1. 들어가면서 a. 서울시 재정비촉진계획 수립기준 개편 서울시는 재정비촉진사업 사업성 개선을 위해 재정비촉진계획 수립기준 전면개편 방향을 3월 18일 도시재정비위원회에 보고했다고 19일 밝혔다. 재정비촉진지구란 서울시에서 2002년부터 지정한 35개 뉴타운지구가 2006년 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'에 따라 31개 지구 112개 재정비촉진구역으로 지정된 곳이다. 서울시는 이들 지역에 대해 공공기여 의무기준 폐지, 사업성보정계수 도입, 재정비촉진계획 변경절차 간소화 등을 추진하였으며 인허가를 진행시 통합심의를 통해 사업속도단축 또한 추진할 것으로 예상된다. 이처럼 정비사업에서 규제완화가 이루어지는 방향과, 규제완화의 목적, 그리고 규제완화에 따른 주요 정비구역들의 득실방향을 생각해보자! 2. 인사이트 a. 정비사업 인허가 규제완화 방향은 ? 정비사업 인허가 규제완화방향은 공공기여 의무기준 폐지, 상업지역의 비주거비율 완화, 사업성보정계수 도입, 통합심의 확대적용 등이 있다. 이에 따라 정비사업구역들은 사업성개선 및 정비계획변경 등 사업속도의 증가가 예상된다. 1) 공공기여 의무기준 폐지 공공기여란 도시관리계획 변경 및 건축제한 완화를 위해 공공시설 등의 부지나 시설을 설치하여 제공하거나 설치비용을 공공에 제공하는 것을 말한다. 그리고 이를 통해 공급되는 시설을 "공공시여시설"이라 한다. 재정비촉진지구의 경우 공공시설 혹은 정비기반시설이 취약한 편이기에 이를 보완하기 위해 공공기여 의무기준을 최소 10% 이상으로 설정하였다. 하지만 공공기여 의무기준을 설정함에 따라 정비사업 진행시 추가비용이 가중되고 있으며, 기반시설이 어느정도 충족된 지역들도 공공기여 의무기준을 충족하기 위해 임대주택 등의 공급을 늘릴 수 밖에 없었다. 하지만 공공기여 의무기준을 폐지하고, 기반시설의 충족여부에 따라 공공기여를 차등적용한다면, 자연히 재정비촉진지구에서도 공공기여를 위해 지어야 될 임대주택또한 감소할 것으로 예상된다. 2) 상업지역의 비주거비율 완화 재정비촉진지구 혹은 도시정비형재개발구역 중에는 영등포뉴타운, 용산정비창전면1구역과 같이 준주거지역 혹은 일반상업지역이 재개발이 되는 경우 일반상업지역은 20%이상, 준주거지역은 10%이상 비주거시설(상가, 오피스텔 등)을 지었어야 되었다. 하지만 상가 등 비주거시설은 최근 오피스 등의 가격이 조정됨에 따라 주택(아파트)에 비해 상대적으로 분양성이 떨어지기에 비주거시설을 주택으로 바꾼다면 그 만큼 사업성이 상승할 수 있다. 이에 따라 일반상업지역은 비주거시설을 20%이상에서 10%이상으로, 준주거지역은 비주거시설을 10%이상에서 비주거시설을 짓지 않아도 되는 것으로 바뀌었다. 이에 따라 용산정비창전면1구역, 마포로1구역10지구 등 도시정비형재개발의 경우 비주거시설을 줄이고 주택의 비율을 높이는 설계변경을 추진해 사업성을 높일 것으로 예상된다. 3) 사업성보정계수 도입 사업성보정계수란 공시가격이 평균아파트가격 이하이거나 대지면적이 작은 소단지, 가요용적률 전체를 분양해도 세대당 평균 전용 85형의 공급도 부족한 사업성이 낮은 곳들의 정비사업을 촉진하기 위해 적용한 것이다. 사업성보정계수를 적용할 경우 3종주거지역 기준 허용용적률을 최대 250%에서 최대 270%로 높일 수 있으며, 법적상한용적률을 300%로 높이는 경우 임대주택 비율을 25%에서 15%로 줄일 수 있게 된다. 또한 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 완화해 3종주거지역 기준 360%까지 용적률을 상향시킬 수 있게 된다. 이에 따라 같은 용적률에서도 임대주택의 비율이 줄어들거나 기존대비 용적률을 좀 더 높일 수 있게 되었다. 4) 통합심의 확대적용 또한 건축, 경관, 교육, 교통, 환경, 도시계획 등 인허가 과정에 필요한 여러 심의를 한 번에 통합심의로 받게 된 점 또한 인허가 속도를 높이는 역할을 하였다. 최근 통합심의의 추진대상을 모든 정비사업으로 확대시켰으며, 소방성능위주설계, 재해영향평가 또한 통합심의에 포함시킴에 따라 동싱 여러 심의를 진행할 수 있게 되어 인허가에 소요되는 시간이 이전대비 크게 감소하였다. 이처럼 공공기여 감소를 통한 임대주택등의 감소, 비주거시설 의무비율 완화, 사업성보정계수를 통한 용적률상승 및 통합심의를 통한 인허가기간 단축은 재건축, 재개발 등의 사업성 및 속도를 높이게 되었다. 그리고 이는 서울 내 모든 정비사업에 공통적으로 적용되는 것이기에 정비사업에서 입지에 대한 가치를 더욱 높이는 역할을 하고 있으며, 그 동안 정비사업의 진행이 지지부진하였던 압구정, 대치동은마, 잠실주공5단지, 성수전략정비구역 등 서울 내 대표적인 정비사업구역들의 사업속도를 높여 이러한 곳들의 가치를 상승시키고 있다. b. 규제완화의 이유 서울시에서 정비사업에 대한 규제를 완화시킨 이유는 아래와 같다. 1) 서울 내 주택공급 활성화 서울시에서 정비사업에 대한 규제를 완화한 가장 큰 이유는 서울 내 주택공급을 활성화하기 위해서이다. 서울 내 입주물량을 살펴보면 2022년 이후 매 년 필요물량에 비해 크게 감소한 모습을 보이고 있는데 이는 2010년대 중.후반 서울시에서 정비사업에 대한 인허가를 거의 내주지 않았기 때문이다. 그리고 이 시절부터 비롯된 공급물량 감소는 서울 내 부동산가격을 끌어올리는 뇌관역할을 하고 있다. 그렇기에 서울시에서는 서울 내 주택공급에 가장 큰 비율을 차지하는 정비사업에 대한 규제를 완화시키고 인허가속도를 높임에 따라 가능한 많은 주택을 공급한다는 신호를 주려고 하고 있다. 2) 신혼부부를 위한 주택공급 확대 한편 서울시는 주택공급에 대한 신호를 주는 것과 동시에 신혼부부를 위한 주택공급에도 많은 신경을 쓰고 있다. 용적률을 완화시킴에 따라 신혼부부 등이 거주할 수 있는 20평(전용 50형)이상 주택을 기부채납 등을 통해 임대주택으로 받거나 주택청약에서도 신혼부부특별공급 및 신생아특공 등을 통해 신혼부부가 좀 더 편하게 내 집 마련을 하여 안정적인 출산, 육아를 할 수 있도록 도와주고 있다. 대체로 결혼적령기에 다다른 경우 고소득의 좋은 직장이 밀집한 서울 및 수도권에서 거주를 선호하는 경향이 높은데, 이러한 사람들이 좀 더 안정적으로 정착할 수 있도록 도움을 주려는 것으로 보인다. 그리고 이는 최근 사회적으로 이슈가 되고 있는 저출산문제에 대한 해결책이기도 하다. 3. 결론 a. 규제완화의 수혜지역은 ? 재건축, 재개발 등 정비사업에 대한 여러가지 규제완화의 대표적인 수혜지역은 아래와 같다. 1) 입지가 좋은 재정비촉진지구 정비사업에 대한 규제가 완화된다면, 서울 내에서도 위치가 좋은 재정비촉진지구가 가장 큰 수혜대상이 될 것으로 예상된다. 한남뉴타운 내 한남2~5구역, 노량진뉴타운 내 노량진 1~8구역, 흑석뉴타운 내 흑석 1, 2, 9, 11구역, 북아현뉴타운 내 2, 3 구역 등이 가장 대표적인 곳이다. 재정비촉진지구의 경우 같은 지역 내 여러 정비사업구역이 밀집되어 있다. 여러 정비사업구역이 동시다발적으로 정비사업을 진행함에 따라 정비기반시설 등 인프라를 확보해 낡은 주택이 밀집하고 정비기반시설이 취약한 지역에서 거주환경이 양호한 신축아파트 밀집지역으로 바뀌게 된다. 그렇기에 서울 내 위치가 좋은 재정비촉진지구의 경우 인허가에 대한 규제가 완화될수록 가치가 높아지는 것은 당연하다. 2) 정비계획변경이 가능한 곳 재정비촉진지구 내에서도 정비계획변경이 가능한 곳들이 조금 더 큰 수혜대상이 될 것이다. 이들 지역들은 정비계획변경을 통해 사업성을 높일 수 있으며, 단위세대평면을 좀 더 나은 모습으로 바꿀 수 있기 때문이다. 그리고 과거와 달리 이러한 정비계획변경을 통합심의를 통해 인허가를 진행할 수 있게 되어 관리처분인가 이후 이주 및 철거기간동안 상당부분의 정비계획변경이 가능할 것으로 예상된다. 이문휘경뉴타운의 이문4구역의 경우 관리처분인가를 받고 이주 및 철거기간 중 정비계획변경을 진행하는 대표적인 지역으로 정비계획변경을 통해 발코니확장면적을 극대화해 25평(전용 59형)기준 서비스면적 10평, 84형(34평)기준 서비스면적을 13평 가까이 늘리는 것을 목표로 진행하고 있다. 발코니확장을 통해 서비스면적이 극대화된다면, 그 만큼 아파트의 실사용면적이 넓어지기에 그 만큼 아파트가치가 높아질 것은 분명하다. b. 정책이 계속 이어질 수 있을까 ? 하지만 위와 같은 정비사업의 규제완화정책이 계속 이어질지는 생각해봐야 될 부분이 있다. 1) 현 서울시장이 자리를 지키면 가능하다. 재개발, 재건축 등 정비사업에 대한 규제완화와 통합심의 등의 정책은 현 서울시장인 오세훈시장이 취임한 2021년 이후 이야기가 언급된 것으로 서울시장의 강한 의지에 따라 진행된 부분이 적지 않다. 그렇기에 최근 토지거래허가구역의 급작스러운 해제와 다시 토지거래허가구역지정 등이 이어지며 많은 사람들에게 좋지않은 이야기를 듣고 있음에도 적어도 정비사업을 진행하는 상황에 있어서는 현 서울시장이 계속 서울시장으로 있어 규제완화정책의 기조가 계속 이어지는 것을 바래야 한다. 2) 서울시장이 바뀌면 정책이 변화할 수 있다. 만약 서울시장이 바뀐다면 특히 현 여당에서 야당으로 바뀐다면, 정비사업에 대한 규제완화기조 또한 상당부분 변경될 수 밖에 없다. 정비사업에 대한 규제의 강화, 완화 등 정책을 만들고 집행하는 것은 공무원이지만 공무원들의 인사권을 쥐고 이들의 정책방향을 결정하는 것은 서울시장을 중심으로 한 선출직 공무원이기 때문이다. 멀리 생각해 볼 필요 없이 이미 고인이 되었지만 故 박원순 전 시장시절의 모습을 생각해 보자! 과거 정비계획이 확정된 성수전략정비구역 같은 곳들도 주거지역 최고층수 35층 정책에 따라 건축심의 등 인허가를 내주지 않은 모습을 보였으며, 잠실주공5단지 등의 경우 해외공모를 통해 우수한 디자인으로 건축설계를 하였음에도 이야기를 바꾸어 인허가를 내 주지 않은 사례가 있기 때문이다. 이는 현 여당과 야당의 정책기조에 기인한 부분이 크다. 그렇기에 정비사업을 통해 원활한 주택공급이 이루어지는 것을 바란다면 서울시장이 생각하는 방향이 달라지며 안된다. 위 글은 아래 기사를 참조로 작성하였습니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005322954 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/223806168434
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