계획이든 여러분들이 용어 정확히 알아야 파악을 하실 수 있습니다. 토지용어사전도 여러분 많이 보시는 토지이음가서 찾으면 이렇게 있습니다. 그 다음 하시는 게 바로 책 섭렵입니다. 이것도 제 블로그에는 제가 서점가서 들러보고 추천 드리는 책 있는데 요즘 왠만해서는 책이 다 잘나와서요 서점가면 토지 관련 책 있는데 여러권의 책을 읽어 보시길 권장 드립니다. 3.. 토지성공사례, 실패사례 공부 위의 공부과정을 거치면 내가 어떤 토지투자를 해야겠구나 생각이 드실 수 있습니다. 그 다음에 하셔야 할 것이 토지성공사례랑 실패사례를 분석하는 것입니다. 무조건 여러분이 잘 아시는 집 주변을 1번을 공부하고 철도망이든 도로망이든 도시개발이든 이런 개발로 인해서 땅값이 이 정도 올라구나 이런 거 요즘 토지시세보는 사이트 많이 나와 있어서 여러분들이 스스로 공부하실 수 있습니다. 스승을 잘 만나서 공부가 잘 되었다면 말이죠. 마지막에 내가 투자할 곳 유망한 곳 집중공부입니다. 토지기법에 맞게 개발을 할 것인지 토지관리나 운용에 대한 생각 추후 토지매도에 대한 생각(절세) 등등 생각해 보실 수 있는 부분이네요.(단기,장기) 기초를 쌓고 기법을 배우는 것입니다 제가 손님들이랑 이야기 하다보면 유튜브든 블로그나 뭐 보고 어디서 강의를 들었네 뭐네 이야기를 듣고 손님들 이야기 하는거 보면 "그 돈 주고 그거 배우러 갔다왔나" 진심 마음속으로 그런 생각이 들때가 있어요. 유튜브든 블로그든 카페든 그 사람들 유명하다가 잘하는 게 아닙니다. 진짜들 숨어 있습니다. 여러분들이 공부 하시고 많이 돌아 다녀 보시면 스스로 알게 되실껍니다. (여러분이 실력이 늘어야 고수를 볼 수 있음) 어디가서 뭘 배우실려면 꼼수 부리지 마시고 정석대로 쭈욱 배우세요. 그게 오래가고 잘하는 길이고 추후 어떤 변화사항이 와도 대처 하실 수 있습니다. 도움 되셨길 바라며 토지 관련 질문은 언제나 환영합니다. 감사합니다.
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