① 지역별 데이터 ①-① 수도권 아파트 매매가 상승률 ①-② 수도권 아파트 전세가 상승률 ①-③ 수도권 아파트 전세가율 ①-④ 수도권 아파트 평당매매가 ② 시계열 데이터 ②-① 수도권 아파트 평균매매가 ②-② 수도권 아파트 PIR ②-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수 ②-④ 수도권 아파트 전세가율 ②-⑤ 수도권 아파트 거래량 ③ 수도권 아파트 투자 전망 ③-① 수도권 아파트 투자 지표 ③-② 수도권 아파트 투자 전망 - 25년 3월 KB 통계가 발표되었습니다. 서울의 매매가가 한달동안 0.65% 상승하며 상승폭을 키운 가운데, 상승장의 온기가 핵심 지역에서 점차 주변 지역으로 퍼져나가는 분위기입니다. 정부·서울시의 토허제 대규모 재지정으로 인해 지금까지 시세가 폭발적으로 상승했던 마용성 이상의 상급지에서는 상승세가 약간 주춤해졌지만, 국평 기준 15억 원대 이하 중급지에서는 풍선 효과 기대로 인해 다량의 거래가 이루어지고 있습니다. 전세가 또한 수도권 대부분 지역에서 상승하며 상승장임에도 불구하고 전세가율은 꾸준히 유지되고 있는데요. 특히 경기 남부 시세의 바로미터 역할을 하는 과천의 상승세가 매섭습니다. - 저는 개인적으로 정부·서울시의 이번 토허제 재지정을 엄청난 정책 실기라고 생각합니다. 여기에는 두 가지 근거가 있는데요. 첫번째는 전세 매물 감소의 가속화입니다. 저는 이전 글 「매물 증가가 시장 조정을 불러올 것이라는 주장에 대한 반박(https://cafe.naver.com/jaegebal/5601455)」에서 수도권 아파트 가격을 결정하는 주요 요인은 다름 아닌 전세 매물의 증감 추이라고 말씀드린 바 있습니다. 그런데 강남 3구와 용산에 위치한 총 40만 호의 아파트가 전부 토지거래허가구역으로 지정되어 향후 갭 투자가 불가능하게 되었으니, 해당 지역의 전세 매물이 점진적으로 감소하며 오히려 상급지의 추가 상승을 불러일으키는 최악의 결과를 야기할 수도 있게 된 것입니다. - 전세 매물 감소는 월세 상승에도 기여합니다. 우리나라의 임차 비용이 타 선진국에 비해 저렴한 것은 기본적으로 전세와 월세가 서로의 가격을 견제하는 기능이 있기 때문입니다. 그러나 지난 3년 간 다주택자 규제 등으로 인해 전세 매물이 꾸준히 감소한 결과, 수도권 아파트 월세 시장은 단 한 번의 유의미한 조정 없이 무려 20% 이상 상승했습니다. 이러한 상황에서 수요가 높은 상급지, 특히 학군지의 전세 매물을 추가로 감소시킬 수 있는 정책이 시행되었으니 서울을 비롯한 수도권 아파트의 월세는 앞으로도 고공행진할 가능성이 높습니다. - 두 번째 근거는 갭 메우기 장세의 가속화입니다. 지금까지는 강남 3구와 마용성으로 대표되는 이른바 상위 10%의 아파트만 상승하는 시장이었습니다. 여타 지역에 거주하는 임차인들은 상급지 집값 상승에 박탈감을 느낄지언정 주거 불안을 직접 체감하지는 않았을 겁니다. 그러나 토허제 재지정에 따른 풍선효과로 인해 시장 상승세가 핵심 지역에서 주변 지역으로 퍼져나간다면, 이는 당장 외곽 지역에 거주하는 서민들의 주거 안정에 직접적인 악영향을 끼치게 될 것입니다. 정책의 당위성을 떠나, 정책이 의도한 바와 정확히 반대되는 효과가 발생할 것으로 예상되기에 저는 정부·서울시의 토허제 재지정이 정책 실기라고 주장하는 것입니다. - 저는 작년 말 복귀한 이래 이르면 올해 봄부터 대세 상승장이 찾아올 것이라고 전망해왔습니다. 그러나 이는 '정상적인' 시장 상황에서의 예측이고, 토허제가 해제된 뒤 불과 35일 만에 확대 재지정되는 '반시장적인' 현 상황에서는 위의 예측은 사실상 무의미해졌다고 생각합니다. 현재 추세로 가면 3월 서울 아파트의 거래량은 약 8천 건을 돌파할 것으로 보이는데요. 이에 따른 시세 상승 및 주택담보대출 증가로 인해 추가적인 반시장적 규제가 현실화될 가능성이 매우 높아졌습니다. 만약 토허제가 강남 3구와 용산을 넘어 서울 주변 지역으로까지 확대된다면, 수도권 아파트 시장은 상승 여부를 떠나 정상적인 기능을 잃고 대혼란 상태에 빠질 것입니다. 이를 방지하기 위해서라도 이번 타이밍에 시장이 한번쯤 쉬어가는 모습이 나와줬으면 하는 바램입니다. 출처 : 본인 (네이버 블로그) https://blog.naver.com/lee_zip4 |