안녕하세요, 분전입니다. 블로그에 오랜만에 글쓰네요 아시는 분은 아시겠지만 오늘 이런 내용이 돌고 있는데 찌라시같진 않고 진짜 회의가 진행이 되는 것 같습니다. 물론 저는 내일은 경고만 날리고 실제 규제진행은 안할 가능성도 꽤 있다고 보지만 그래도 진행이 된다면 어떤 방향으로 진행이 될지 궁금한데요 여기서 가장 주목이 되는 부분은 ② 주택 관련 규제 적용지역 지정 검토 부분인데요, 관련해서 법조문에 따라서 검토 및 예상을 좀 해보려고 합니다. 물론 뭐 내일이면 다 아는 것이지만 그래도 궁금하니까요. 그리고 법문을 좀 분석해보면 앞으로의 지역별 지정 가능성에 대해서도 참고할 수 있구요 오늘 또 다른 찌라시로 받)성동구,마포구,강동구 조정대상지역 지정 이라는 얘기가 돌았는데요, 사실 일단 내일 당장 조정지역에 바로 지정하는 것은 쉽지 않아보입니다. 왜냐하면 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다. <개정 2021.1.5, 2021.8.10> 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 주거정책심의위원회를 거쳐야하거든요. 물론 형식적인 것에 불과하지만 암튼 내일 브리핑 시간까지는 그 형식도 갖추지 못할 것 같습니다. 저 위원회사람들이 "내일 아침에 나와"하면 다 모일 사람들도 아니라서... 하지만 내일 발표때 "주거정책심의위원회를 열어서 조건에 맞는 지역들을 조정지역에 지정하겠다"고 발표할 순 있겠죠? 몇일 후 지정은 가능할 수도 있겠죠. 내일은 운만 띄우고. 그럼 지정 요건을 한번 살펴보겠습니다. 그래야 어느 지역이 지정될지 판단 가능하니 제72조의3(조정대상지역의 지정기준) ① 법 제63조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다. 1. 법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 지역의 경우: 같은 항에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “조정대상지역지정직전월”이라 한다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역 가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역 나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30퍼센트 이상 증가한 지역 다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역 2호 내용도 있는데 일단 1호 내용만 보면 될 것 같습니다. 복잡하죠? 쉽게 풀이하면 '지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달부터 3개월간 주택가격 상승률이 각 시,도 물가상승률의 1.3배를 초과 and 가,나,다목 중 하나 이상 걸리면 조정지역지정' 입니다. and 조건입니다. 11월~2월까지가 해당 기간이 되겠습니다. 그래서 일단 시도별 최근 3개월간 물가상승률을 봤습니다. 엇...생각보다 많이 높습니다. 이게 연간이 아니라 3개월간입니다. 11월이 너무 낮아서 11월~2월까지 물가상승률이 너무 높습니다. 그럼 해당 기간동안의 시군구별 주택가격상승률을 정부 공식 통계인 한국부동산원 월간매매가지수를 통해 계산해봤습니다. 저는 부동산원 등의 매매가지수를 신뢰하진 않는데 암튼 정부공식통계이니 이것을 봐야합니다. 1등은 의외로 경북 문경시입니다.... 4,5등에 상주시 영주시 경북이 난리났네요. 통계의 문제인지 진짜 올랐는지 모르겠습니다. 별로 알아보고 싶지도 않군요. 암튼간에 송파구 서초구 강남구가 서울에선 1,2,3위이고 그 다음이 용산구입니다. 역시 정부가 투기과열지구로 지정해준것은 집값 상승 예상 지역을 찍어준다는 것이 맞는 걸까요! 현재 투기과열지구 4곳이 1,2,3,4등을 차지했습니다. 그 다음은 영등포구(여의도때문?) 그 다음 마포,성동,양천(목동빨로 추정) 그런데 상대적인 순위가 문제가 아니라...아래 상승률을 보시면 물가상승률의 1.3배가 넘는 지역은 경북 문경시와 서울 송파구 밖에 없습니다. 1.3배가 안되면 애초에 기본 조건이 안됩니다. 서울 송파구는 어차피 투기과열지구고 문경시는 지정할리가 없죠. 법을 국토부 장관과 서울 시장이 제대로 따른다면 이번에 조정지역지정은 안되겠네요. 이 요건에 맞으려면 3월달 통계까지는 나와야할 것 같은데 3월달 통계가 나온다고 해도 1,2월 상승률이 낮기 때문에 대부분의 구에서 물가상승률의 1.3배가 안나올 것 같습니다. 4월 통계까지 나와서 2,3,4월 기준으로 본다면 많이들 가능할텐데 그러면 5월초 지정이네요? 늦다 늦어... 그럼 투기과열지구일까요? 투기과열지구 지정 기준은 너무 비합리적이고 탁상행정으로 만든 기준이라서 약간 귀에걸면 귀걸이 코에 걸면 코걸이 느낌이긴 합니다. 마음만 먹으면 다 지정할 수 있을 것 같긴하네요. 한번 보시죠. 각 항마다 코멘트를 넣어봤습니다. 제72조의2(투기과열지구의 지정기준) ① 법 제63조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳”이란 다음 각 호에 해당하는 곳을 말한다. 1. 투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “투기과열지구지정직전월”이라 한다)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳 --> 최근 2개월간 대부분 분양이 없었음. 원페를라가 있었는데 어차피 규제지역 2. 다음 각 목에 해당하는 곳으로서 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳 가. 투기과열지구지정직전월의 주택분양실적이 전달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳 --> 가목에서 지정직전월의 분양실적이 전달보다 30%이상 감소한 곳이라고 되어있는데 대부분은 지정직전월과 그 전달 모두 분양이 없었기 때문에 해당 안 됨 나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 건수나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 건수(투기과열지구지정직전월부터 소급하여 6개월간의 건수를 말한다)가 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳 --> 나목에서 인허가건수가 직전연도보다 급격하게 감소한 곳은 디테일하게 파악을 해봐야겠지만 직전연도인 24년도에도 인허가가 매우 적었기 때문에 급격하게 감소한 곳이 얼마나 될지...? 그리고 이게 정말 집값 과열 지역을 파악하는 합리적 방법일지? 3. 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각 목에 해당하는 곳 가. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률이 전국 평균 이하인 곳 나. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 다. 해당 지역의 분양주택(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 연도의 직전 연도에 분양된 주택을 말한다)의 수가 법 제56조제1항에 따른 입주자저축에 가입한 사람으로서 국토교통부령으로 정하는 사람의 수보다 현저히 적은 곳 --> 3호는 서울에 해당 없고 사실 다른 지역도 딱히 해당되는 지역 없음 ② 제1항 각 호에 따른 투기과열지구 지정기준 충족 여부를 판단할 때 제1항 각 호에 규정된 기간에 대한 통계가 없는 경우에는 그 기간과 가장 가까운 월 또는 연도에 대한 통계를 제1항 각 호에 규정된 기간에 대한 통계로 본다. 음... 투기과열지구도 지정하기가.... 요건이 맞지 않네요 어떻게 억지를 쓸지모르겠지만서도 투기과열지구로 지정하기에도 현재 요건이 맞는 지역이 없어보입니다. 법령 내용 자체가 사실 좀 황당합니다. 무슨 청약 경쟁률 1:5. 1:10 같은 얘기나 하고 앉아있네요. 법문 다 무시하고 지정하려나?? 그럼 토허제때문에 난리났으니 토허제 재지정은 바로 가능할까요? 제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가대상자(외국인등을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있다. <개정 2023. 4. 18.> 1. 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정 2. 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다. ② 국토교통부장관 또는 시·도지사는 제1항에 따라 허가구역을 지정하려면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제106조에 따른 중앙도시계획위원회(이하 "중앙도시계획위원회"라 한다) 또는 같은 법 제113조제1항에 따른 시·도도시계획위원회(이하 "시·도도시계획위원회"라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의 전에 미리 시·도지사(국토교통부장관이 허가구역을 지정하는 경우만 해당한다) 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다. ③ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 제1항에 따라 허가구역으로 지정한 때에는 지체 없이 허가대상자, 허가대상 용도와 지목 등 대통령령으로 정하는 사항을 공고하고, 그 공고 내용을 국토교통부장관은 시·도지사를 거쳐 시장·군수 또는 구청장에게 통지하고, 시·도지사는 국토교통부장관, 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 한다. <개정 2023. 4. 18.> ④ 제3항에 따라 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고 내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지하여야 하며, 지체 없이 그 사실을 7일 이상 공고하고, 그 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. ⑤ 허가구역의 지정은 제3항에 따라 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다. ⑥ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터 받은 허가구역의 지정 해제 또는 축소 요청이 이유 있다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다. ⑦ 제6항에 따른 해제 또는 축소의 경우에는 제2항 본문, 제3항 및 제4항을 준용한다. --> 토지거래허가구역은 정량적 기준이 없고 국토부장관이나 시도지사가 '우려'만 된다고 하면 도계위를 열어서(형식적인) 심의 통과시 지정/해제하면 되네요. 이건 내일 발표하고 형식적인 도계위를 열어서 지정하면 되겠습니다. 음 이러면 아무래도... 만약 규제를 한다면 토지거래허가구역 재지정이 유력하지 않나 싶네요. 재지정 바로 추진하거나 혹은 언제까지 보고 계속 과열일 경우 도계위를 열어 지정하겠다? 정도의 경고만 할 수도 있습니다. 재지정은 할거면 잠삼대청 모두 재지정해야지 일부만 재지정은 어려울 것 같고 + 반포가 유력해보이긴 한데 이건 뇌피셜일 뿐이긴 합니다. 물론 규제라는게 귀에걸면 귀걸이 코에걸면 코걸이 식으로 막 진행하는 경향이 꽤 있어왔지만 법에 명확히 명시되어있는 정량적 요건을 무시했을 경우 행정심판 등을 통한 해제가 되거나 하면 특히 오세훈 시장은 또 한번 정책 신뢰도를 잃게 되는 것이라 진짜 법문을 무시하고 진행할지...? 모르겠습니다. 법에 명기된 정량적 조건을 무시하지 않는다면 내일은 조정대상지역, 투기과열지구 지정보다는 또 토허제 재지정/신규지정이 되지 않을까 싶습니다. 물론 틀릴 수도 있는데 암튼 법문상으론 그렇다는 겁니다. 그리고 대출규제가 있을 수 있는데 기재부나 금융위가 없는 회의라.... 미리 합의된 것을 발표만 국토부 장관이 하는 것인지... 아니면 그냥 '더 과열되면 하겠다'라는 경고성 멘트만 할지 애매하네요. 만약에 진행한다면 국토부장관이 발표할 수 있는 성격의 대출 규제는 LTV강화일 것 같습니다. 이 정도 정리드리고, 내일 한번 지켜보시죠 내일은 경고만 날리고 실제 규제진행은 안할 가능성도 꽤 있다고 봅니다. 너무 급 주제된 회의이기도 하고 조정지역/투과지역 지정은 지금 규정상 어렵고 토허제 재지정은 정치적 리스크가 있으니? 하지만 굳이 한다면 투기과열지구, 조정지역 추가 지정보다는 토지거래허가제 재지정일 가능성이 높아보이네요 물론 내일 규제를 하든 안하든 저는 몇번 말씀드렸듯이 지금 급등한 단지들의 호가는 잡기 부담스러운 수준이라고 판단하고 있고 규제를 불러와도 별로 이상할게 없는 시장상황이었던 것은 맞습니다. 개인적으로는 내일 규제는 안걸리고 경고만 주고 시장은 조금이라도 쉬어가면 좋겠네요...너무 빨라도 문제 분전과 함께 하는 곳 https://blog.naver.com/realme0603네이버 프리미엄 콘텐츠 https://contents.premium.naver.com/boonjunacademy/boonjun/contents/250314105302250qxhttps://contents.premium.naver.com/boonjunacademy/boonjun/contents/250317120736729uq
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