안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능,대토,환지,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,입주권,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 지분토지상담전문(기획부동산 계약취소, 상속토지 등) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 금요일이네요. 직장 다니시는 분들은 오늘 일하고 주말에 쉬고 그러시겠지요. 날씨가 한창 춥더니 조금 나아진거 같네요. 어제 교통분야 3대 혁신 전략 보도가 있었는데요. 이겁니다 -파일여기있음- 양이 너무 많아서 그때그때 나올때마다 정리해 드리는 게 좋을꺼 같네요. 토지교육 받으신 분들은 이게 어느 타이밍이구나 다 아시는 부분이라 생각됩니다. 오늘 어떤 이야기 해 드리면 도움이 되실까 하다가 토지매수, 매도시 가장 말이 많은 토지가격결정에 대해 이야기 드릴까 합니다. 많은 분들이 관심을 가지실 수 밖에 없는 내용입니다. 부동산 가격을 보면 아파트,빌라 등은 어느 정도 나와 있는 시세가 있어서 여러분들이 파악 하시기 어렵지 않으실꺼라 생각됩니다. 분양하는 것도 가격이 정해져 있으니 크게 이야기 하실 것은 많이 없으시겠지요. 다만 토지 같은 경우에는 가격을 파악 하시기가 어려우실 수 있는데요. 여러가지에 따라 땅값이 많이 달라지기 때문에 사실 전문적으로 일하는 사람 아니고서야 정확히 파악하기란 힘듭니다. 또한 땅값은 매우 주관적이어서 사람들마다 이야기 하는 땅값도 매우 다릅니다. 부동산 이곳저곳을 물어봐도 동일한 토지에 대한 땅값을 다 다르게 이야기 하는 걸 들으신다면 그떄부터는 정말 미치죠. 저야 매일 보는 게 경기도 토지이니 토지 보면 대략 얼마정도에 거래 되겠다 느낌이 옵니다. 매도자는 많이 받고 싶고 매수자는 싸게 사고 싶고 이게 당연한 생각인데요. 토지를 많이 아는 고수일수록 서로 생각하는 가격차이는 거의 없어집니다. (비슷하게 수렴함) (매수자, 매도자 모두 토지 현재가치를 정확히 판단 한다는 의미입니다) 우선 좀 더 이야기 드리기 전에 여러분들이 토지가격을 보는 방법을 말씀 드리겠습니다. 1. 용도지역 토지에서 가장 중요한 것은 바로 용도지역입니다. 땅값뿐만 아니라 여러분들에게 교육할 때 가장 중요하게 말씀 드리는 것이 바로 이 용도지역입니다. 어느 토지든 용도지역이 나와 있는데요. 용도지역에 따라 토지에 활용방법이 달라지기 떄문에 가격을 결정하는 중요한 요소입니다. 일반적으로 여러분들이 신설역세권 투자를 하신다던가 하실 때 역세권 예정지에 농림지역,관리지역,녹지지역 등, 지목으로 전,답,임야를 많이 보시는데요. 추후 주거지나 상업지역으로 개발되기 바라는 마음으로 하시는 것이겠지요. 수용이나 환지등은 설명이 길어지니 여기서는 제외 하겠습니다. 2. 도로 그 다음 땅값은 크게 영향을 미치는 것이 도로입니다. 여러분들 다니시다가 살고 계신 곳 보면 차 엄청 많이 다니는 데 있지 않습니까? 양쪽에 건물이 많이 있고 차가 가장 많이 다니는 넓은 도로가 있다면 그 도시에서 본다면 땅값은 그 큰 도로 양 옆에 접해 있는 토지가 가장 비싸다가 보시면 맞습니다. (고속도로,자동차전용도로 제외) 토지는 도로가 중요해서 농로길에서 2차선 도로만 생겨서 도로에 접해도 기본2배 내지 3배까지 땅값이 올라갑니다. 2차선에서 4차선 되도 땅값은 올라가고요. 그리고 중요한 것은 도로접해 있는 토지가 있고 도로접해 있는 이면의 토지의 땅값은 도로접한 땅값의 50~75%정도 된다고 보시면 대략 맞습니다. 3.시세사이트 요즘 시대가 좋아져서 인터넷 보면 거래사례를 보실 수 있는 사이트가 많이 있죠. 제가 말씀 드린 위의 2가지 용도지역과 도로를 기반으로 내가 관심 있는 지역의 거례사례를 계속 보신다면 어느 정도 감이 잡히시는 시기가 오실꺼라 생각됩니다. -기타- 지금 말씀 드린 것 외에도 토지가치를 결정하는 요소는 무수히 많습니다. 토지에 따라 개발가능성이 높은 곳은 미래가치가 포함된 토지도 많이 있고요. 크게 영향을 받는 것이 입지입니다. 주변에 어떤 호재나 편의시설등이 있냐 등이죠. 지목으로 보면 임야-답-전 순으로 가격이 비싸집니다. 그외 용도지구,구역(+토지규제)에 따라 땅값이 달라지기도 하고요. 토지가 개발이 얼마냐 됐냐에 따라 땅값이 달라집니다. (인허가,준공 등) 희귀성이라고 할까요 이런 것 때문에도 가격이 올라가기도 합니다. 이 부분은 일일히 설명 드려도 이해하기에는 무리가 있는 부분이네요. 이외에도 객관적으로 땅값을 파악할 수 있는 방법도 몇가지 있는데 그것은 기회 되셔서 만나뵈면 말씀 드리는 것으로 하겠습니다. 이 정도 교육해 드려도 엄청 많이 알게 되시는거예요. 엄청 이해하기 쉽게 말씀 드리는 것입니다. 자 그러면 왜 용도지역과 도로에 따라 이렇게 가격이 형성되는지 한번 생각해 보시면 좋습니다. 우리가 사는 사회는 경제성에 따라 가격이 결정됩니다. 용도지역이 상업지역이 비싸다는 것은 알고 계실꺼라 생각이 들고 이 상업지역은 위에 보시는 용적률 건폐율이 좋기 때문에 건물을 크게 지을 수 있습니다. 상업지역이라 하면 그 도시의 중심부나 사람이 가장 많이 모이는 지역에 있습니다. 그 만큼 유동인구 많이 모이는 지역이고 그에 따라서 경제적인 거래도 많이 일어납니다 그러니 상업지 같은 경우는 그 상업지 주변의 도시가 크면 클수록 상업지역의 가치가 더욱 올라갈 수 밖에 없는 구조로 되어 있습니다. 두번째 말씀 드리는 도로도 마찬가지로 경제성에 따라 결정되는 것입니다. 도로가 4차선 6차선 크면 클수록 도로의 통행량이 많을 수록 도로에 접한 토지의 가치는 올라갑니다. 장사도 도로에 접한 곳에 무언가를 차려야 광고도 되고 장사도 잘 되고 그렇지 않겠습니까? 도로이면으로 들어가면 도로에 접한 토지보다는 상대적으로 불리할 수 밖에 없습니다. 그러니 가격이 50~75%정도 밖에 형성이 되지 않는 것입니다. 요즘은 인터넷시대에 산속에 공장 차려놓고 온라인으로 매출 많이 일으키시는 분들도 많이 계신 게 현실이지만요. 여기까지 땅값 이해도를 높혀 드리기 위해 설명을 해 드린 것이고요. 본론으로 돌아와서 매수랑 매도 하시는 분들이 가격을 결정 하실 떄는 토지공부를 많이 하셔서 위의 말씀 드렸듯이 서로 보시는 토지가치가 비슷하게 수렴 되었으면 하는 바램입니다. 주변현실은 서로 토지 모르니 매수든 매도든 한명만 속이면 계약 잘 쓰시는거 같더만요. 좋은 주말 되시고 토지관련질문 언제나 환영합니다. 감사합니다.
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