부동산에 대한 이재명의 입장은 여러 차례 확인되었습니다. 성남 시장, 경기도지사, 2번의 대선 후보 (한번은 당내 경선 주자) 1. 강남 재건축 예상기한에서 몇년 더 지연된다고 봅니다. 임대, 소셜믹스, 기부체납, 재초환 등등 정부의 비이성적인 요구로 인해 사업이 홀드될 겁니다. 부동산 정책이라는게 묶는 건 금방이지만, 푸는 건 오래 걸립니다ㅠ 아무리 이재명이라고 해도 이미 확정된 지구단위 개발까지 막을까 싶긴 한데, 서울시와 중앙정부의 대립으로 전체적인 개발 계획이 수정되거나 속도가 느려질 가능성은 높아보입니다. 입주까지 대략 10년~15년 정도 예상했던 신반포2차, 압구정 2주구(신현대) 등등 아직 사업시행인가가 나지 않은 지역은 몇년 더 지연된다고 보면 정확할 겁니다. 2. 세금 보유세 자체를 올릴 거라는 예상도 많은데 (ex. 국토 보유세) 세금 제도를 전반적 손질할 가능성도 있습니다. 세부적인 내용을 예언하긴 어려워도 방향성은 명확합니다. "더 많이 벌고 더 많이 가진 사람에게 더더더 많이 걷는다." 정도의 차이만 있을 뿐 늘어갈 확률이 매우 높은 보유세가 강남 부동산의 장벽을 더 높게 만들지 (부와 능력의 상징적 의미까지 더하면서) 반대로 세금 부담으로 장벽이 더 낮아질 지 어느 쪽으로 갈까요? 다만 강남 안에서도 1티어 반포 압구정과 그 아래 지역의 가격 격차는 더 벌어질 겁니다. 최상위보다는 차상위 소득 가구에서 보유세 부담이 더 가중되기 때문입니다. 이를테면 똑같은 고소득자라고 해도 이미 국평 40억대 이상 반포 압구정 소유자와 급지 상승을 노리는 30억 20억대 소유자는 다릅니다. 거기에 학령기 자녀가 있는 경우는 부담이 더하죠. 3. 수혜 지역은 없나? 상대적인 수혜지역은 당연히 존재합니다. 재건축보다는 신축이 훨씬 더 선호될 수밖에 없습니다. 특히 몇년 후 입주를 앞둔 반포 디에이치 클래스트는 원베일리와 비슷하거나 넘어서는 위치를 오래오래 점하겠죠. 잠원 메이플자이, 반포 트리니원도 그 다음 레벨로 안착할 겁니다. 반포 잠원의 다른 아파트들도 다른 지역에 비하면 가격 방어가 잘되거나 상승폭이 클 겁니다. 이 지역은 규모의 논리로 시장을 리드하기 때문입니다. 한강변의 반디클, 아리팍, 원베일리 딱 세 단지만 합쳐도 10,000가구입니다. 가구당 3명씩만 잡아도 3만명이 사는 건데 이게 얼마나 엄청난 숫자인가하면 현재 압구정동 전체 인구수가 2만 6천 명밖에 안 됩니다. 압구정동 청담동 삼성동 다 합쳐도 반포동보다 적습니다. 반포의 최대 강점은 가격이 제일 비싼 것도 그렇지만 강남의 다른 어떤 지역보다 초고가 초대형 세대가 압도적으로 많이 있다는 점입니다. 체급 자체가 헤비급인거죠. 청담 르엘이나 아크로삼성도 아주 좋아보입니다. 청담동 삼성동 한강 라인에서 더 이상 신축이 나올 수 없기 때문입니다. 두 단지를 합쳐도 2000세대가 안 되니 대단지 아파트 위주의 반포보다 청담삼성 쪽을 선호하는 분들에게는 향후 수십년간 대체제가 없습니다. 국평 70억을 넘긴 원베일리/반디클까지는 아니어도 아리팍 정도는 될 것 같습니다. 국평 50억 중반, 대형 100억 정도? 곧 실거래가가 뜨면 어느 정도 체급인지 알게 되겠죠. 4. 대치와 잠실의 스탠스는? 오히려 메인 단지들이 재건축 초기 단계인 대치는 차라리 타격이 덜한 지역이라고 봅니다. 래대팰은 앞으로 10년 이상은 대장 역할을 맡을 거고 우성, 선경, 은마는...... 먼훗날 강남재건축에 우호적인 정부가 들어서면 제대로 시동을 거는 편이 나을 것 같습니다. 다만, 사업시행인가를 이미 받은 후에 합쳐진 우쌍 (우성, 쌍용2차) 우선미 중에서 신통기획으로 먼저 치고나간 미도는 어느 정도 속도로 진행될지 감이 안 오네요. 잘 아는 분 계실까요? 잠실은 이번 토허제 해제 후 재지정 사태?를 겪으면서 아쉽게도 평당 1억 안착에 실패했습니다. 저는 잠실의 장기적 스탠스는 이런 정책 변화보다는 한남 뉴타운과 관련이 있다고 생각합니다. 한남뉴타운으로 공급될 엄청난 세대수의 신축이 잠실보다 윗급으로 가격이 안착하게 되면 부동산적 관점에서 잠실은 중심지(반포 한남 압구정 트라이앵글)와 더 멀어지게 되는 셈이니까요. 여기에 여의도/이촌이라는 복병도 더해집니다. 지금은 잠실이 강남 바로 아래 티어를 유지하고 있지만 여의도-이촌-한남이 재건축/재개발 되고나면 잠실이 그 아래 가격대로 들어갈 가능성도 있습니다. 잠실 VS 여의도, 잠실 VS 한남 잠실이 확실하게 우위를 점할 수 있을까요? --------------------------------------- 새로운 정권이 들어설 확률이 매우 높아지면서 향후 예측을 제 나름으로 정리해보았습니다. 당분간 이래저래 흥미로운 일들이 벌어질듯합니다^^
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