안녕하세요. 춘천가는기차입니다 요즘 미친듯한 금리인상으로 인하여 보유하고 있는 부동산을 처분하시려는 분들이 많은데요. 그게 아파트가 되었든, 토지가 되었든, 그 외에 부동산이든 최근에는 매수자를 구하기도 어렵고 또 급매로 팔자니 조바심에 괜히 손해보는것 같고 결정하기가 여간 쉬운것이 아닙니다. 또 임자가 나타났다고 하더라도 처분하면 세금으로 다 빠지는게 아닌가 걱정도 드실거라 사료됩니다. 토지쪽도 분위기가 매한가지인데요. 작년에 한창 거론된 토지 이슈 中 하나가 토지의 양도세 중과 및 비사업용 토지의 장기보유 특별공제혜택 삭제가 화두였습니다. 여기서 말하는 사업용토지와 비사업용토지가 뭐냐면 간단하게 내가 땅을 투자로 사서 놀리고 있으면 비사업용 토지이고 땅을 사서 그 땅을 가지고 경제활동에 활용하고 있으면 사업용 토지입니다. 여기서 대상이 된 건 비사업용토지인데요. 2020~2021년도쯤 LH개발 몇몇 직원이 시흥이나 광명쪽 토지보상에 관련해서 LH에서 내부정보를 활용한 비리가 발견되는 바람에 나라가 왈칵 뒤짚혔는데요. 정부는 그 사건 이후로 비사업용토지를 대상으로 비정상적인 토지 투기를 막고자 비사업용의 토지의 장기보유 특별공제를 비롯하여 세제혜택을 없애기로 했는데요. "벼룩 잡는데 초가삼간 태운다" 라는 걱정과 비난으로 결국 무산이 되었고 시장에 혼란만 줬다는 질타가 쏟아졌습니다. 제가 생각해도 애초에 말이 안되는거죠. 할거면 사업&비사업에 적용시키던가 비사업용만 장기보유 특별공제를 없애다니... 당최 누구 머리속에서 나온건지 ㅎㅎ 암튼 2021년 세율을 계속 유지하기로 했는데 그때 하두 이랬다 저랬다해서 아직도 뭐가 맞는지 사실 저도 헛갈립니다. 일단은 이해를 돕기 위해 기존에 토지 기본 세율표부터 보시죠. 양도세율표입니다. 가장 최신 개정으로 알고 있는데 저도 이게 맞나? 헛갈립니다. 부동산 쪽 전문 세무사가 아니면 완벽히 꾀고 있는분이 있을까 싶습니다. 암튼 비사업용토지 역시 사업용토지처럼 장기보유 특별공제 혜택이 있고 금액에 따라 차등되는 기본 공제 혜택도 있습니다. 위에 표에는 생략되어 있지만 보통 토지는 5년이 되는 순간 양도세 하락 구간이 있습니다. 10년에도 하락구간이 또 있구요. 그래서 토지는 2.5.10년 이렇게 매도 구간을 잡으면 되는데 이렇게 표를 보면서 계산할 수도 있지만 사실 더 쉬운 방법이 있습니다. 바로 "국세청 홈텍스 세금계산"를 이용하면 됩니다. 포털사이트에서 "홈텍스" 키워드로 검색하셔서 사이트에 들어가시면 위에 메인 화면이 보일겁니다. 메인 화면에서 우측 하단에 보이는 세금모의계산을 클릭하시면 1. 양도소득세 자동계산 2. 양도소득세 감면 대상 조회 화면을 볼 수 있습니다. 여기서 순서대로 1번부터 클릭하시면... 양도소득세를 계산할 수 있는 항목들이 나옵니다. 1번 항목 기본사항에는 양도일자(잔금 날짜&등기 날짜) 취득일자(잔금 날짜&등기 날짜)를 치시면 됩니다. 2번 거래 금액 부분에는 항목별로 순선대로 거래금액을 넣으면 되는데 사신 가격, 파실 가격을 모를일은 없을것이고(혹시 매수가격 기억안나시면 등기떼셔서 보세요) 취.등록세. 법무사 비용, 수수료등은 중개사나 법무사에 문의하시면 됩니다. 3번 항목은 장기보유 특별공제 부분인데 클릭하시면 공제금액을 확인&적용 시킬 수 있습니다. 모든 항목 체크 후 마지막으로 4번(세액계산하기)를 누르면... 이렇게 결과치가 요약되어 나옵니다. 위를 예시로 보여드리자면 매수가격 2억5천인 토지에 취.등록세 + 수수료 + 기타비용하니 262,870,000원이었고 매도가격 4억2천을 책정하니 양도차익은 157,131,000원이 나왔습니다. 여기서 5년 보유하여 장기보유 특별공제 세재혜택 10% 적용되고 양도소득 기본공제 2,500,000원 빠지면 총 138,917,000원에 대한 세금만 책정합니다. 여기서 소득 금액별 기본세율 35% 적용되고 양도차익에 따른 누진공제액 14,900,000원이 추가적으로 빠지면 최종적으로 내야되는 세금은 33,720,950원입니다. 최초 양도차익 157,130,000원이 발생했는데 발생한 양도차익에서 양도세 33,720,950원을 빼면 실질적으로 낸 세금은 약 20% 수준입입니다. 땅 팔면 세금 50% 내야 된다는 얘기도 있고 땅은 세금으로 다 빠져나가서 재미없다고 하는데... 실제 거래에서 50% 내는 경우는 찾아보기가 힘듭니다. 만일 50% 내려면 2년안에 1만원짜리 땅이 100만원이 되어서 매도하는 특별한 거래 외엔 없습니다. 끝으로 절세 자가진단 항목입니다. 8년 자경 요건 충족 사업용토지 충족등등을 자가 진단할 수 있는 항목입니다. 보유하신 토지가 경제활동에 필수 수단으로 쓰이고 있고 사업용 토지로써의 조건을 만족할 수 있다면 추가적인 세재 혜택을 받으실 수 있으므로 자가 진단을 통해서 사업용토지의 유/뮤를 확인하시면 좋을 것 같습니다. 양도세에 대한 글은 여기까지만 하도록 하구요. 아무쪼록 매도하시는분들 다들 좋은 결과치를 내셨으면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
| 
