'빌딩'사령관이라 빌딩 포스팅을 해야하는데, 유독 요즘 아파트 포스팅을 더 많이 하네요. 아파트 매수 골든타임이 얼마 안남아서,(~3월) 저도 감정이입이 되서 마음이 급합니다. *빌딩 매수 골든타임은 작년 6~7월 반포불장사태를 보셔서 아시겠지만, 한달 더 여유있습니다. (~4월) 댓글이 121개나 쌓였는데, 답변 못드리고 있어서 죄송합니다. 개인 구체적질문 답변보다도 모두에게 도움되는 본문 글을 한 개 더 올리는게 매수 골든타임내에 다수의 공리주의적 측면에서 더 좋아보입니다. 개인 비밀질문으로 정보를 독차지 하지 맙시다. study together *빌딩사령관's 아파트 시리즈 0. intro 가격fundamental 구체적 대결사례 0. intro 칭찬은 고래도 춤추게 만듭니다. 이 맛에 재능기부 시간내는 것 같네요. 뭐 악플도 많습니다. "사기꾼, 떡방아재, 부알못".... 허허허 100% 제 본문글 안읽어보고 본인 포트폴리오에 대해 전혀 고민하지않고 현실회피로 시간낭비하고 계신분들입니다. 오히려 다행. 비아냥거리며 스쳐 지나간 사람 vs 게임체인징 타이밍으로 판단해서 부랴부랴공부한 사람. 동등한 혜택이 있어선 안됩니다. 노력하고 +깨닫고 + 실행한 사람이 혜택받아야 합니다. 정독+답글받고 매수 '실행'한 사람 >>> 본문글 정독한 사람 (=열심히공부했지만 실행하지 않은사람. 이론잘알 실행못) > 스쳐지나가다가 비아냥거리고 기회 평생 놓칠 사람 *현재 비아냥: 부알못이네. 다 틀린말이야 *미래 비아냥 : (전망이 그대로 실현 후) 누구나 알던 사실을 당연하게 지껄였었네. 전문가는 무슨 ---------------------------------------------- 아파트중개사분들에겐 죄송하지만, 빌딩중개사의 아파트 입지판단력은 업무특성상 더 어마어마합니다. 아파트 중개사는 1개 단지 or1개 동네 넘사벽 박사. 101동102호의 숫가락 갯수 및 부부싸움이력까지 세세하게 알겠지만, 전혀 상관없는 저멀리 동네엔 관심없습니다. 반면 빌딩중개사는 서울+수도권 전역 빌딩물건과 주변 인프라를 조사하고 고객 브리핑을 위해 수많은 입지분석 보고자료ppt를 작성합니다. 특히, 브리핑 드릴 물건은 무조건 현장답사. 구두닳도록 서울/수도권 연 최소 200군데 이상 답사 (+ 토요일새벽마다 차안밀릴때 스피드 답사) 빌딩입지분석이랑 아파트분석이 어떻게 같냐?? 당연히 다르지만, 1. 서울수도권 연당 최소200군데 이상 현장 답사 실적 2. 아파트 항아리상권 분석 실적 3. 주변 주택인프라 보고서ppt 작성 실적 이렇게 빌딩중개사로 몇년 일하다보면 감사하게도 가격fundamental의 개념이 나도 모르게 뿌리잡습니다. 오늘은 이 가격fundamental에 대해 얘기합니다. 이 개념이 잘 안잡히시면 엉뚱한 투자선택을 하실 수 있습니다. *빌딩중개사로 함꼐 일하고 싶으신분은 연락주세요 ^^ 1. 가격fundamental 서울의 수학적 무게중심 얘기가 아닙니다. 3도심 광화문-강남-여의도 이기도 하고 미래 최 중심축이될 한압성 한강삼각벨트 인접성이기도 합니다. 가격 fundamental에서 가장 중요한 부분이고 아무리 신축이고 역세권이어도 side지역일 수록 가격fundamental이 불리하다고 볼 수 있습니다. (ex. 개포,고덕, 과천) 일자리도 2위에 해당할 만큼 중요한 가격fundamental요소입니다. 마곡,상암이 명성에 비해 일자리가 적은것을 보실 수 있습니다. 경부고속라인 경기남부가 삼성캠퍼스+판교+강남 인접성으로 입문투자처로 추천하는 이유이기도 합니다. 역세권은 말이 필요없이 중요합니다. 지방과달리, 서울은 지하철 인프라가 아주 잘되어있습니다. 그러나 1위,2위에 해당하는 중심부 비역세권이라면 나름 가격fundametal이 훌륭하다고 봅니다. (ex. 동대문구 전농동,장안동 비역세권 단지) 아무리 1천세대급 대단지라 하더라도 빌라로 둘러쌓여있는 나홀로단지라면 매가fundamental이 우수하지 않습니다. (ex. 양평동한신) 반대로, 200세대급 소단지라도 같은급 소단지들이 모여 아파트촌을 이룬다면 나름 매가fundamental을 잘 형성합니다. (ex. 염창동) 주차대수의 중요성은 이미 본문글에 기입해서 자세한 설명을 생략합니다. 지하주차장 여부와 상관없이 절대적인 대수가 중요합니다. 세대당 최소 1.0대이상 기본 / 1.2대이상 우수 https://cafe.naver.com/jaegebal/5504953 [아파트] 상급지 구축 투자가 정답이다. (vs 아랫급지 신축 ) *빌딩사령관's 아파트 시리즈 3세대 준신축의 가격방어 우수성에 대해 강조해왔습니다. 많은 분들께 컨설팅 답글을 달아드리면서, 상급지 구축 vs 아랫급지 준신축 에... cafe.naver.com "잉 아파트 규모의경제가 중요하다고 하더니? 신축 규모의경제는 왜 랭킹이 낮지?" 신축여부는 곧 감가상각으로 회계상 불리하고 점점 구축이 되는 일시적 장점입니다. 그러나 3세대 구축은 (발코니확장형구조+지상공원화+지하주차장only) 방어력이 우수합니다. 예를들어, 신축규모의경제로 강세인 개포+과천+고덕은 외곽지 특성상 시간이 지날수록 불리합니다. (1~3번 요소 강세인 구축대비) 그러나 3세대 구축특성상 낡아가도 나름 가격방어는 우수합니다. 학군은 여전히 중요한 요소입니다만, 점점 장점을 잃어갑니다. 이전 본문글에서 상세히 설명했기때문에 자세한 설명은 생략합니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/5570390 [아파트+빌딩] 한.압.성 한강삼각벨트 시대 (2040년~) 0. Intro 2040년. 먼미래같죠? 근데 15년은 그닥 긴 시간이 아닙니다. 거꾸로 생각해볼까요 15년 전 2010년?? 별로 안지난 느낌 들지 않나요? ... cafe.naver.com 쉽게 얘기해서 지가가 높은 유흥가가 나쁘지 않다는 것입니다. 보통 공시지가대비 3배가 호가이기 때문에 서초4동은 평당 1.5억수준 개포동은 평당 1.0억 수준 입니다. 유흥가 앞에 위치한 서초4동 롯캐클,서푸써, 래미안스위트 한적한 주거지 분위기의 개포 디퍼아. 앞서 기입했듯이 아파트건물값은 감가상각대상으로 소멸될 자산액. 결국 지가만 남기 때문에 주변 땅값이 좋은 서초4동이 회계적으로 가격fundamental이 유리하다고 볼 수있습니다. 유흥가 앞은 아이키우는 부모입장에서 꺼려질 수 있는 부분으로 실거주적 만족도가 떨어져서 전세가하락으로 매가를 건드릴 여지가 있습니다. 그러나 지가가 비싼 유흥가근처가 회계적으로는 유리하다고 볼 수 있습니다. 재건축보다는 재개발이 특히 빌라로 둘러쌓인 단지 → 새아파트로 둘러쌓인 단지 엄청난 인프라 상승이 됩니다. 저는 주변 재개발 진도를 자주 봅니다. 특히 관처지난단지는 5년내 단기간 재미를 볼 여지가 있습니다. 경전철 건설은 상급지 입장에서 하급지 연결이 되어 별로 호재가 못됩니다. 경전철은 보통 3도심 직결라인이 없습니다. 하급지 입장에서는 게임체인저가 될 수는 있습니다. (더 윗급지를 역전할 만한 모멘텀까진 안됨) 한강뷰가 대세입니다. 반포, 한남, 성수, 여의도 등 강세입니다. 그러나 해당 상급지들은 한강뷰만 가진게 아닙니다. 이미 입지 자체가 clear된 곳들입니다. 괜히 한강뷰 믿고 구리,상암,가양,미사,광장 믿고 들어가시면 안됩니다. *한강뷰가 매가fundamental에 큰 차지를 못하는 증거. 비한강뷰 매물들도 가격 잘따라오고. 한강뷰프리미엄 vs 비한강뷰 양극화 현상이 벌어지고 있지는 않음. 전통적인 얘기입니다만, 매연 많은곳에 집사면 돈벌고 초록 나무보이는곳에 집사면 돈못번다고 합니다. 녹지인프라는 있으면 좋지만, 상위 요소들에 비해 중요도가 떨어집니다. 입주장은 일시적입니다. 헬리오, 둔촌등 대단지 입주폭탄이 있어도 그당시 수요-공급 밸런스 붕괴로 전세가만 잠깐 흔들릴뿐 본연의 가치. 즉 , 매가 fundamental에는 문제가 없습니다. 2룸1화, 복도식, 중앙난방 못난이구조는 매가fundamental에 큰 영향이 없습니다. 결국 부동산은 입지싸움 흉악한 사건사고가 예상치못하게 벌어집니다. 우리가 다아는 최상급지 단지에서 벌어지기도 해서 놀라움을 금치못합니다. 그러나 지금은 어딘지도 모르실 겁니다. 주변의 사건이 벌어지면 위로의 마음을 먼저 가지십시다. 본인 재산 집값에는 큰 영향이 없기 때문에 여유로운 마음을 가지셔야 합니다. 심지어 부실공사 이슈 있었던 고덕그라시움, 잠원 아리뷰도 입주민들이 시공사를 시원하게 혼냈고 집값은 문제없습니다. 즉 매가fundamental이 우수하면 일시적 사건사고는 별 문제가 안됩니다. 임대비율이 높은 단지가 있습니다. 예를 들어 마곡. 마곡이 임대비율이 높아서 매가 상승이 더딘것 아니냐는 얘기가 많습니다. 저는 임대비율이 아닌, 1번요소 중심지 입지에서 떨어진것 때문으로 판단합니다. 인근 분양가가 높게 형성되면 기존 집주인들이 환호합니다. 부동산통해 거래되는 매가 와 달리, 분양가는 수요-공급의 밸런스로 형성되지 않은 정부개입의 조작된 가격입니다. 즉, 시장이 형성한 가격이 아닌, 개입된 가격이므로 의미없습니다. 단지 일반분양 당첨자의 프리미엄 얼마 먹느냐 조합원들의 추가분담금을 얼마나 더느냐 그정도 의미에 불과합니다. 언덕을 굉장히 중요한 투자요소로 생각하시는 분들이 많습니다. 지금 잘나가는 한남뉴타운 흑석뉴타운 아현+북아현뉴타운 옥수 언덕 여부는 가격fundamental측면 중요한 요소가 아닙니다. 2. 구체적 대결사례 본문 글을 정독했다면 이런 황당한 해석은 없을것. '현금예산별' 투자유망지. 급지 지도가 아닙니다. 보통은 매가등급이 높을수록 투자성이 좋습니다. 매가등급순 지도는 당장 ai한테 만들어달라해도 뚝딱 만들겁니다. 그런 휴지조각 현황 자료가 무슨 의미가 있나요? 전망지도가 궁금하신거 아니에요? 본인께서는 전재산을 투자해서 추후 트렌드상 시세차익에서 불리함이 없는 우수한 단지를 매수하고 싶은거 아닌가요? ex) 가격등급 같을경우 투자 유망지역. <틀린 지도해석 사례> 과천(나쁨) 28억 vs 철산(보통) ??? → 가격등급 낮은 철산 win?? no, 이렇게 이해했다면 지도 잘못해석 당연 가격등급 높은 과천이 투자성높음. 도곡개포역삼(보통) vs 흑석노량진(좋음) ??? → 가격등급 낮은 흑노 win?? no, 이렇게 이해했다면 지도 잘못해석 당연 가격등급 높은 도곡개포역삼이 투자성높음. <올바른 지도해석 사례> 철산(보통) vs 평촌(나쁨) → 이렇게 이해 해야 합니다. 동급가격 비교시에 투자유망지역임. 도곡개포역삼(보통) vs 서초방배(좋음) 봐야 --------------------------------------------------------------------- *자주 받는질문 "왜 철산/광뉴 + 하남미사 따위가 투자합격선에 들어가냐?" 철산/광뉴= 신길뉴타운의 보급형 신뉴가 거뜬하다면 철산/광뉴도 거뜬합니다. 강동구 고덕지구의 보급형 = 하남미사 마찬가지. 거꾸로 얘기해서 미래에 신뉴or고덕이 무너지면 자동으로 철산/광뉴 or 하남미사도 무너집니다. --------------------------------------------------------------------------- 자신 있습니다. 딱 5년내(~2029년) 빨간색(매우나쁨) vs 파란색(좋음) 가격상 동급지의 가격 벌어집니다. 아실 그래프가 증명할 것입니다. a. 옥수 vs 과천 b. 노량진뉴타운 vs 마곡 c. 흑석뉴타운 vs 수서 남의 소중한 재산, 남의 소중한 보금자리, 남의 아파트가지고 오른다 덜오른다 저주내린다??? 어떻다 하셔도 어쩔수 없습니다. 악의는 없고 제가 본 스터디 결과입니다. 이건 부동산'스터디' 입니다. 저는 컨설턴트로서 부동산을 '중계'하지않고 '전망'합니다. 저 하나 때문에 저런 결과가 나오는게아니라, 현상과 트렌드상 저렇게 되는겁니다. 열심히 스터디하시고 연구하고 고민하신분께 좋은 결과 있기를 바랍니다. 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223786096378 https://blog.naver.com/buildingsrg/223786096378
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