목차. [Intro] [아파트 시장] 1. 세율 2. 재개발, 재건축 3. 다주택자 4. 투기과열지구, 토허제 5. 우클릭??? 6. 임대차3+@법 7. (결론)투자전략? [빌딩 시장] 1. 무관심의 영역 2. 대출규제 3. 토지거래허가구역 4. 풍선효과?? 5. 리턴투 청와대?? (용산? 삼청동?) 6. (결론)투자전략? [Intro] 오늘 11시22분. 결국 윤석열 前대통령 탄핵이 헌재에서 만장일치 인용되었습니다. 이전에 미리 이재명정부 출연에 대한 전망을 드린적이 있습니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223691113341 [아파트,빌딩] 이재명정부 2025년 오픈 → 부동산 전망 빌딩중개 직업 특성상 정치 모니터링을 나름 열심히 합니다. 고객들께 현 정치상황과 시장전망에 대해 즉각... blog.naver.com 이제는 그 누구도 원하든 원치않든 반박할 수 없는 이재명대통령(2025.06.04~) +과반수 민주당 국회의원 출연이 눈앞에 다가왔습니다.. 그나마 여권의 1등주자인 김문수 고용노동부 장관의 지지율은 9%에 불과합니다. 분리되어있는 오세훈2%+안철수0%+한동훈5%+홍준표4%=11%의 표를 끌어모은다면 대선과정에서 그나마 승부가 되지 않을까 생각도 해봅니다만, (34% vs 20%???) 역시 지금 탄핵정국에서는 이재명 민주당대표의 '별의순간'이 되었습니다. 이재명대표는 마침 2심 선고조차도 무죄가 선고되었고 코앞인 대선 기간 중 대법원 최종선고도 불가하고 대법원선고도 보통 2심 결과에서 변하지 않습니다. 이재명대통령이 출연한다면 과연 아파트시장, 빌딩시장은 어떻게 흘러갈까요? [아파트 시장] 1. 세율 윤석열 前대통령은 하지 못한것을 이재명대통령은 할 수 있습니다. 세율은 대통령시행령으로 바꿀 수 없습니다. 그러나 국회 과반수를 쥔 이재명대통령은 세율을 쥐락펴락 할 수 있습니다. 기본소득(보편복지). 복지혁명. 성남복지전국화(무상시리즈..) 노동소득. 공정경제(재벌개혁). 어지럽네요.. 하고싶은거 다할 수 있는 제왕적 대통령 이재명. 세금이 많이 필요해 보이네요. 세금을 많이 걷기위해 부동산을 조지던. 부동산을 조지기 위해 세율을 조지던. 이재명대통령은 세율을 건드릴 확률이 높습니다. 23대 총선은 2028년 4월12일. (4년임기중 3년이나 남음) 국민 눈치볼게 없는 하고싶은거 다하는 대통령. 취득세 → 다주택자 중과세 + 고가주택 중과세?? 보유세(종부세,재산세)→ 공시지가 현실화 양도소득세 → 장특공 손보기?? 상속세,증여세 → 상속세 개편 stop??, 증여세 비과세 개편?(=공정경제) +법인세?? → 만만한게 법인세.. 1%라도 올린다면? 건드리고 싶은 세율이 너무 많겠네요. 2. 도시개발, 재개발, 재건축 국토교통부를 쥔 이재명대통령. 서판교 대장동개발을 성공적(?)으로 이끈 성남시장시절 이재명. 뒷돈을 챙겼는지 안챙겼는지는 검찰/법원이 알아서 판결해줄 것이고(그들도 이제 제왕적 대통령 손아귀에..) 아무튼 이재명대통령은 개발사업에 꽤 관심이 많고 본인이 비주얼적으로 내는 성과에 적극적인 스타일입니다. [도시개발] 3기 신도시 개발. 3기신도시 개발은 계속 추진할 것입니다. 3기신도시가 尹정부의 브랜드도 아니고 따지고보면 2019년 文정부 김현미장관 출범 브랜드입니다. 누구 브랜드던 본인 손타고 사업 잘 진행하고 싶을 겁니다. gtx와 같은 외곽지 버프 + 3기신도시 개발로 어떻게든 수도권 주택공급량을 늘리고 싶은건 이재명 욕심도 마찬가지. 어쨌든 저는 3기신도시 외곽지 주택공급이 근본적인 서울중심지 공급으로 연결되는게 아니기 때문에 서울 메인 아파트값 증감에 큰 영향이 없다고 보는 편입니다. ex) 하남교산/남양주왕숙 大공급 ( 수요대비 공급증가) → 경기도 외곽지 가격하락 → 그나마 이웃한 형님급지 고덕?? 위례?? - 인플레상황상, 형님급지들이 천장높여주면 따라 올라가는 키맞추기 장세는 지금도 많이 진행 중 - 동생급지들이 가격fundamental이 떨어지면 이웃형님들도 하락 중력을 받긴 하지만 좀 미미함. *미아뉴타운 하락 → 길음뉴타운 하락?? *하남미사 하락 → 고덕 하락?? *일산 하락 → 자유로 인근 상암/가재울뉴 하락?? *철산/광명뉴 하락 → 신길뉴 하락?? 이웃 하급지가 너무 싸면 저평가다!! 하고 들어갈 여지가 있으나, 수요자들 눈높이로는 돈이 있으면 어떻게든 상급지에 비집고 들어가려고 함. 결론: 동생하급지가 많이 공급되던 말던 관심 no. 상급지 서울메인권에 어떻게든 비집고 들어가자. [재개발] 뉴타운 추진 뉴타운급 재개발은 사실 대통령보단 서울시장의 역할이 훨씬 큽니다. 그러나 9회 지방선거가 당장 내년 6월입니다. 당(국회)과 정부를 장악한 이재명대통령은 친명계를 공천시킬 가능성이 큽니다. 당장 오세훈시장도 연임하기에 쉽지않은 분위기고 (토허제 자살골) 오세훈시장의 돌발적인 성격상 이번 대선에 욕심내서 5월에 사퇴하면 서울시장자리가 민주당 교체로 더 가속화 됩니다. 어찌됐든 친명계 서울시장이 취임한다?? 저는 의외로 박원순처럼 지지부진하고 낡은 벽에 페인트칠이나 하는 짓을 하진 않을 거라고 봅니다. 재개발 적극지원해줄 것이지만, 임대비율 늘리라는 무리한 요구로인해 진도가 느려질 가능성이 큽니다. 결론: 임대비율에서 자유로운 사업시행인가 지난 거 사자. ex. 한남뉴/흑뉴/노뉴 ok, 성수전략 주의 +) 추가 뉴타운 지정?? 불도저같은 이재명과 그 졸개들 성격상 새로운 뉴타운 지정까지도 기대해볼만 하다고 봅니다. 재개발구역으로 지정안된 빌라촌들 ex. 중랑구 군자, 강서구 화곡, 용산구 청파/후암, 마포구 성산, 금천구 독산, 영등포구 대림, 구로구 구로 등 그렇다고 이제막 정비구역지정된곳에 투자 금지. (최소 조합설립인가 지난거, 권장은 사업시행인가 지난거) [재건축] 재초환?? 아무래도 재개발보단 재건축이 규제가 많습니다. 대표적인 규제 재건축초과이익환수제 조합원지위양도불가(투기과열지구내 조합설립인가 지난거) 재초환은 위헌논란속에 폐지설도 모락모락나고 한번도 징수된적없이 유예되고 있지만, 이재명대통령+민주당과반수의원들은 처음으로 실적을 낼 수 있습니다. 투기과열지구내 조합설립인가지난것은 기본적으로 매도가 불가합니다. (조합원지위양도 불가) 추후 투기과열지구는 더 설명하려고 합니다만, 현재 강남3구+용산구에만 적용된 것이 서울전역 + 성남 + 과천까지 적용되지 않을까 생각합니다. 결론: 재건축보다는 재개발 투자가 안정적. ex) 한뉴!! 3. 다주택자 민주당은 기본적으로 다주택자를 참 싫어합니다. 좀 심한 민주당 세력은 1주택자도 싫어합니다.. 주택을 시세차익의 대상으로 접근한 세력은 공식적으로 보수정당도 싫어하는척은 합니다. 어쨌든 확실한것은 다주택자를 부양시키는 일은 하지않을것으로 보입니다. 尹정부 조차도 임시적으로 다주택자 양도세중과세 완화 정도로 퇴로 열어준게 다입니다. (~2026년 5월9일까지. 최상목 당시 대통령권한대행이 발표. 이재명정부출범시 철회or단축 할지도) 결론: 똘똘한 한채 전략 고수. 괜히 2주택 3주택 slot넘는 행위 금지. 4. 투기과열지구 & 토허제 * 토허제: 강남3구/용산구 아파트 + 성수전략 + 여의도재건축 + 목동 재건축 등 * 투기과열지구: 강남3구 + 용산구 *토허제의 위력 : 쉽게 얘기해서 전세끼고 갭투자 불가지역. 실거주+주담대는 토허제지정이 오히려땡큐. 경쟁 수요자들이 줄어서 가격상승 모멘텀 감소. *투기과열지구의 위력 : LTV 70% → 50%. DSR40%가 대출한도의 주 요소라 LTV는 50%도 충분한 것이 현실. 그외 청약시 재당첨10년제한, 가점제비율 85제곱이하는 100% 등등의 마이너한 요소들. 저 위지역에 대해 보수정당 조차도 풀지않은 토허제, 투기과열지구를 민주당에서 풀진 않습니다. 더 넓게 규제할 가능성이 큽니다. 개인적으로 투기과열지구: 서울전역+성남+과천 확대 토허제: 서울주요 재개발/재건축지역 확대 예상합니다. *서울 노도강 금관구는 정말 억울할듯. 결론: 토허제/투기과열지구는 가격 Fundamental에 영향을 끼치지 않은 임시 요소. 지정 확대에 연연하지않고 추가지정가능성이 높더라도 서울 메인권 입지 선택 필요. 괜히 비규제지역 유지될것같은 곳에 겸손한투자?? no no no 5. 우클릭??? 대통령되고싶어서 하는 헛소리. 이재명은 보수대통령이다?? 희망회로 no. 이재명 정책에 대한 불확실성을 리스크로 인식하고 조심스럽게 투자하는 자세 필요. 6. 임대차3+@법 임대차 3법? - 계약갱신요구권(★★★★): 전월세 2년 +2년 보장 - 임대차계약 의무신고(★) - 임대료 상한 5%(★★★) 계약갱신요구권이 가장 크리티컬한 녀석인데, 기존 4년 + 2년이라도 된다면, 굉장히 골치아플 요소. 부작용으로 전월세매물 감소. (가뜩이나 토허제로 전월세 감소) 신규 전월세매물 보증금/임대료 증가. 어차피 매가 12억이상 중상급지급은 실거주 장특공10년을 노려서 장기보유를 각오하기 때문에 설상가상 10년 + 6년 보유도 각오해야 할수도 있음. 결론: 특히 갭투자 컨셉이라면, 절대 겸손한 투자 하지말자. 본인이 가용가능한 최대한의 상급지에 투자해서 장기보유를 각오하자. 7. (결론)투자전략? 키워드는 똘똘한 한채. 괜히 하급지 저평가 노린다고 저평가 하급지 여러채 사는것은 리스크가 너무 큼. 이재명 대통령된다고 조심스러울 필요는 있으나 너무 겁먹고 도망가진 말자. 빌딩사령관이 주장하던대로 상급지 비집고 들어가서 똘똘한 한채로 계속 갈아타는 전략 ing... go go go!!! [빌딩 시장] 1. 무관심의 영역 솔직히 文정부든 尹정부든 이재명정부든 빌딩투자세력(투기세력?)에 별 관심이 없습니다. 온통 주택얘기뿐인 부동산 대책자료... 의식주에 해당하는 주거안정에 총력을 다해 큰 관심을 가지지만, (서울 월 아파트거래량 20만건 vs) 소수의 투자자들이 재미보는 근생빌딩, 토지투자 시세차익에 정부가 관심갖고 규제가할 인적 에너지 부족 (vs 서울수도권 월 빌딩 거래량 100여건) 규제가 많은 아파트시장에 대한 풍선효과. 똘똘한 한채 최상급지아파트 졸업자의 투자수요. 빌딩시장에 대한 투자 재미를 볼 요소들은 많습니다. 아파트 투자대비 빌딩투자의 장점(법인투자) - 강력한 레버리지 (70~80%) - 단기 exit 세율 우수 (법인세 22% vs 양도세 49.5%) 2. 대출규제 최근 은행들을 알아보면 신규법인의 빌딩매수에 대한 대출 심사가 만만치 않습니다. "아까 정부 규제 없다며???" 정부 규제가 아니라, 은행 자체 리스크 차원에서 은행 자체 규제입니다. 대부분 LTV 80%까지 주기는 어렵다는 답변. LTV(담보 한도)는 대출받는 차주를 위해 있는 규제가 아니라, 대출을 주는 은행 리스크관리를 위해 있는 규제입니다. 즉, 최근 PF등 리스크에 대한 은행 본인들을 위한 규제라고 봅니다. 국민은행, 하나은행, 기업은행, 우리은행 등 자체 RTI규제를 적용하며, LTV를 낮추며 본인들 리스크 관리를 하고 있습니다. 그나마 신한은행 등에서 공격적으로 대출을 해줌으로서 (의사, 변호사 등 전문직 법인대표자 good vs 대기업/공무원 bad) 숨통이 트이고 있습니다. 결론: 대출은 능력이며 혜택. 받을 수 있으면 최대한 누려보자. 3. 토지거래허가구역 사실, 잠삼대청 (저는 청삼대잠이라 부르고 싶지만, 용어가 고착화되었네요) 토허제 규제가 문정부기간동안 꽤 오래 있었습니다. 이는 빌딩 실사용자외에 투자 방지로 이어졌지만, 사실상 아파트 투자자들에 대한 투기 방지를 위해 있었습니다. 그래서 2023년 11월16일에 비아파트를 토허제 대상에서 제외 했던것이구요. 앞서 빌딩은 정부입장에서 무관심의 영역이라고 했습니다. 이재명 정부가 굳이 관심없는 빌딩시장까지 토허제로 묶을일은 없어보입니다. 국토부.기제부. 한국부동산원은 아파트 규제하고 모니터링하느라 바쁩니다. 4. 풍선효과?? 투기과열지구, 토허제, 대출규제 등으로 이재명정부는 아파트를 중심으로 규제할것이 뻔합니다. 빌딩으로 일부 투자세력(투기세력?)이 몰려도 민주주의의 꽃 투표권을 가진 시민들은 큰 관심을 갖지 않습니다. 본인들의 의식주. 즉, 아파트에 시민들은 관심이 많고 투표권 행사에 이부분을 고려합니다. 아파트는 최대한 똘똘한 한채로 졸업하시고 남은돈은 아파트를 더 투자하는 비효율적인 투자를 하지마시고 빌딩에 투자하세요. (아파트 늘리시느니, 미국주식 or 국장 투자하는게 낫습니다.) 결론: 빌딩은 대출능력 되시면 얼마든지 투자로 재미볼게 많다. 美 관세 요소가 좀 걸리지만, 이재명정부가 들어서더라도 장기금리하락기동안 빌딩은 현금유동성을 흡수할 요건이 갖추어졌습니다. 결국 빌딩투자는 땅투자. 아파트투자도 잘 보면 결국 땅투자. 대지지분이 확보되고 대지에대한 소유권 행사가 확실한 빌딩(땅)이 확실한 투자 항목. 5. 리턴투 청와대?? (용산? 삼청동?) 솔직히 이번에 윤석열 前 대통령이 용산으로 집무실 옮기는 거 보셔서 아시지 않습니까? 용산이 뜨지도 않았고 청와대인근 삼청동이 몰락하거나 뜨지도 않았습니다. 세종으로 옮기던 용산에 계속 눌러있던 청와대로 복귀하던 전 관심이 없습니다. 6. (결론)투자전략? 아파트 졸업하신분들은 과감하게 빌딩투자하세요. 먹을거 많습니다. 이재명정부 들어서도 마찬가지입니다. 이재명 차기유력대통령도 결국에는 상권 살아나길 바랍니다. 본인 임기기간동안에는 뉴스화면에서 유동인구 줄고 상인들 죽겠다는 인터뷰 보고싶지않은게 이재명 마음입니다. 낡은건물 부시고 새건물짓기 (건설업계, 자재업계 살리기) 새건물 공실맞추기 (임대인-임차인 상권 살리기) 이재명한테도 득될 요소들 많습니다. 굳이 빌딩시장 죽여서 자살골 넣을 필요없습니다. 굳이 아파트 주택시장에 몰입하다가 딴청피우고 빌딩시장 규제하며 자살골 넣을 이유가 없다는 것입니다. +) 추가 사실 작성하고 있던 글 [빌딩 투자업계의 현실] 워낙 민감한 내용이 많아, 많은 경쟁업체들을 적으로 돌릴 것 같습니다. 공개해야될지 고민이네요. 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223822084126 https://blog.naver.com/buildingsrg/223822084126
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