안녕하세요. 부동산개발업 현업 중인 위시리치 입니다. 실전 투자를 하시는 분들은 이번 토지거래허가제 지정이 굉장히 불편하게 느껴질 소식일 것입니다. 특히 부동산 갭투자만 하시는 분이라면 현금 흐름이 감소되는 위험을 짊어져야 하는 상황 입니다. 그나마 다행스러운 점은 정부가 공식적으로 부동산 하락장은 더 이상 없다고 선언했다는 점입니다. 특히 토허제에 묶인 아파트 위주로 갭투자 하시는 분들은 이번에야 말로 눈치껏 잘 탈출해야 합니다. 이제부터 디벨로퍼의 입장에서 도시계획에 기반한 투자를 지향하는 구체적인 투자 전략을 설명해보겠습니다. 지난 상승장, 토지거래허가제에서 반포 만은 예외였습니다. 즉, 권력자(정부)가 밀어주는 거점 개발지였기 때문입니다. 25년, 반포까지 토허제로 지정하면서 반포는 더 이상 주력으로 개발해야 할 거점이라기 보단 입지로 전환되었다는 것입니다. 향후 10년 간, 반포의 위상은 여전하겠지만 세월이 지날수록 새로운 도전자에게 추월 당하거나 역전 당할 가능성이 높습니다. 강남3구에 등기를 치고자 한다면 투자자의 관점에서 먹을 곳이 아니라 철저히 실거주 수요자가 10년~20년의 장기적 관점에서 “명품 주거지가 될 곳”을 선정해야 합니다. 테헤란로 인근은 본래 매력적인 주거지라기 보다는 업무와 상업의 중심지였습니다. 심지어 법원, 검찰청 인근 지역은 고도제한에 막혀서 개발하기 어려운 땅이었습니다. 또한 서초동 롯데칠성 부지 개발이 오랫동안 지지부진한 결과로 서초구 아파트 시세 기준 한강변 반포에게 추월 당하는 결과를 낳게 되었습니다. 서초동 롯데칠성 부지 개발이 잘 된다는 보장은 없으나 서초동 법원단지 인근의 고도제한이 풀린 점과 테헤란로 일대 고밀도 개발을 적극 밀어준다는 점에서 해당 지역의 상업지역부터 주거지역까지 땅값이 퍼질 것입니다. 하수들이나 아파트에만 진심을 다해서 투자하지만 고수들은 재건축 대상이 되는 비주택에 투자하는 것을 선호합니다. 저의 투자 인사이트에 많은 영향을 주신 서경파파님은 강남3구 투자 전략으로 고밀 개발이 가능한 비주택 시장에 주목해야 한다고 했습니다. 규제의 틈새 투자처이기도 하지만 서울의 중심지는 중심지 답게 고밀 개발해야 한다는 오세훈 서울시장의 철학에 100% 부합하는 것이 비주택 상가 재건축 입니다. 아파트 단지 내 상가를 지분 쪼개는 투기와 다르기 때문에 당장 규제를 받을 가능성도 적습니다. 마지막으로 노후 상가여서 월세 자체가 많지는 않지만 아파트만 투자하는 사람들보다는 현금 흐름이 안정적으로 관리 가능하다는 1석 3조의 장점이 있습니다. 마지막으로 강남3구에 진입하기 힘들어진 갭투자자들은 제2의 마용성을 찾으려고 할 것입니다. 그 강력한 후보지로는 동작구, 광진구, 강동구 등 신흥 강자가 될 지역도 있으며 재개발 투기꾼들이 좋아하는 동대문구도 제2의 마용성 후보 입니다. 도저히 해당 지역에 진입하기 어렵다면 지난 상승장 때 신축 아파트 효과 없이도 폭발적으로 오른 노원구라도 사야 합니다. 얼마전 동작구, 광진구, 강동구 중에서 “광천사”에 주목해야 한다고 했는데 이글도 같이 보시면 도움 되실 것입니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/5620072 ※ 위시리치 필명을 구독+좋아요 해주시면 이런 귀한 정보를 편하게 보실 수 있습니다. 시간이 되는대로 제2의 마용성 혹은 현재 하급지이지만 폭등할 가능성이 있는 지역들을 소개해보겠습니다. ========================= 저의 부동산 투자의 이론적 토대는 도시계획 기반 투자를 확립한 서경파파님을 따르고 있습니다. =========================
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