비규제지역 + 토허제 X : 재건축 투자처 -> 지금 어디를 봐야 할까? -성동구 옥수동 한남하이츠(재건축) -535세대 -82년식 44년차 -용적률 143%, 평균 대지지분 27평 -시공사 GS건설(한남자이더리버) -20.5 사업시행인가, 25.2 희림건축 설계 선정, 현재 관리처분인가 준비 중 -옥수역과 단지를 에스컬레이터로 연결하는 설계 추진 중 -영구 남향 한강뷰 신축 아파트, 중소형도 한강뷰 가능 -28평 매수 후 향후 34평을 배정 받는다면? 28평 매매가 21억 / 전세 4억 / 갭 17억 34평 배정시 분담금 4억 예상 총투 25억 -주변 시세 서울숲아이파크리버포레 34평 신고가 31억 -> 신축이 되면 성수전략정비구역이 신축이 되기 전까지 성동구의 가격 상방을 개척해 나갈 단지 다리 건너 압구정 좌 한남뉴타운 비규제지역 전체에서 원픽 재건축 단지! 응봉1구역(단독주택 재건축) -550세대 예정 -> 혁신안 추진 중 -지하4층~지상27층(총 6개동) -조합원 313명, 한강뷰 273세대 가능, 임대세대 X -시공사 현대건설(현재 공사비 755만) -서울숲 인접, 구릉지 -경의중앙선 응봉역 역세권(지상철) -> 응봉역사 신축(서쪽 응봉1구역 방면 출구 신설) -성동구 괜찮은 학군 -> 용봉초, 광희중 인접 -23.4 사업시행인가(설계변경 중), 25.1 조합원분양신청 완료, 현재 관리처분인가 준비 중 -성수동 삼표부지 개발(서울숲 GFC) 최대 수혜지 (2026년 착공, 2030년 완공 예상) -서울숲-응봉역 문화 보행교 연결 34평 기준 피 5~6억대, 초투 8억 이상(대출 포함) 34평 조합원분양가 15억, 총투 20억 -주변 시세 힐스테이트서울숲리버 34평 신고가 22억4천 -> 지금은 안전마진이 안보이겠지만, 해당 호재들이 가시화되면 성동구의 숨은 진주가 될 입지 미리 선점하자! -마포구 공덕현대(소규모 재건축) -183세대 -> 재건축 이후 232세대로 변모(임대13세대) -1989년식 37년차 -용적률 201%, 평균 대지지분 13.5평 -소규모 재건축 진행 중(재초환 적용 X) -시공사 한화건설 포레나 -공덕초 배정 -지대가 높아 신축이 되면 고층 한강뷰 가능 -22.12.29 조합설립인가, 현재 사업시행인가와 관리처분인가 동시 진행 예정, 26년도 착공 및 29년도 입주 목표 -비례율 100% 이상, 공사비 800만원대(무조건 오름) 기존 31평 -> 재건축 이후 31평 배정 = 분담금 3~4억 예정 현재 31평 매매가 12억 + 분담금 4억 = 총투 16억 이상 -주변 시세 마포자이힐스라첼스 34평 신고가 22억4천 공덕sk리더스뷰 34평 신고가 21억 -> 이 정도 입지에 속도에 해당 가격이라면 현재 마포에서 가장 눈여겨볼만한 단지가 아닐까 싶다. 마포에서 재건축으로 좀 더 빠른 성과를 내고 싶다면 성산시영 및 마포현대보다는 공덕현대에 집중하자! 성산시영(재건축) -3,710세대 -> 재건축 이후 40층 4,823세대로 변모 -1986년식 40년차 구축 -용적률 148%, 평균대지지분 13.9평 -최고층수 14층 -6호선 월드컵경기장역, 경의,공항,6호선 DMC역 인접 -신북, 성원초, 중암중 배정 -재건축초과이익환수제(재초환) 적용 -21평 방2,화1(복도식) -23.10 정비구역지정, 23.12 예비추진위원회 구성 완료, 25.3.14 추진위설립 마포구의 방향성과 맞지 않는 입지이지만, 신축이될 재료 + 한강 + 메머드급 대단지라는 상품성 하나로 마포 재건축의 상징이된 단지! 성산시영은 수색증산 및 가재울과 붙은 입지로 입지적 특성상 마포구가 추구하는 방향성을 따라가기보다 다른 권역의 방향성을 따라 가면서 향후 신축이 되면 디센자 및 북가좌6구역의 상한선 역할을 해줄 것으로 예상 대우 20평, 선경 21평, 유원 23평 향후 안전한 분양신청을 위해 최소 21평 이상 매수 추천 -21평 매수 후 향후 34평을 배정 받는다면? -추청비례율 100.46% -84타입 조분 15억2400만 21평 매매가 10억, 전세 3억4천, 갭투 6억6천 예상 감정가액 11억, 84타입 조분 15억2400만 추가분담금 4억2400만, 총투 13억8400만 -주변 시세 DMC센트럴자이 34평 신고가 16억4천 -> 마포구 + 한강뷰 + 메머드급 대단지 + 재건축 테마 해당 테마들이 묶여 있는데도 이 정도 투자금이면 아직 저렴하다고 생각 장기적인 관점으로 들어간다면 절대 배신하지 않을 단지이기 때문에 신혼부부 몸테크 단지로 강력 추천 -광진구 광장극동2차(1~2차 통합 재건축) -896세대 -89년식 37년차 -용적률 230%, 평균대지지분 13.41평 -5호선 광나루역 초역세권 -초,중,고품아 광남 학군! -23.6 안전진단 통과, 정비구역지정 준비 중 -31평 방3/화1(계단식), 매매가 18억5천, 전세6억5천, 갭 12억 -> 영구 남향 한강뷰 재건축 단지 + 광남 학군 신축이 되면 광진구의 레벨을 업그레이드 시켜줄 단지 광장삼성1차(소규모 재건축) -165세대 -> 재건축 후 최고 40층 225세대(2개동) -87년식 39년차 -용적률 208%, 평균 대지지분 13.7평 -시공사 SK (하이엔드 드파인 적용) -22.2 조합설립인가, 건축심의 완료, 소규모재건축으로 사시 관처 동시 진행 -빠른 속도 장점, 재초환 X -5호선 광나루역 역세권 -초,중,고품아 광남 학군! 32평 매매가 17.1억(방3,화1),전세 5.5억 / 갭 11.6억 -32평 매수 후 향후 34평을 배정 받는다면? 매매가 17.1억 추정 감정가 15.5억 프리미엄 1.6억 34평 조합원분양가 19.8억 추가분담금 4.3억 총투 21.4억 -주변 시세 롯데캐슬리버파크시그니쳐 34평 신고가 23억2천 롯데캐슬 이스트폴 33평 호가 23억6천 -> 영구 남향 한강뷰 재건축 단지 + 광남 학군 + 사업속도 게임 끝! -영등포구 당산유원제일2차(재건축) -410세대 -> 재건축 후 최고 49층 703세대로 변모 -84년식 42년차 -용적률 199%, 평균 대지지분 20.5평 -2,9호선 당산역 역세권 -당서초,선유초, 당산서중, 선유중, 선유고 배정 -25.1 사업시행인가, 하반기 시공사 선정 예정 -현재 31평 매매가 15.6억 / 전세5억 / 갭 10.6억 -31평 매수 후 향후 34평을 배정 받는다면? 31평 매매가 15.6억 추정 권리가액 12억2150만(감정가 13억6천 X 비례율 89.82%) 추정 프리미엄 3억3800만 34평 조합원분양가 13억6200만 추가분담금 1억4천 총투 17억 -주변 시세 당산센트럴아이파크 32평 신고가 18억5천 아크로타워스퀘어 34평 신고가 17억5천 -> 영등포의 왕이 될 입지(여의도 제외) 신길우성2차(우창 통합재건축) -1986년식(39년차), 최고층수 15층 -725세대, 용적률 180%, 평균대지지분 14.3평 -7호선 + 신안산선(예정) 신풍역 초역세권 -초,중,고품아 -시공사 대우 푸르지오 -사업시행인가 완료 -재건축 후 1,442세대 계획, 최고층수 47층 -현재 32평 매매가격 11억 / 전세4억 / 갭 7억 -32평 매수 후 향후 34평을 배정 받는다면? 32평 매매가격 11억 추정권리가액 8억7천(감정가 11억3천 × 비례율 77.19%) 추정 프리미엄 2억3천 34평(84타입) 조합원분양가 11억4천 추가분담금 2억7천 총투 13억7천 -주변 시세 신길래미안에스티움 33평 신고가 16억4500만 -> 신길의 숨은 강자, 신안산선이 개통되면 더욱 주목 받을 재건축 단지 -강동구 삼익그린2차 -2,400세대 -> 재건축 후 40층 3,550세대로 변모 -83년식 43년차 -용적률 171%, 평균 대지지분 16평 -5호선 명일역, 고덕역 역세권 (9호선 연장) -고명초, 배재 한영 학군, 명일동 학원가 인접 -21.7 조합설립인가, 사업시행인가 준비 중 -현재 27평 매매가 14억 / 전세 4억2천 / 갭 9억8천 -27평 매수 후 향후 34평을 배정 받는다면? 27평 매매가 14억(방3,화1 / 복도식) 27평 권리가액 11.94억(감정가 12.1억 X 비례율 98.75%) 추정 프리미엄 2억 34평 조합원분양가 16억1천 추가분담금 4억1500만 총투 18억1천 -주변 시세 고덕그라시움 34평 신고가 21억 -> 학군 + 9호선(급행) + 대단지 신축 신축이 되면 해당 권역 대장이 될 입지! 길동 삼익파크맨션(재건축) -1,092세대 -> 재건축 후 35층 1,388세대로 변모 -82년식 44년차 -용적률 188%, 평균대지지분 15.1평 -시공사 대우건설 써밋(강동구 최초 하이엔드) -신명초, 신명중 배정 -5호선 굽은다리역 역세권 -24.12 사업시행인가 신청, 25.3.26 사업시행인가 완료, 곧 조합원분양신청 예정 -32평 매매가 10억7천, 전세 4억5천, 갭6억2천 -32평 매수 후 향후 34평을 배정 받는다면? 32평 감정가 9억5200만 비례율 80.38% 권리가액 7억6500만 프리미엄 3억 34평 조합원분양가 12억5천 추가분담금 4억8500만 총투 15억5천 -주변 시세 강동헤리티지자이 33평 호가 19억 -> 해당 권역에서 가장 먼저 신축으로 골인할 단지 정비사업은 속도, 속도, 속도! -서대문구 북가좌6구역(단독주택재건축) -신탁 방식, 1,984세대 (토지등소유자 1,196명) -시공사 DL 아크로(서대문구 최초 하이엔드) -20.2.13 조합설립인가, 정비계획변경 완료 최고 층수 34층으로 조정, 건축심의 및 사업시행인가 준비중 -DMC역 6호선, 경의중앙, 공항철도 트리플 역세권 -북가좌초 배정 -추가분담금 100%, 입주 2년 후 납부 가능 -재건축초과이익환수제(재초환) 적용 -34평 조합원분양가 9.94억 -매물 시세(최소 투자금) 매매가 8억5천, 전세3억, 초투5억5천 -주변 시세 DMC센트럴자이 34평 신고가 16억4천 DMC파크뷰자이 33평 신고가 13억9천 e편한세상신촌 4단지 34평 신고가 19억3천 ->북가좌6구역은 향후 서대문구 부대장이 될 입지! (서대문구 대장은 북아현 2,3구역) 옆 동네 대장 DMC센트럴자이보다는 높게 평가될 것! 전세보증금 + 대출을 활용하여 초투 줄일 수 있음 감정평가 전 매수 추천 -동작구 사당5구역(단독주택재건축) -530세대, 최고층수 20층 -조합원 350명, 임대 35세대, 일반분양 145세대 -용적률 상향(209.25%~249.68%)으로 사업성 개선 -시공사 현대엔지니어링 -18.11 조합설립인가, 24.2 사업시행인가, 현재 관리처분인가 준비 중 -2호선 낙성대역, 2,4호선 사당역, 7호선 남성역 인접 -사당초, 남성중 배정 -재건축초과이익환수제(재초환) 적용 -현재 실투자금 4억 중반으로 접근 가능 -주변 시세 두산위브트레지움 34평 신고가 16억3500만 래미안로이파크 32평 신고가 17억7천 -> 사당 권역은 신축 아파트에 목마른 동네로, 입지 및 사업단계를 보았을 때 4억대 투자금이면 매우 괜찮은 구간 -과천 과천주공8,9단지(통합 재건축) -2,829세대, 지하4층~최고층수 35층으로 재건축 -조합원 2,174세대, 일반분양 631세대, 임대세대 X -재초환 X -시공사 현대 디에이치(디에이치 르블리스) -관문초 초품아, 양재천 품은 단지 -4호선 과천역 초역세권 -21.2 조합설립인가, 24.3 사업시행인가, 25.1 관리처분인가, 현재 이주 중, 26년도 하반기 착공, 29년도 준공 목표 -> 정말 아름다운 사업속도 -이주비대출 감정가의 60% -16평 매수 후 향후 34평을 배정 받는다면? 9단지 16평 매매가 17억5천 16평 권리가액 10.62억 추정 프리미엄 6.88억 34평 조합원분양가 14억8천 추가분담금 4억2천 실투자금 10억4천(이주비대출) 총투 21억7천 -주변 시세 과천푸르지오써밋 34평 신고가 23억8천 과천자이 34평 신고가 22억5천 과천프레스티어자이 34평 일반분양가 23억 -> 초투 10억대로 향후 과천 하이엔드 최신축이될 단지를 청약 경쟁 없이 미리 선점할 수 있는 마지막 찬스! 과천 = 경기도의 방향성 그 자체! 과천은 경기도가 추구하는 거의 모든 방향성을 부합하고 있기 때문에 경기도가 아니라 서울시 서초동으로 불려도 무방하다. 인구는 적지만 대공원, 경마장, 과학관 등에서 많은 세수를 확보할 수 있기 때문에 지역 주민들에게 주어지는 복지 혜택이 풍부할 수밖에 없다. 즉 경기도의 북유럽 같은 지역이 바로 과천이다. 또한 서울과 달리 빠른 재건축 속도까지... 과천 재건축 단지들은 조합설립인가부터 준공까지 통상 8년의 시간밖에 걸리지 않는다. (개인적인 추측으로 과천의 재건축 속도가 빠른 이유는 서울처럼 밀려있는 재건축 단지들의 수가 적고, 임대 주택이 섞여 있지 않아 진행이 심플하고, 공무원의 도시라서 행정처리를 빨리해주는 것은 아닐까...) 풍선효과 확산 시작... 해당 단지들이 규제지역으로 묶이기 전에 미리 선점하자! 해당 글에 대한 원문 외 더 다양한 정보를 얻고 싶다면 아래 블로그를 방문해주세요. https://m.blog.naver.com/goldenmore_/223809051923 | 
