강남 잠삼대청 토허제는 오세훈시장이 곧 풀어줄것은 예상했습니다. (예상보다 빠르긴했지만,) 그러나 국토부가 멱살잡고 오세훈시장 끌고와서 강남3구+용산 토허제 묶는것은 솔직히 예상 못했습니다. 1. 강남 아파트 악재? 매가 fundamental글을 올렸지만, 토허제는 임시 규제로서 튼튼한 기둥의 fundamental 요소가 아니라 페인트칠? 천막 덮이? 임시 방편입니다. 가격 근본에 영향을 끼치는 요소가 아닙니다. 토허제는 임시로 가격'상승 억제'는 가능한 요소이고 가격 '하락' 시킬 요소는 아니라고 봅니다. 즉, 가격은 느리지만 계속 상승할것이고 지각비 증가속도가 느려졌을뿐. 지각비는 지금도 계속 늘고 있다고 봅니다. 특히 최근 강남 깃발꽂으신분들. 강남 못난이도 최소 12억을 넘기때문에 최소 10년이상 장기투자입니다. (실거주장특공80%=10년) 6개월+@짜리 토허제에 연연할 필요 없습니다. 어차피 잠삼대청 토허제 풀어주지않아도 3월부터 오를 각이었습니다. 토허제로 테이블을 흔들어서 2월중순으로 1개월정도 빨라진 것입니다. 거꾸로생각해서 토허제로 시간벌이를 했지만, 강남중심의 아파트시장은 오를 각입니다. *비잠실 송파 + 마포권 용산(1호선 서쪽)은 좀 슬프긴 하네요.. 2. 아파트 풍선효과? 저는 풍선효과가 있다고 봅니다. 혜택지역은 성동구 강동구 마포구. + 동작구 + 북영등포 정도? 강남 반포 매수할 사람이 겸손하게 둔촌 올파포 대형 매수 할 일은 없습니다. 그러나 강남 못난이 구축 20평대 매수할 사람이 (10억후반~20억초반 매수대기자) 결국 둔촌,고덕,흑석,옥수,금호,당산 준신축 국평을 대체재로 살일은 너무 많습니다. 동급 가격을 유지했던 파크리오-헬리오-포레온 중에서 둔촌 포레온이 혼자 치고 올라갈 환경입니다. 3. 원래 빌딩 골든타임 토허제 이슈가 아니더라도, 작년을 복습했을때, 작년 6월 반포급등 사태이후 1개월후 7~8월에는 빌딩 계약이 급등했습니다. 정말 바빴습니다. 시세가 오르거나 회복한 느낌은 아니고 그동안 쌓였던 급매물건을 고민하던 매수자들이 급격히 소진한 느낌이었습니다. 올 2월중반에 리센츠를 중심으로 강남아파트가 급등했습니다. 작년과 반복된다면, 3월중순부터 빌딩 거래량이 급등 할 것입니다. "이미 3월중순 지났는데요??" 저희 지금 너무 바쁩니다. 3월중순부터 빌딩사령관 글&답글이 empty 했던 이유입니다. 4. 설상가상 토허제?? 빌딩으로 풍선효과 강남 똘똘한 아파트 한채 사려고 총알 쟁여두셨던 많은 고객분들이 계십니다. 특히 요즘 전문직 부부가 많이 찾아오시네요. 빌딩은 보통 법인으로 매수하고 대표자의 신용을 많이 봅니다. 대기업 직장인은 어림없고 은행은 의사/변호사 매수자를 너무 좋아합니다. 대출은 권리이자 능력이자 혜택입니다. 강남아파트에 LTV 50%로 현금 50%나 박아두는것. 전세가율40%에 현금 60%나 박아두는것. 지금과 같은 금리인하기에 시장에 돌고도는 현금유동성을 흡수하기엔 레버리지가 너무 아쉽습니다. 결국 덩치싸움이겠죠. 빌딩은 전문직부부기준 무려 80%까지도 덩치를 키웁니다. 현금 20억쥐고 오시는 분들이 많습니다. 70억~100억짜리 물건이 너무 귀하네요. 5. 그럼 어떤 빌딩??? 강남. 강남. 좋습니다. 강남 땅값은 계속오르고 어떤 방식이든 보유만한다면 현금 유동성 흡수에 유리하고 환금성이 좋아서 exit가 좋습니다. 이자방어만 어떻게든 !! 즉, 임차인 임대료 + 내 현금흐름으로 방어한다면 거대한 현금유동성 흡수 시세차익으로 재미를 보는 게임. 그런데 모두가 이 사실을 안다는 것입니다. 대로변 이면 도로 6m넘는 좋은 입지가 부족하다보니 너도나도 이면에이면 강남땅이라도 매수하기 시작했습니다. 그곳에서 답은 사무실 신축 컨셉밖에없습니다. 그러다보니 너도나도 사무실컨셉 강남 신축건물을 지었고 한정된 사무실수요 대비 강남 이면에이면은 신축사무실건물이 넘칩니다. 이미 임대를 맞추셨다구요? 불안합니다. 그들은 2년 단기임차인이고 급한 불 끄려는 싸고 싼 임대료의 사무실 통건물이 넘칩니다. 곧 달아날 임차인인 것입니다. 결론: MD구성이 사무실 only?? 공실리스크가 있습니다. 다양한 임차인수요를 흡수할수 있는 입지가 중요합니다. ex)) - 한티역 이면+삼호가든 이면: 학원 MD - 가로수길 이면 : 카페, 의류, 매장 MD - 청담명품거리 or 도산대로 이면 : 웨딩업체,고급레스토랑 MD - 양재 시민의숲역 이면+강남대로/테하란로 이면: 직장인 대상 음식점 MD - 교대역 이면 : 로펌 사무실 MD+ 음식점 MD 6. 꼭 강남??? No 비강남 유망지 - 기존 전통강자 (명동, 종로3가, 용리단길, 한남카페거리, 홍대, 사당) - 아파트 항아리 상권 (올파포/헬리오 건너 이면, OO뉴타운 이면, 청량리 주복3총사 꼽사리, 금호 금남시장 삼거리이면, 노원) - 대로변 메디컬빌딩 (1층 약국+ n층 병원) - 어쨌든 초역세권 (경전철 초역세권 no) 7. 주의해야할 비강남 상권?? - 연트럴파크 이면 연남동 미로길 - 연남동너머 연희동 맛집거리 - 이대/신촌/왕십리/대학로 대학 상권 - 그밖에 빌라에 둘러쌓인 원룸거주자 대상 상권(군자, 화곡, 중랑구, 신림, 길동, 천호, 상봉, 약수+신당, 망원+상수) - 뉴타운 인근 재개발 동의서 걷는 상권 (장기적으로 현금청산 대상) 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223810659925 https://blog.naver.com/buildingsrg/223810659925
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