안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능,대토,환지,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,입주권,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 지분토지상담전문(기획부동산 계약취소, 상속토지 등) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 날씨가 눈이 오네요. 부동산경기가 영 말이 아니네요. 예상은 했지만 언제 괜찮아질지 궁금해 하시는 분들이 많이 계실 것으로 생각됩니다. 2024년 토지전망을 말씀 드리기에 앞서 토지라는 것은 다양한 분야와 엮여 있습니다. 건축,교통,토목,측량,대출,도배,이사 하나하나 세부적으로 보면 더 많습니다. 이런 여러분야와 상호작용을 하고 거기에 따라서 땅값이 바뀌기도 합니다. 저번에 건축비가 요즘 평당800만원 더 된다고 들었는데 요즘 또 바뀌었는지 모르겠습니다. 이런 이유로 침체되어 있는 토지 시장이 활발해지려면 아파트나 빌라 시장의 매매가 활발해져야 같이 활성화가 됩니다. 또한 국지적특성이 커서 좋아지는 곳만 좋아지는 특징을 가지고 있습니다. 이로인해 토지마다 편차가 커서 땅값 파악하는 데 어려움을 겪기도 합니다. 토지가 어렵다 어렵다 하지만 중요한 맥을 잡고 큰 그림으로 보신다면 분명 쉽게 접근 하실 수 있습니다. 2024년 토지시장에 대해 개인적인 의견 드리겠습니다. 지난해 말씀 드린 내용과 크게 다르지는 않을꺼 같습니다. 결국 부동산이 움직이는 것은 상승에 대한 기대감입니다. 일반인분들이 오를꺼 같다는 생각이 들어야 매수자가 더 많이 늘어나지 않겠습니까? 매도자보다 매수자가 늘어나야 부동산이 활성화 되는 것이고요. 일반인분들이 오를꺼 같다는 생각이 드시려면 어떻게 해야 될까요? 부동산정책이 바뀌어서 획기적인 혜택이 기대된다던가(세금 등) 가장 큰 이슈인 금리가 내려간다던가(대출이자 부담감소) 개발이슈로 인해 부동산 상승이 기대되야 됩니다 위의 말씀 드린 3가지가 중요해 보이네요. 하나하나 보면 부동산정책은 총선전까지는 여러분들이 받으실 수 있는 혜택이 많이 질꺼 같은데요. 그 이후는 새로운 정책이 나올꺼 같습니다. 금리는 미국금리가 올해부터 내려갈 것으로 보이는데요. 우리나라인 한국은행쪽에서 미국과 금리차가 나더라도 경제를 위해서 꾸준히 동결해 주셔서 감사하게 생각하고 좀 나은거라 생각됩니다. 금리인하는 차차 될 것으로 보입니다. 마지막 개발이슈인데요. 작년과 동일하게 말씀 드릴 부분이 이 부분입니다. 결국은 국가정책에 맞춰 개발되는 곳이 가장 안전한 투자처로 생각되고 기회가 있다고 생각합니다.(철도,도로망 뚫리는 곳) 2024년 전체적인 전망은 상반기는 반등이 어려울 것 같고 하반기 되야 조금 기대를 할 수 있을 것으로 생각됩니다. 부동산 순환이라고 하는 게 여러분들 생각하신 것처럼 위아래로 확확 바뀌지는 않습니다. 조정기가 좀 더 지나야 하지 않을까 생각됩니다. 토지수요 말씀 드릴 때 크게 실수요랑 투자수요롤 나누어서 설명 드리는데요. 실수요:사업부지(사업자),주택부지(개인) 투자수요:여윳돈 또는 사업 겸 투자,일반투자 올해가 진짜 바닥일지 내년이 진짜 바닥일지 알 수 없지만 여전히 국책사업이 있고 1년 예산 중 사업별로 배정이 되서 올해도 개발되는 곳은 꾸준히 개발되고 토지보상 나가는 곳도 많이 있습니다, 꾸준히 공부하고 기회를 찾는 분들에게는 기회가 분명 찾아 오실 꺼라 생각됩니다. 토지 관련된 쉬운 질문부터 어려운 질문까지 언제나 댓글 환영합니다. (주변 전문가분들에게 토지 이야기해서 해결 안되시는 질문 환영)
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