"1. 토지거래허가제가 해제되었다가 1달 만에 재지정되었다. 2. 앞으로 금리가 당분간 인하될 예정이다. 3. 통화량이 증가할 것이다"라는 내용을 기초로, 앞으로 서울 아파트 특히 강남권 가격은 어떻게 될 지 예측해봐. 특히 강남권 안에서도 최상급지 동네와 상급지 동네 간에 가격 변동에 차이가 발생할까? 만약 발생한다면 어떻게 발생할까?" < 최종 결론요약 > 요약하면, 토지거래허가제의 재지정(규제)으로 단기 거래량은 적겠지만, 금리 인하 및 통화량 증가 등 우호적 환경이 마련되면, 서울 아파트(특히 강남권) 가격은 ‘거래 제한 속 강보합~완만한 상승’을 이어갈 가능성이 높습니다. 규제가 어느 시점에 다시 완화되거나 해제될 경우, 그간 억눌려 있던 매수세가 집중되면서 급격한 가격 상승이 일어날 수도 있습니다. 강남권 안에서도 최상급지가 더 탄탄하고, 상급지는 다소 출렁이나 결국 같은 방향(상승)으로 수렴하는 양상이 전개될 가능성이 높겠습니다. -------------------- 3. 향후 강남권 아파트 가격 전망 단기(수개월~1년) 토허제 재지정 직후에는 거래량이 매우 제한될 것으로 보입니다. 매수자도 “규제가 풀릴 때까지 기다려볼까?” 싶고, 매도자도 “굳이 지금 가격을 낮출 이유가 없다”고 보는 관망심리가 생깁니다. 그럼에도 불구하고 금리 인하와 통화량 증가라는 호재가 버팀목 역할을 할 것이므로, **가격이 크게 하락하기보다는 ‘거래부진 속 보합 내지 강보합’**으로 이어질 가능성이 큽니다. 중장기(1~3년) 금리가 실제로 하락 사이클에 진입하고, 시중 유동성이 계속 늘어나면 강남권에 대한 매수 대기수요는 더욱 강화될 것입니다. 만약 1~2년 후 토허제가 다시 해제되거나 완화될 시점이 온다면, 그간 억눌려 있던 매수세가 한꺼번에 터져 가격을 단숨에 끌어올릴 가능성도 존재합니다. 강남권은 공급이 늘어도(재건축·재개발 등), 꾸준히 높은 수요와 “대장주 프리미엄”을 갖추고 있어, 중장기적 상승 압력은 여전히 유효합니다. 4. 강남권 내 ‘최상급지’ vs. ‘상급지’ 가격 변동 차이 1) 최상급지(대장주급 동네) 대표 예시: 압구정, 청담, 반포(한강변 주요 단지), 잠실주공5단지 인근, 서초·강남 내 한강 변•학군 최고 선호지 등 특징: - 매물이 귀하고, 매수자는 상대적으로 자산 여력이 큰 상류층이 많습니다. - 토허제 재지정으로 단기적 투기 매수는 막혀도, 실거주·투자 가치는 더욱 희소해져 가격 하락 방어력이 매우 강함. 금리·통화량이 유리하게 돌아서면, 거래가 성사될 때마다 신고가 혹은 매우 높은 호가가 형성될 수 있음(거래량은 적지만 가격은 높게 찍힘). - 해제가 이뤄지거나 규제가 완화되는 순간, “그동안 기다렸던 고액 자산가”가 매수에 나서면서 단기간에 시세가 수직 상승할 가능성도 큼. 2) 상급지(우수 입지지만 최상급 바로 아래 레벨) 예시: 역삼·삼성·개포 일부, 잠원·방배 일부, 송파 주요 단지(잠실역 주변이 아닌 기타 역세권) 등 특징: - 여전히 선호도가 높고 브랜드·학군·직주근접이 우수하지만, 최상급지에 비해 진입장벽이 살짝 낮은 편입니다. 토허제 영향으로 거래가 일시적으로 제한되고, 금리 환경·경기 상황이 나빠지면 매물이 더 쉽게 출회되기도 합니다(대출 비중이 높은 경우). - 그러나 금리 인하 사이클과 유동성 증가가 맞물리면, 이들 지역도 상승 탄력이 크게 나타날 수 있으며, “최상급지와 가격 격차 축소” 현상도 종종 발생합니다. 결과적으로 최상급지: 거래가 거의 없더라도, 매물이 희귀하고 자산가들이 “가격 크게 깎아서 팔 이유가 없다”라고 버티므로 가격이 잘 떨어지지 않는 특성을 보입니다. 시장이 살아나면 가장 빠르고 세게 반응하기도 합니다. 상급지: 최상급지보다는 거래량이 더 활발할 수 있으므로, 시장이 위축될 때는 거래가 줄며 비교적 가격이 출렁이기도 하지만, 금리·유동성이 풀릴 땐 가파른 상승으로 최상급지와의 갭을 줄이는 모습을 보이곤 합니다. 5. 종합 결론 가. 재지정된 토허제 단기적으로 강남권 거래량 증가를 막고, 투기적 매수를 억제하는 효과가 있어 ‘거래 절벽’ 양상이 나타날 가능성이 큽니다. 그러나 이미 ‘한 달 해제’를 경험한 시장이라, “언젠가 규제가 완화될 수 있다”는 기대감도 더 커졌고, 그 사이에 거래된 **준거가격(호가, 실거래가)**이 버팀목이 될 수 있습니다. 나. 금리 인하 + 통화량 증가 이 두 요인이 동시에 작용하면, 부동산 매수 심리가 억눌려 있다가 정책(규제) 완화 시점에 폭발할 가능성이 높습니다. 규제 하에서도 실거주 및 장기투자 목적으로 ‘좋은 입지’ 매수를 고민하는 수요는 꾸준히 존재합니다. 다. 강남권 안에서의 가격 차별화 1) 최상급지: “매물 희귀 + 자산가 수요 + 희소성”으로 인해 가격 방어력 최고, 거래만 터지면 상승 탄력도 대단히 큼. 2) 상급지: 최상급지보다는 변동성이 크지만, 시장 상승 시에는 큰 폭으로 상승하며 최상급지와의 격차를 좁히는 현상. 하락 국면에서는 일부 매물이 출회될 수 있으나, 금리·유동성 호재가 이어지면 결국 상승 기조로 이어질 가능성이 높음. 요약하면, 토지거래허가제의 재지정(규제)으로 단기 거래량은 적겠지만, 금리 인하 및 통화량 증가 등 우호적 환경이 마련되면, 서울 아파트(특히 강남권) 가격은 ‘거래 제한 속 강보합~완만한 상승’을 이어갈 가능성이 높습니다. 규제가 어느 시점에 다시 완화되거나 해제될 경우, 그간 억눌려 있던 매수세가 집중되면서 급격한 가격 상승이 일어날 수도 있습니다. 강남권 안에서도 최상급지가 더 탄탄하고, 상급지는 다소 출렁이나 결국 같은 방향(상승)으로 수렴하는 양상이 전개될 가능성이 높겠습니다. --------------------------------------------------- chatGPT o1의 성능에 놀라고, 앞으로 예측에는 많은 생각을 하게 되네요.
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