서울시에서 예전에도 한번 말씀 드린 바 있는 준공업 용적률 상한 혜택에 대한 개정 조례를 시행한다고 밝혔는데요. 상한 용적률이 250%에서 400%까지 증가한다는 것은 엄청난 메리트입니다. 그만큼 주택 공급이 급하다는 뜻이기도 하겠죠. 물론, 여기서 유의할 점은 무조건 400%로 해준다는 것이 아니라 최대 용적률이 400%라는 점입니다. 준공업지역 현황을 살펴보면 위에 글에 나온바와 같이 서남권에 다수가 분포되어 있습니다. 전체 구역 중 무려 82%이네요. 상당 수의 준공업 지역 아파트들은 이미 낡았습니다. 예전에는 공장 인근의 직주근접 개념으로 지어진 80~90년대 아파트 단지가 많은데요. 만약 여러분들이 재건축이 가능한 보석 같은 숨겨진 아파트 단지를 찾고 싶다면 가장 먼저 할 일은 준공업 지역의 재건축 아파트 단지들을 찾아야 합니다. 먼저, 네이버 지도에서 지적편집도를 누르고 지도를 보면 이렇게 연보라로 칠해진 곳들이 있습니다. 이 곳들이 바로 준공업 지역이라고 할 수 있는데요. 다음으로 재건축 연한이 된 30년차 이상 + 240% 이하 용적률의 아파트 단지들이 있는지를 찾아내야 합니다. 아무리 상한 용적률을 올려 주었지만 실제 사업을 진행하기 위해서 이 정도 용적률은 되어야 그나마 순탄하게 진행을 할 수 있다고 보고 있기 때문입니다. 여기에 조건을 하나 추가하자면 재건축 사업이 규모의 경제를 이루기 위해 세대수는 최소 400세대 이상은 되는 것이 좋습니다. 가장 먼저 눈에 띄는 것은 구로차량기지가 있는 구로동의 아파트 단지들입니다. 특히, 구로 주공은 150%대의 용적률로 우수한 사업성을 보여주고 있는데 장기적으로 보면 상당히 유망한 재건축 투자처라고 할 수 있습니다. 제가 상담에서도 매번 추천하는 곳입니다. 이외에도 중앙하이츠나 현대연예인 단지들도 사업을 진행할 수 있는 수준의 용적률과 대지지분을 가지고 있습니다. 영등포구 문래역 인근에 역시 많은 아파트 단지들이 있지만 소규모 단지가 많고 용적률이 워낙 높아서 여전히 사업성에는 의문점이 있습니다. 그럼에도 불구하고 몇몇 아파트 단지들은 이번 혜택으로 재건축 사업 도전이 가능할 것으로 보이는데요. 그 중에서도 초역세권인 문래공원한신 역세권 사업의 혜택과 더불어 사업 가능성이 기대됩니다. 이런 아파트 단지는 입지가 워낙 좋아 실거주로 매수해서 기다린다면 괜찮을 것으로 생각이 됩니다. 금천구에서는 시흥동의 남서울 럭키 아파트 단지가 큰 대지지분과 함께 123%라는 낮은 용적률로 우수한 사업성을 자랑합니다. 입지는 다른 서울 지역들보다 다소 떨어지지만 세대수도 1,000세대에 가까운 대규모 단지이고 초중고가 모두 근처에 있기 때문에 충분히 투자를 검토할만한 단지입니다. 위에 언급한 곳들 외에도 숨겨진 보석들이 있을 수 있습니다. 투자 목적으로 아파트 매수를 하시는 분들이거나 몸테크에 자신 있는 분들이라면 이런 역전 기회를 꼭 놓치지 않으셨으면 좋겠네요. https://blog.naver.com/hillnono/223815748798
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