토요일 아침부터 부동산 실거래를 띄우며 간단하게 담소를 나누는 지인 투자자들과의 단톡방이 있습니다. 마침 저에게 인사이트를 주는 동료와 관련된 내용에 대해 대화를 나누게 되었는데 한번 적어봅니다. 1. 지역간 -> 낙수효과 -> 리딩 지역 -> 그 하위 지역 -> 그 하위 하위 지역 2. 지역 안에서의 급지 -> 지역 안에서도 상중하 급지별로, 다음에는 급지 안에서도 선호 단지 순서대로 현재는 다주택의 투자가 막혀있기에 실거주나 갈아타기 위주의 시장에서 더욱더 두드러지게 보인다. 거래량이 어느 정도 있을 때는 선호 단지가 치고 나가면 바로 아래 단지가 바로 갭을 줄여나간다. (물론 세대수가 달라서 참고만) 신축이라고 모두 다 선호하지 않는다.. 선호하지 못한다. 입지 + 연식 + 합리적 가격 정도로 우선순위가 매겨진 듯하다 현재 철롯캐, 철센푸가 시세를 리딩하며 철래자가 그 뒤를 잘 따라가고 있다. 재개발인 광뉴와는 달리 25년 26년에 입주하는 헤리티지랑, 브리에르는 재건축이라 언덕도없고 동네가 쾌적하다 그래서 철산동이 메인이고 철산동 중에서도 10년 뒤에는 12, 13단지가 광명 대장이 될 듯하다. 3. 재건축, 리모델링 이슈가 있는 단지들 13단지는 재건축 단지, 86년 입주 중간중간 수리 이슈로 후려치는 매물이 있을 수 있지만, 리딩 단지를 잘 따라간다. 대지지분이 많고 입지가 좋으니 잘 따라간다. 28평 전용 73m2 대지가 15.3평 보수적으로 용적률 250%로 만 계산해도 일분에 5평정도나 기여할 수 있다. 그래도 공사비가 빡시게 올라서 84받는다치면 분담금이 4억 넘을 듯? 근데 입지가 대장급이라 프리미엄이 있다. 철산한신 리모델링 단지 92년 입주 입지에 비해서 리딩 단지를 따라가는 속도가 느리다. 리모델링이라 대지지분이 크게 의미는 없지만 34평 전용 89m2 대지 10평 20~21년도 상승장 분위기 좋을 때 분담금 2억대로 홍보가 된 듯한데.. 잘 모르겠다. 일분 수익이 얼마나 나올지는 모르겠지만 공사비 30% 정도 인상됐고, 분담금은 보수적으로 4.5억 정도 계산해 보자 신축이 됐을 때 40평이 된다고 치고 아주 보수적으로 시세를 철래자 43평보다 5000정도 높게 간다고 했을때? 현재 마진은 1.5억? 이정도면 움직일 수 있다고 생각한다. 22년 말부터 현재까지 상승분이 5천 내외밖에 없을 수밖에 없는 이유가 보인다. 84라서 절대가격이 6억에서 잘 버티고 있었으며 앞으로 철래자 43평이 상승한다면 사업을 진행할 수 있게 해준다. 잠잠하던 상승분은 이제부터 슬렁슬렁 따라갈 수 있을 거 같다. 현재 으쌰 으쌰 달리는 말에 탈 것인가 충분히 달릴 수 있지만 현재는 얌전해 보이는 말에 탈 것인가 본인의 집값이 옆 단지에 비해 안 오른다면 이렇게 생각해 보는 방법도 있으니 이해에 도움 되기를 바랍니다.
| 
