안녕하세요. 잘들 지내시죠? 저는 잘 지내고 있습니다. 이제 완연한 가을을 넘어 이제 춥기까지 합니다. 모두들 환절기 건강 조심하세요. 오늘은 저번 시간에 공부했던 지목에 이어서 토지 기초 공부로 용도에 대해서 공부해 볼까 합니다. 사실 토지 분야는 생각보다 공부할 양이 방대합니다. 부동산 분야중에 토지가 한 분야이니 부동산에 대한 분야는 사실 더 방대합니다. 토지는 알면 알수록 어려운 분야입니다. 저도 수년 전에 토지 시장에 들어왔지만 아직도 어렵습니다. 이 어려운 토지에 대한 기초를 잡으려면 일단 개념을 알아야 합니다. 그럼 오늘은 용도에 대해서 공부해보겠습니다. 용도하면 용도지역으로써 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역으로 나눕니다. 그리고 용도지역이 있고 용도지구가 있고 용도구역이 있습니다. 용도지역이 가장 큰 개념이라고 보면 됩니다. 이렇게 어떤 공부를 할 때는 먼저 숲을 보고 나무를 보아야 합니다. 공부에서 잘못하는 공부가 나무만 보는 공부입니다. 숲을 보아야 전체가 보이는데 부분을 보고 있으니 전체가 보이지 않는 것입니다. 공부할때도 summary와 outline을 잡고 공부를 해야 쉽게 외워지고 공부가 되는 것입니다. 1. 도시지역 : 도시지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 있습니다. 제가 부동산에 처음 들어왔을 때 저는 주상공녹으로 외웠습니다. 이렇게 때로는 줄임말로 공부를 해야 기억에 잘 남는 경우가 많습니다. 가능하면 도시지역은 주상공녹이다 이렇게 알고 계시면 될것입니다. 여기서는 별 어려운 것이 없으니 그냥 넘어가겠습니다. 이중에 가장 비싼 지역은 아무래도 상업지역이겠죠. 주거지역도 전용주거지역 ( 12 종), 일반주거지역 (123 종), 준주거지역으로 나뉩니다. 항상 전체를 보면서 부분에 대한 디테일한 공부가 필요합니다. 2. 관리지역: 사실 토지를 공부할 때 제일 알아야 하고 중요한 부분 중의 하나가 이 관리지역입니다. 그렇기 때문에 이 부분은 꼭 알아야 합니다. 관리지역에는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역이 있습니다. 이것도 아무래도 보생계라고 외우면 좋죠. 이중 좋은 것은 아무래도 계획관리지역이죠. 왜 토지 투자에 있어서 계획관리지역이 중요한지 알려 드리겠습니다. 왜냐면 계획관리지역은 도시 편입이 예상되는 지역이기 때문입니다. 임야나 전 답이 도시로 바뀐다면 당연히 지가는 오르게 되어 있습니다. 그러므로 계획관리지역을 잘 알아보고 투자하는 것이 사실상 투자의 포인트 중의 하나인 것입니다. 또한 계획관리지역은 건폐율과 용적율이 높습니다. 보전관리지역과 생산관리지역은 건폐율이 20프로 이하이고 용적율이 50프로 이상 80프로 이하입니다. 하지만 계획관리지역은 건폐율이 40프로 이하이고 용적율은 50프로 이상 100프로 이하입니다. 그러므로 계획관리지역이 아무래도 우월하다고 할 수가 있습니다. 토지를 투자할 때 계획관리지역에 대한 공부를 하고 투자한다면 성투할수가 있을 것입니다. 3. 농림지역: 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥구역 또는 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시 군관리계획으로 결정 고시된 지역을 말합니다. 농림지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지역 중의 하나이며 농업진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 대상으로 지정합니다. 여기서 농업진흥구역은 절대농지라고도 합니다. 농업진흥구역에 대한 투자는 신중해야 합니다. 소위 말해서 나라에서 지정하여 관리하는 지역이기 때문에 바뀌기가 쉽지는 않습니다. 그러므로 토지 토자를 할 때 농업진흥지역 즉 절대 농지에 대한 투자는 신중을 기해야 합니다. 4. 자연환경보존지역: 자연환경보존지역은 자연환경,수자원,해안,생태계,상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 육성등을 위하여 필요한 지역으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시 군관리계획으로 결정 고시된 지역을 말합니다. 자연환경보존지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도 지역 중의 하나이며 자연환경, 상수원 보전과 수산자원 보호 육성 등을 위하여 필요한 지역을 대상으로 지정합니다. 사실상 자연환경보존지역에서 조심해야 할 부분은 문화재입니다. 문화재가 나오는 지역에 토지투자는 아무래도 위험합니다. 예전에 춘천 레고랜드 예정지에 문화재가 나와서 레고랜드가 상당히 오래 지연되었습니다. 물론 올해 레고랜드가 간신히 오픈하긴 했지만 긴 세월이 걸렸습니다. 문화재가 나오면 아예 허가가 나오지 않는 곳도 많습니다. 그러므로 자연환경보존지역에 대한 투자는 신중해야 하고 특히 문화재가 나올 확률히 있는 지역은 특히 조심해야 합니다. 이렇게 오늘은 간단하게 용도에 대해서 공부해 보았습니다. 사실 더 간단하게 쓰려고 했는데 쓰다보니 이정도의 내용이 나오는군요. 이것도 최소한의 내용이라고 생각해야 합니다. 더 디테일한 부분은 스스로 찾아서 공부할때 내공이 더욱더 쌓이게 될것입니다. 그럼 성투하시고 다음에 뵈요 ^^ 감사합니다 댓글과 좋아요 부탁드려요 ^^
| 
