안녕하세요? 딥그린입니다. 이제 막 송파 아파트로 이사갈 준비를 하게 됐는데, 뜬금없이 토허제 해제 한달만에 재지정 발표가 났습니다. 토허제 해제의 혜택을 받네 마네, 마용성이 풍선효과로 올라가네 마네.. 많은 이야기들이 들립니다. 어쩌면 뻔할 수 있지만, 앞으로 어떤일이 일어날지, 그리고 각 주택가격대별 어떤 영향을 받게 되는지 생각해보겠습니다. 토지거래허가제는 일반적으로 토지거래에 대한 규제야. 특정 지역에 대규모 개발이 이루어지는 경우, 투기수요를 막고자 지정하는 거지. 토지 투기에 대한걸 차단하기 위함인데, 약 5년 전에는 특이하게도 서울의 주택(아파트) 가격 상승을 막기위해 활용되면서 많은 사람들에게 알려지게 됐지. 그렇기때문에, 그 조건도 토지 평수에 대한 조건으로 결정돼. 어쨋든, 현대자동차 그룹의 프로젝트인 GBC(Global Business Complex) 건설 및 MICE 프로젝트에 따른 주택가격 폭등 예상지역인 잠삼대청(잠실/삼성/대치/청담)에 적용됐고, 그 이후 약 일년 뒤 압여목성(압구정/여의도/목동/성수)도 지정이 됐지. 토지거래허가구역으로 묶이면 아래와 같은 제약이 발생하게 돼. 더불어, 실거주를 위해 기존주택도 6개월 내에 처분해야했었지. - 일정 규모(주거지 기준 6m2) 이상의 아파트를 거래할 때 관할 구청장의 허가 필요 - 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능 - 해당 기간 동안 매매 및 임대 금지 내용은 복잡할 수 있지만, 결론은? "실거주 아니면 매수하지 마라" 는 거야. 한마디로, 갭투자를 막는거고, 이로 인해 일부 수요가 줄어들며 상승 압박에 대한 일정 부분을 강제로 끌어내는 거지. 그렇다면, 토허제가 묶이고 나서 어떻게 됐을까? 다들 알다시피, 원래도 좋은 동네였던 반포가, 잠삼대청 토허제 지정 및 대규모 신축단지로 변모하면서 미친듯이 가격이 상승했어. (원베일리 평당 2억!) 더불어, 잠실 엘리트레를 매수하지 못하는 갭투자자들은 길건너 아파트인 파크리오로 몰려, 혜택아닌 혜택?을 봤지. 즉, 강남 및 상급지로 몰려들어가야할 돈들이 막혀있는 곳으로 들어가지 못하고, 가까운 주변부로 퍼져나가게 되는거야. 이를 우리는 풍선효과라 불러. 한쪽을 누르면 반대쪽의 풍선이 불러오는 현상을 일컫는 말이지. 이번 토허제 지정으로 인해 강남3구 + 용산구로 갈 돈이, 주변 지역(마포/성동/강동/동작/영등포/광진 등)으로 방향이 바뀌게 될거야. 토허제로 인해 시장 분위기가 식지 않겠냐고? 나는 분위기가 식지 않을거라고 봐. 일단, 시장의 수요가 폭발하기 시작했고 이런 수요 심리는 예상치못한 외부충격(경제위기)이 있지 않으면 쉽게 방향이 바뀌지 않아. 다음으로 향후 몇년간 서울에 공급되는 신축 아파트들이 많지 않아. 더불어, 금리 인하기조 및 신축 공급 부족, 전세가 상승 등으로 아파트 매수 수요가 급증할 거라고 생각해. 신축만이 공급에 해당하냐고? 신축이 공급이다라는 얘기에 대해 할말은 많지만, 일단 그것보다 왜 공급절벽이 오는지에 대해 적은 글이 있으니 한번 참고해 보자. https://blog.naver.com/deepgreen0124/223765261983 어쨌든, 요즘 지방 미분양 해소를 위한 규제들이 야금야금 풀리고 있지만, 똘똘한 한채로 몰리는 돈의 흐름이, 지방으로 쉽게 갈거라고 생각하지는 않아. 물론, 지방에서도 최고 입지의 아파트들은 언제나 상승 여력이 있어. 혹은 이미 상승 중일거야. (대구/부산 등의 핵심지 아파트들) 일단, 토허제가 다시 지정하고 크게 두 부류로 나뉘는거 같아. 1. 환호하는 사람 - 대개는 무주택이거나, 내 주택이 강남대비 가격이 저렴하거나, 마포/성동/강동 등에 거주하는 사람들 - 마포/성동/강동에 거주하는 사람들은 대놓고 환호하지는 않음 (곧 지정될 가능성이 있기에) 2. 욕하는 사람 - 강남3구 + 용산구 거주자 및 구역 내 핵심지가 아니라 집값이 덜오른 지역 거주자(곧 오를 차례였다고 생각함) - 마포/성동/강동 등에 거주하는 사람들 (곧 지정될 가능성이 있기에) - 지금 막 내집 팔고 매수할 곳 알아보던 사람 - 정치색이 다른쪽인 사람 그렇다면, 환호하는 사람들은 본인들에게 이득이 돌아가서 좋아하게 되는 것일까? 지금 막 내집을 팔고 강남3구 + 용산구에 들어가던 사람들, 지방에서 갭투하려고 돈모아서 아파트 알아보던 지방유지들은 매수를 포기할까? 반은 관망세를 이어갈 수 있지만, 반은 그 주변에 대장아파트, 혹은 덜오른 주변 지역으로 투자를 하게 되겠지? 매도자 우위인 시장에서, 몇몇 건의 신고가는 급격한 상승으로 이어질텐데, 이런 신고가를 보고 다음으로 넘어오는 사람들은? 강마성광을 넘어 영등포,동작, 강서 등으로 이어지고, 결국엔 노도강 금관구까지 퍼지게 될거야. 이번주부터 노도강도 보합/상승세로 전환됐다는 기사가 나오니까, 가속이 붙으면 점점 빨라지겠지? 그렇다면, 지금 내가 무주택이라고 쌤통이라고 환호해야할까? 지금 내가 9억대 후반, 10억대 초중반의 아파트에 살고 있다고 환호해야할까? 일부 풍선효과를 받는 지역의 사람들은 빠르게 올라 갈아타기의 기회가 될 수도 있어서 좋아할 수 있지만, 토허제 지정구역 외 지역이 빠르게 올랐는데, 강남3구 및 용산구 사람들이 내 집을 싸게 팔고 싶을까? 옆동네가 풍선효과로 몇억이 올랐는데, 내 집은 그것보다 적게 올랐으면 좋은 것일까? 부자들에게 소고기를 못먹게 강제로 막는다면 (토허제), 부자들은 돼지고기의 삼겹살/항정살을 먹을 것이고, 일반인들은 삼겹살/항정살 가격이 오르면, (풍선효과) 일반인들은 같은 가격으로 후지(뒷다리살)만 먹을수 있게 될거야 (부작용 1). 그렇다면 고기를 먹고싶어 열심히 돈을 모으던 사람들은 (무주택자), 모은 돈으로 사먹을 수 있는 고기가 아무것도 없게 되는거지 (부작용 2) 다시 생각하면, 토허제로 인해 환호하는 사람들은, 진짜 입에서 환호성이 나와야 하는 시기일까? 자본주의 시장경제에서는, 아담 스미스가 말한 보이지 않는 손에게 경제의 흐름을 맡기고, 정부는 최소한의 안전장치만들 마련해 주는게 가장 부작용을 적게 만드는 것이라고 생각합니다. 물이 흘러가야하는 곳을 막아 놓는다면, 다른데서 터지게 돼 있으니까요. 다른곳이 터지면, 높은곳에 살지 못하는 대부분의 사람들은 물에 빠져버리게 될거 같습니다. https://blog.naver.com/deepgreen0124/223802820113 by 딥그린
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