https://blog.naver.com/ggom_dol/223817133291 1. 토지거래허가제 개요 토지거래허가제란 투기적인 부동산 거래를 억제하고 계획적인 토지 이용을 도모하기 위해 일정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 그 구역 내에서 토지를 거래하려면 관할청의 사전 허가를 받도록 한 제도입니다. 어렵게 이야기 하자면, 법적 근거는 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조로, 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 투기 우려가 있거나 지가가 급등하는 지역을 최대 5년 동안 허가구역으로 지정할 수 있도록 규정하는 것 입니다. 토허제 구역 내에서는 토지는 물론 일정 규모 이상의 주택, 상가 등 부동산 거래도 허가 대상이 됩니다. 특히 주거용 부동산의 경우 실수요자만 거래할 수 있게 2년 이상 실제 거주 요건 등의 제한을 두어 갭투자(전세를 끼고 구매)나 투기 목적 매수를 차단합니다. 반대로, 매도자 입장에서도 전세를 끼고 매도하기 어렵기 때문에 매도 자체도 어렵게 만드는 정책입니다. 또한, 허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효이며 처벌 대상이 되므로, 거래 당사자는 계약 전에 반드시 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이러한 거래 허가는 사유재산권에 대한 일시적 제한으로서 헌법에도 합치된다는 대법원 판단이 있으며, 최초로는 1978년 처음 도입되어 40여 년간 시행되어 왔습니다. 2. 서울시 토지거래허가구역 지정 히스토리 서울시는 토지 투기 차단을 위해 1990년대 말부터 현재까지 여러 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 왔습니다(*면적은 지정 당시 기준) 서울에서 토지거래허가제가 처음 도입된 것은 1970년대 후반으로 거슬러 올라가지만, 표에서 보듯 최근까지 장기 지속된 첫 사례는 1998년 강남·서초 자연녹지 지역입니다. 이 지역은 개발압력이 높았던 도심 녹지로, 토지 투기 방지와 도시계획 보호를 위해 지정되어 현재까지 유지되고 있습니다. 이후 2000년대~2010년대에는 서울시내에서 토지거래허가구역 지정이 거의 없다가, 2020년 부동산 가격 폭등기에 재도입되었습니다. 2020년 5월 용산정비창 개발 발표 후 주변 땅값이 급등하자 국토교통부 장관이 용산 전역을 허가구역으로 묶었고, 같은 해 6월에는 서울시장이 강남·송파의 재건축 추진 단지 14곳을 선정해 아파트 거래에도 처음으로 허가제를 적용했습니다. 대상은 당시 재건축 안전진단을 통과하여 사업 기대감이 높았던 은마아파트(대치동), 잠실주공5단지(잠실동) 등을 포함한 단지들이었습니다. 2021년에는 정부의 공공재개발 시범사업지와 더불어, 서울시 내 대규모 재건축 밀집지인 압구정동(현대아파트단지들), 여의도 시범아파트 일대, 목동 신시가지, 성수동 전략정비구역이 새로 허가구역으로 지정되었습니다. 이는 해당 지역 노후 단지들의 재건축 기대 심리가 과열된 데 따른 조치였습니다. 2022년 이후 오세훈 시장 취임 후에는 민간 주도의 신속통합기획 재개발·재건축 후보지들이 연이어 선정되었고, 선정 직후 해당 지역들을 핀셋 지정하여 투기 거래를 억제했습니다. 2024년에는 저층주거지 개발사업인 모아타운 계획 발표에 따라 서울 22개 자치구, 60개동에 달하는 광범위한 지역(약 11.11㎢)이 허가구역으로 묶이기도 했습니다. 2025년 2월 들어 서울시는 규제 완화 기조에 따라 잠실·삼성·대치·청담동 일대에서 재건축 14개 단지를 제외한 291개 단지에 대해 허가구역 지정을 해제했습니다. 그러나 불과 한 달여 만에 해제 지역 집값이 들썩이자, 국토부와 서울시는 2025년 3월 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 모든 아파트를 다시 허가구역으로 확대 지정하는 초강수를 두었습니다. 이처럼 서울의 토지거래허가제 지정 역사에는 부동산 경기 상황에 따라 지정과 해제가 반복되는 양상이 나타났습니다. 3. 제도 시행 전후 시장 변화 분석 토지거래허가구역 지정은 부동산 시장에 즉각적인 변화를 불러일으킵니다. 우선 거래량 측면에서, 지정 직후 해당 지역의 매매 거래는 급감하는 경향을 보입니다. 허가를 받아야 하는 번거로움과 실거주 의무 등으로 투자수요가 사실상 차단되기 때문에, 매도자와 매수자 모두 관망세로 돌아서 거래가 얼어붙는 것입니다. 예를 들어 2020년 6월 강남권 재건축 단지들이 허가구역으로 묶인 직후, 해당 아파트들의 거래 건수는 이전 대비 크게 줄었고, “매물 잠김” 현상이 나타났습니다. 이는 허가 조건을 충족하지 못하면 매매 자체가 불가능하므로 집을 팔려던 사람도 계획을 미루고, 투자 목적으로 사려던 사람도 발을 뺀 결과로 볼 수 있습니다. 가격 측면에서는 단기적으로 안정 효과를 관찰할 수 있습니다. 투기 수요를 억제하여 허가구역 지정 직후 한동안은 가격 상승세가 진정되거나 일부 하락 조정이 일어나기도 합니다. 실제 사례로, 2021년 4월 압구정동 현대아파트지구가 허가구역으로 지정되기 전 1년간 해당 지역 아파트값은 41.4% 폭등했지만 지정 후 같은 해 하반기에는 가격의 보합세를 보였습니다. 서울 국제교류복합지구(잠실 MICE 개발지) 일대도 허가구역 지정 직후 매매가격 상승이 멈추고 거래량이 급감하며 매매 시세 보합 효과가 나타난 바 있습니다. 그러나 이러한 효과가 영구적이지는 않다는 점이 중요합니다. 허가구역 지정으로 인한 가격 안정은 단기적인 경우가 많았으며, 일정 시간이 지나 시장에 다시 자금이 유입되면 상승 추세를 재개하는 현상이 반복되었습니다. 앞서 언급한 압구정 현대아파트 경우에도 일시적 조정 후 다시 기존 상승분을 상당 부분 만회했고, 2021~2022년 부동산 불장 때는 허가구역임에도 불구하고 신고가 거래가 나타났습니다. 또한 거래량 감소의 부작용으로 가격 방어 효과도 일부 나타났다는 평가가 있습니다. 시장이 침체될 때 허가구역의 경우 매수 자체가 어렵다 보니 급매물이 소화되지 못하고, 가격 하방 경직성이 커져 오히려 해당 지역 집값이 쉽게 떨어지지 않는다는 지적입니다. 실제로 2022년 부동산 경기 급락기 당시 핵심지 재건축 단지들은 한때 최고가 대비 수억원 떨어진 거래가 이루어졌지만, 거래가 많지 않아 추가적인 급락은 제한적이었습니다. 이처럼 허가제는 상승기에는 상승폭 억제, 하락기에는 하락폭 제한이라는 이중효과로 시세를 안정시키는 경향이 있지만, 근본적으로 시장 추세를 뒤바꾸지는 못한다는 분석이 설득력이 있다고 판단됩니다. 한편, 풍선효과도 확인할 수 있습니다. 허가구역으로 묶인 곳에서는 투자 수요가 빠져나가는 대신, 인근 비규제 지역으로 투기 수요가 이동하여 그곳의 가격을 밀어올리는 현상입니다. 예컨대 2020년 잠실동 주공5단지가 묶이자 대신 송파구 내 신축 아파트나 규제에서 비켜난 인근 지역 아파트에 매수세가 몰리는 모습이 포착되었습니다. 이런 풍선효과 때문에 허가제 시행이 서울 전체 집값 안정에는 통계적으로 유의미한 영향이 없었다는 연구 결과도 있습니다. 즉, 국지적인 투기 과열은 잠재웠지만 광범위한 주택시장 흐름은 여전히 거시경제 요인과 다른 부동산 정책에 좌우되었다는 것입니다. 4. 재건축 아파트 단지 시장 변화: 추진 단계별 비교 허가제가 집중 적용된 재건축 추진 단지들의 시장 변화를 추진 단계별로 살펴보면, 안전진단 통과 ~ 조합설립 전후 시기에 투기적 거래가 가장 활발했다가 허가구역 지정으로 급격히 위축되는 패턴이 공통적으로 나타납니다. 재건축 사업은 보통 안전진단 통과 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 사업시행 인가 → 관리처분 계획 → 착공 순으로 진행되는데, 이 중 마지막 진입 시점인 조합설립 이전 단계에서 외부 투자자들이 진입해 시세를 끌어올리는 경우가 많습니다. 예를 들어 강남구 대치동 은마아파트는 2017년 말 안전진단을 통과한 후 매수세가 뜨거워져 2018~2020년 사이 집값이 급등했고, 2020년 토지거래허가구역 지정 직전에는 소위 “재건축 기대감”이 가격에 충분히 반영되었습니다. 허가제 지정 이후 은마아파트는 매매가 오름폭이 둔화되고 거래가 거의 끊겼지만, 인근의 일반 아파트 대비 가격 수준은 높게 유지되며 재건축 기대 가치를 방어했습니다. 비슷한 시기 허가구역으로 묶인 송파구 잠실주공5단지도 2019년 조합설립 추진 중에 매물이 품귀현상을 빚으며 가격이 치솟았고, 2020년 6월 허가제 시행 이후 한동안 거래 ‘0건’을 기록하기도 했습니다. 이후 시장이 과열되었던 2021년에는 허가제 하에서도 드물게 실거래가 신고가가 나왔으나, 2022년 하락장에서는 거래 희소성과 실거주 매수인 부재로 가격조정을 겪었습니다 . 한편, 같은 지역 내 일반 아파트 단지들과의 비교에서는 허가구역 지정의 시장 격차가 드러납니다. 허가구역으로 지정된 재건축 단지는 거래 절벽 속에서도 호가가 고점에서 크게 내려오지 않는 경향이 있는 반면, 허가구역 바깥의 인근 단지는 투기수요 유입으로 단기 가격이 뛰거나 반대로 투기 차단 효과 없이 시장 흐름대로 가격이 조정받아 변동성이 더 클 수 있습니다. 예컨대 목동신시가지 재건축 아파트들이 2021년 허가구역 지정 후 관망세로 돌아선 반면, 바로 옆 신축단지들은 규제 공백 속에 투자수요가 몰려 한동안 가격 급등세를 보였습니다. 결국 주변 단지와 가격 격차가 축소되는 모습도 나타났는데, 이는 허가제가 재건축 단지의 과열 프리미엄을 억제하여 주변 시세와 균형을 맞춘 결과로 해석할 수 있습니다. 재건축 추진 속도에도 영향이 있었습니다. 거래가 자유롭지 않다 보니 재건축 세개 교체 저하로 조합 설립을 위한 동의율 확보 등에 시간이 더 걸리거나, 사업 추진 열기가 다소 식는 면이 있습니다. 이를 반증하는 사례로 서울시는 조합설립 인가 여부에 따라 투기 가능성이 낮아졌다고 보고 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제한다는 방침입니다. 이는 허가제가 초기 단계 투자 수요를 억제하여 사업 추진을 간접적으로 더디게 만들 수 있다는 점을 보여줍니다. 반면 실수요자 중심으로 소수 거래만 이루어지다 보니 장기적으로는 실거주 비율이 높아져 재건축 추진 동력이 오히려 떨어질 수 있다는 분석도 있습니다. 5. 올림픽훼밀리타운 사례 분석 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 아파트는 허가제 영향 분석에 자주 언급되는 대규모 재건축 잠재 단지입니다. 1988년 입주한 4,494세대의 이 단지는 송파구 대표 재건축 후보지 중 하나로, 재건축 연한 도래 후 안전진단을 통과하여 사업 추진 자격을 갖춘 상태입니다. 다만 아직 조합설립에는 이르지 않아 투자수요와 실수요가 공존하는 단계입니다. 거래량과 시세 추이로 올림픽훼밀리타운은 2018-2020년 사이 재건축 기대감이 높아지며 집값이 꾸준히 상승했습니다. 2020년 초 전용 84㎡가 15억 원 선이던 것이 2021년 중반에는 20억 원을 돌파해 연초 대비 2억 이상 상승하기도 했습니다. 특히 전용 117㎡는 2021년 3월경 20억7천만 원에 거래되며 불과 한 달 만에 2억 원 넘게 뛰었다는 언론 보도가 나올 정도로 가파른 상승세를 보였습니다. 2022년 부동산 경기 하락기에는 최고가 대비 가격 조정을 받아 전용 84㎡ 실거래가가 16.7억 원까지 떨어지기도 했지만, 2023년말-2024년초 시장 회복기에는 다시 상승세로 돌아서 1년 만에 3~4억 원 가량 반등하는 모습이 나타났으며, 2025년 기준 실거래 신고가를 갱신하였습니다. 올림픽훼밀리타운은 2020년 6월 강남권 재건축 14곳 토허제 지정 당시에는 포함되지 않았고, 이후 2025년 3월 강남3구 전체가 오세훈 시장에 의해 토지거래허가구역으로 묶이기 전까지 사실상 규제 공백 상태에 있었습니다. 그 덕분에 2020~2021년 상승장에서는 투기수요 유입이 상대적으로 자유로워 가격 상승폭이 컸던 것으로 평가됩니다. 반면 잠실주공5단지 등 인근의 허가구역 지정 단지들은 같은 기간 가격이 상대적으로 안정된 대신 거래가 극도로 적어 유동성 부족을 겪었습니다. 이를 감안하면, 올림픽훼밀리타운의 과거 시세는 허가제가 없었기에 시장의 수요를 그대로 반영한 측면이 큽니다. 흥미로운 점은 2022년 이후 시장이 급랭하자 허가구역이 아니었던 올림픽훼밀리타운의 가격 변동폭이 오히려 컸다는 것입니다. 반대로 허가제로 묶여있던 단지들은 거래 부진 속에 급매 출회가 제한되면서 가격 방어가 일부 이루어진 것으로 보입니다. 현재 올림픽훼밀리타운은 2025년 들어 다시 토지거래허가구역으로 편입되어 실거주 목적 외 매입이 불가능한 상태입니다. 향후 재건축 사업이 본격화되기 전까지 이 규제가 유지된다면 투기적 매매는 크게 줄고, 실거주자 중심의 시세 흐름이 이어질 가능성이 높습니다. 다만 워낙 대단지이고 재건축 기대치가 높아 장기적으로 내재가치 상승 요인이 큰 만큼, 허가제 해제 시점에는 다시 한 번 가격이 꿈틀댈 소지가 있습니다. 이처럼 올림픽훼밀리타운 사례는 허가제 유무에 따른 재건축 단지 시장의 명암을 잘 보여주는 대표 사례라 할 수 있습니다. 6. 시장 참여자 심리 및 정책 효과 평가 6.1 투자자 vs 실수요자 심리 토지거래허가제 시행은 투자자와 실수요자의 심리에 상반된 영향을 미쳤습니다. 투자자(외부 투자 수요)들은 허가구역 지정 소식에 해당 지역 진입을 포기하거나 다른 지역으로 이동하는 경향을 보였습니다. “언제 팔지도 모르는데 2년 실거주를 묶어두니 차라리 안 산다”는 것입니다. 반면 실수요자들은 과열 경쟁이 잦아들자 “이제야 집을 살 수 있는 환경이 됐다”며 일부 환영하기도 했습니다. 다만 허가 절차의 번거로움 때문에 실수요자들도 구매를 재고하는 일이 많았고, 이로 인해 거래 자체가 줄어드는 관망 심리가 팽배했습니다. 특히 재건축 단지 소유자들의 경우, 허가제가 길어지면 매도 시기를 늦추며 버티는 전략을 취하곤 합니다. 투기 수요가 빠진 시장에서는 원하는 가격에 팔기 어렵기 때문에 '규제 풀릴 때까지 기다리자'는 심리로 돌아선 것입니다. 이러한 행태는 거래 절벽을 심화시키고 시장 활력을 떨어뜨리는 요인이 됩니다. 한편, 실거주 목적으로 간신히 허가를 받아 집을 산 사람들은 향후 전세를 줄 수 없어 실질적 거주 부담을 지게 되므로, 해당 지역 전세 공급 감소나 거주민 구성 변화 등 장기적 영향도 나타났습니다. 6.2 투기 억제 효과 정책 당국은 토지거래허가제를 부동산 투기 억제를 위한 특단의 조치로 평가해왔습니다. 단기간에 투기수요를 차단함으로써 가격 급등을 진정시키는 효과는 분명히 있기는 했습니다. 실제로 여러 전문가들도 초기 안정 효과는 인정하는 편입니다. 하지만 지속적인 가격 안정으로 이어졌는지는 회의적인 시각이 많은 것은 사실입니다. 서울시가 자체 발주한 연구용역 결과에서도, 허가구역을 크게 늘려도 서울 전체 주택시장 안정 효과는 1% 남짓에 불과하고 통계적으로 유의미하지 않다는 분석이 있었습니다. 오히려 2025년 광범위한 지정으로 거주 이전의 자유와 재산권을 지나치게 침해한다는 비판이 크게 일어나고 있습니다. 특히 2025년 초 서울시의 잇단 정책 변경은 허가제 실효성에 대한 논쟁을 불러일으키고 있습니다. 서울시는 5년간 묶었던 잠실·대치 등 일부 지역을 해제했다가 한 달 만에 중앙정부 주도로 더 큰 범위에 재지정되는 혼선을 겪었습니다. 이에 따라 시장에는 “허가제 일시 해제가 기름을 부었다”, “정책 신뢰만 떨어뜨렸다”는 혹평이 나오고 있습니다. 투자자들은 “역시 풀리면 오른다”는 학습효과를 얻고, 실수요자들은 정책을 믿기 어렵게 되었다는 지적입니다. 이처럼 허가제의 타이밍과 범위를 둘러싸고 정책 당국과 시장 참여자 간에 시각차는 명확합니다. 7. 마무리하며 서울시의 토지거래허가제가 재건축 추진 단지의 투기적 거래를 억제하고 단기적으로 가격 상승세를 누르는 효과가 있었던 것은 사실입니다. 그러나, 토지거래허가제가 재건축 단지의 본질적 가치를 지속적으로 억제하거나 장기적으로 가격을 안정시키는 데는 명백한 한계가 있습니다. 특히 이번 올림픽훼밀리타운의 경우 허가제가 시행되지 않았던 기간에는 시장의 수요와 공급 원칙에 따라 시세가 자연스럽게 형성되었으나, 강제적으로 거래를 제한하는 이번 2025년 토지거래허가구역 지정으로 인해 정상적인 시장 기능이 저해되었고, 보유자들의 재산권과 거주이전의 자유가 심각히 침해되었다고 생각됩니다. 단순히 거래를 제한하는 방식으로 가격을 억누르는 것은 결국 거래량을 급감시켜 거래절벽을 야기하며, 재건축 추진 동력마저 떨어뜨리는 결과를 가져올 수 있기 때문입니다. 또한 토지거래허가제의 효과는 매우 단기적이고 제한적입니다. 실제로 시간이 지나면 결국 시장은 재건축 기대감이라는 펀더멘털 가치를 따라 움직이며, 거래 제한이 풀리는 순간 가격이 다시 급등하는 현상이 반복되었습니다. 이는 올림픽훼밀리타운을 포함한 여러 서울 재건축 단지의 경우, 시세 상승의 근본적 동력이 '투기 수요'가 아닌 '서울 핵심지 재건축에 따른 본질적 가치 상승'이기 때문입니다. 결국 토지거래허가제와 같은 강제적인 규제는 단기적 투기 억제 효과를 넘어 장기적 시장 안정에는 한계가 명확하며, 오히려 정상적인 시장 메커니즘을 훼손하고 자산의 유동성을 낮추어 장기적으로 보유자들에게 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서 서울시의 부동산 정책은 아파트의 본질적 가치를 제대로 인정하고 시장의 자율적 기능과 보유자들의 거래 자유 및 재산권 보호를 우선시하는 방향으로 전환될 필요가 있다고 생각됩니다. https://blog.naver.com/ggom_dol/223815916425
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