토지 게시판에 간만에 글을 쓰게 됐네요. 여름 휴가를 앞두고 부동산은 비수기라 한가해져서 게시물 하나 올려봅니다. 근래 고금리의 장기화(?)로 많은 투자자들이 손을 놓고 있으면서 관망이 지속되고 있습니다만. 이런 상황을 역으로 이용해서 스케일이 큰 투자자들은 꾸준히 투자를 하고 계십니다. 요즘 신문을 보면 이런 기사가 자주 눈에 띌 겁니다. "PF 대출 부실 우려 구조조정 여파... 직격탄 맞아" 등등 과거 2008년 리먼 사태 이후로도 분양시장이 위축되는 상황에서 이와 관련된 많은 뉴스들이 쏟아졌고. 현재는 고금리 여파와 DSR 대출규제로 인해 분양시장이 막혀 PF 사업장에 대한 우려가 상당히 많습니다. 금융권에서 PF의 부실성을 따질 때 고려하는 부분이 두가지가 있습니다. 1. 만기 연장 횟수 2. 대출 이자 연체 횟수 보수적인 금융권에서 볼 때. 사업성(분양성)이 잘 나온다면 빨리 건축을 해서 자금을 회수하면 되겠지만. 이게 계속적으로 미루어진다는 것은 사업성에 대한 우려가 있다고 판단할 것이고. 만기(보통1~5년)를 연장하려면 이자를 2배를 요구하거나 과도하게 높은 금리를 요구하기 때문에 많은 사업처(토지)가 경매시장으로 흘러가고 있습니다. 문제는 어떤 누가 이런 토지를 입찰을 들어가냐는 것이죠. 물건을 낙찰을 받으면 중단된 공사에 대한 인허가 변경을 지자체에 또 허가를 받아야 할 것이고. 시간 들여서 인허가가 된다고 해도 폭증한 공사비(인건비)를 동원해 분양을 해야 하는데. 대출 규제와 높은 금리(사업성 저하)로 분양을 할 수 없는 실정이라는 거죠. 그래서 이런 토지를 은행이 채권회수를 위해 직접 낙찰 받아가고 있는 실정입니다. 하지만 금융권은 법인이기 때문에 이런 비사업용 토지를 2년 이상 보유할 수가 없습니다. 여기서 스케일이 큰 투자자들은 을의 입장으로 떨어진 금융권 상대로 딜을 하는 것이고. 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 토지를 우수한 조건에 가져온다는 것입니다. (오히려 덩어리 큰 토지를 처분할 수 있기 때문에 금융권에서는 더욱 좋아해서 매수인에게 큰 혜택을 주기도 합니다.) 그럼 그들은 토지를 아주 좋은 조건하에 매수를 하긴 했는데. 분양에는 답이 없는 상황에서 이 토지로 어떻게 수익을 창출할까요? 제가 알고 있는 분 사례로 예시를 들어보자면. 직영 공사 식으로. 건설팀을 따로 꾸리고 있더군요. 현장소장을 자기 친동생으로. 나머지는 자제 직접 구매로 가격 거품을 제거해버리고. 공사비는 자체적으로 부동산 사모펀드를 일정인원 모집해서 자금조달을 하면서 목수들을 비롯한 인력들 팀을 동원해 최대한 아낄 수 있는대로 건축비를 아낍니다. 그 후 준공 후 그 해당 건축물을 고급 숙박업소로 직접 운영해서 돌려버립니다. 운영팀도 자기 법인 사람들 채워넣고. 고금리동안 쭉 돌리다가 저금리 때 매도하는 계획을 갖고 있는데. 현재까지 들어간 공사비와 앞으로 들어갈 공사비. 그리고 운영을 했을 때의 수익을 어림식 계산을 해서. 해당 부동산의 가치를 따져보니. 들어간 원금의 최소 2배 이상은 뽑네요 ㅎㄷㄷ 매도 방법도 여러가지가 있는데. 온라인으로 풀 내용은 아닌 거 같아 생략합니다. 언뜻 보면 시행사업이라 할 수 있겠는데. 지금 거의 모든 시행은 올스톱으로 알고 있었는데. 이런 획기적인 방법으로 아직까지 수익을 논하는 투자자들을 보니. 아직 갈 길이 멀구나... 란 생각도 들고. 대단해 보이기도 합니다. 이게 일반적인 경우가 아닌. 스케일을 갖고 있는 자산가의 투자법을 보니(얼핏보면 송사무장님의 투자법과 엇비슷함) 아직 배울 게 너무나도 많은 부동산 시장이란 걸 깨닫고. 녹록지 않은 상황임에도 다양한 방법으로 먹을 사람들은 여전히 잘 먹고 있구나라고 현타를 느끼기도 합니다.
| 
